Herrieden, St

Marktüberblick: Hohe Preise, niedrige Rendite

Herrieden, eine Stadt im mittelfränkischen Landkreis Ansbach, gehört zu den teuersten Wohnstandorten im Umland. Der Angebotskaufpreis liegt bei 3.935 Euro pro Quadratmeter und übertrifft damit nicht nur den Kreisdurchschnitt von 2.484 Euro, sondern auch den bayerischen Mittelwert von 3.246 Euro deutlich. Im Vergleich zu acht benachbarten Orten im Umkreis bis 12 Kilometer weist Herrieden den höchsten Kaufpreis auf. Die nächstgelegenen Vergleichsorte wie Aurach (2.659 €/m²) oder Leutershausen (3.084 €/m²) liegen jeweils mehrere hundert Euro darunter.

Die Angebotsmiete von 10,26 Euro pro Quadratmeter liegt knapp über dem bayerischen Durchschnitt (10,11 €/m²) und deutlich über dem Kreiswert (8,94 €/m²). Unter den Nachbarorten ist Herrieden mit dieser Miete nur von der Kreisstadt Ansbach (11,62 €/m²) übertroffen. Die Kombination aus hohem Kaufpreis und moderat über dem Durchschnitt liegender Miete führt zu einer Bruttomietrendite von 3,13 Prozent — dem niedrigsten Wert aller Nachbarorte und weit unter dem bayerischen Mittel von 4,13 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 31,95 bedeutet, dass das 31,95-fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis zu zahlen ist; er liegt damit über dem bayerischen Durchschnitt (26,10) und dem Kreiswert (23,26). Im Perzentilrang des Bundeslandes belegt Herrieden mit 15,95 Prozent einen Platz im unteren Quartil — die Renditen sind also niedriger als bei etwa 84 Prozent aller vergleichbaren Orte in Bayern.

Preis- und Mietentwicklung: Volatile Zeitreihen

Die Zeitreihen der letzten neun Jahre zeigen bei Miete und Kaufpreis ausgeprägte Schwankungen, die über eine einfache Trendaussage hinausgehen. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 5,23 Euro (2018) und 10,86 Euro (2024). Besonders auffällig ist der Wechsel von 10,25 Euro im Jahr 2021 auf 8,77 Euro 2022, dann weiter auf 8,62 Euro 2023, ehe 2024 mit 10,86 Euro ein neuer Höchstwert erreicht wurde. 2025 folgte mit 8,61 Euro ein erneuter Rückgang auf das Niveau von 2023. Der Prognosewert 2026 liegt bei 10,41 Euro.

Beim Kaufpreis verlief die Entwicklung ähnlich volatil. Von 1.900 Euro im Jahr 2018 stieg der Wert 2020 auf 3.523 Euro, fiel 2021 auf 2.705 Euro, stieg dann kontinuierlich auf 4.707 Euro im Jahr 2024 und sank 2025 auf 3.465 Euro. Der Prognosewert für 2026 liegt bei 2.910 Euro.

Die jährlichen Schwankungen sind größer als der langfristige Trend. Der CAGR für die Miete beträgt 8,99 Prozent, für den Kaufpreis 5,47 Prozent — beide Werte werden durch die extremen Ausreißer in einzelnen Jahren stark beeinflusst. Die Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet und basieren auf tatsächlichen Inseratdaten.

Standortfaktoren: Wohlstand und Bevölkerungswachstum

Herrieden liegt im Landkreis Ansbach, der im Prognos-Zukunftsatlas 2025 insgesamt auf Platz 131 von rund 400 deutschen Kreisen rangiert. Die Aufschlüsselung der Teilindizes zeigt ein differenziertes Bild: Der Wohlstands-Index belegt mit Platz 14 einen der vordersten Ränge, während der Arbeitsmarkt-Index mit Platz 227 und der Demografie-Index mit Platz 177 deutlich schwächer abschneiden. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 88 im oberen Drittel, der Wettbewerbs- und Innovationsindex mit Rang 170 im mittleren Bereich.

Die Bevölkerung Herriedens wuchs von 7.830 Einwohnern im Jahr 2015 auf 8.325 im Jahr 2024, was einer Zunahme von 6,32 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 102 Einwohner pro Quadratkilometer. Das Wachstum verlief bis 2023 kontinuierlich, 2024 stabilisierte sich die Zahl auf dem gleichen Stand wie 2023. Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt und den Markt auf Familien und Pendler ausrichtet.

Regionale Einordnung: Preisführer im Umkreis

Im regionalen Vergleich hebt sich Herrieden durch eine besondere Preis-Rendite-Konstellation ab. Mit 3.935 Euro pro Quadratmeter liegt der Kaufpreis über dem aller Nachbarorte — Burgoberbach folgt mit 3.576 Euro, Ansbach mit 3.097 Euro. Gleichzeitig ist die Bruttomietrendite mit 3,13 Prozent die niedrigste im Umkreis; Burk weist mit 6,63 Prozent mehr als das Doppelte aus, Wieseth 5,19 Prozent und Bechhofen 5,35 Prozent.

Diese Diskrepanz zwischen hohen Kaufpreisen und niedrigen Renditen ist kein isoliertes Phänomen: Auch im überregionalen Vergleich liegt Herrieden bei der Rendite im unteren Bayern-Quartil (Perzentilrang 15,95), während die Miete knapp über dem Landesdurchschnitt liegt. Der Kaufpreisfaktor von 31,95 ist der höchste im Vergleich mit Kreis (23,26) und Bundesland (26,10). Die Datenlage zeigt damit einen Markt, in dem die Kaufpreise die Mietentwicklung überproportional übertreffen.