Dentlein a.Forst, M

Marktüberblick

Dentlein a.Forst ist eine Gemeinde im mittelfränkischen Landkreis Ansbach mit rund 2.376 Einwohnern auf einer Fläche von 18,01 km². Die Bevölkerungsdichte liegt bei 132 Einwohnern je Quadratkilometer.

Der lokale Immobilienmarkt weist im regionalen Vergleich eine besondere Struktur auf: Die Angebotsmiete von 7,17 Euro je Quadratmeter liegt deutlich unter dem Durchschnitt des Landkreises Ansbach (8,94 Euro) und dem bayerischen Landesdurchschnitt (10,11 Euro). Der Angebotskaufpreis von 2.257 Euro je Quadratmeter liegt ebenfalls unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt, bewegt sich aber in der Nähe des bundesweiten Niveaus (2.409 Euro).

Preisniveau und Rendite

Die aktuelle Bruttomietrendite beträgt 3,81 Prozent und liegt damit unter dem Kreis-Durchschnitt von 4,71 Prozent sowie dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 26,22 liegt knapp über dem bayerischen Mittelwert von 26,10 und deutlich über dem Kreis-Durchschnitt von 23,26. Der Perzentilrang der Rendite im Bundesland beträgt 49,27 – der Ort liegt damit im mittleren Drittel aller bayernweiten Vergleichsorte.

Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein auffälliges Muster: Dentlein a.Forst weist die niedrigste Angebotsmiete aller umliegenden Gemeinden auf, während der Kaufpreis im oberen Mittelfeld liegt. Witelshofen (10,6 km entfernt) hat mit 3,6 Prozent sogar noch eine niedrigere Rendite, aber einen deutlich höheren Kaufpreis von 2.343 Euro je Quadratmeter. Dürrwangen (5,1 km) bietet mit 7,93 Prozent die höchste Rendite im Umkreis bei einem Kaufpreis von nur 1.452 Euro je Quadratmeter. Burk (4,4 km) liegt mit 6,63 Prozent Rendite und 1.373 Euro je Quadratmeter auf einem ähnlichen Niveau.

Dieses Muster – niedrige Mieten bei relativ hohem Kaufpreis – resultiert in einer unterdurchschnittlichen Rendite. Der Markt ist durch ein kleines Angebot geprägt, was zu starken Schwankungen in den Jahreswerten führen kann.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen divergierende Entwicklungen bei Miete und Kaufpreis. Die Angebotsmiete stieg zwischen 2019 und 2025 mit einer jährlichen Wachstumsrate von 4,17 Prozent deutlich an. Der Kaufpreis verzeichnete im selben Zeitraum einen Rückgang von minus 1,86 Prozent pro Jahr.

Im Detail zeigt die Mietentwicklung starke Schwankungen: Von 6,33 Euro im Jahr 2019 stieg sie 2020 auf 7,64 Euro, fiel 2021 auf 6,62 Euro, stieg 2022 wieder auf 7,22 Euro, sank 2023 auf 6,85 Euro und erreichte 2025 mit 8,09 Euro den höchsten Wert der Reihe. Die Kaufpreisentwicklung ist lückenhafter dokumentiert: 2021 lag der Preis bei 2.626 Euro je Quadratmeter, fiel 2022 auf 1.485 Euro, stieg 2024 auf 1.775 Euro und erreichte 2025 mit 2.436 Euro nahezu wieder das Niveau von 2021.

Die gegenläufige Entwicklung von steigenden Mieten und fallenden Kaufpreisen (bzw. einem langfristigen Abwärtstrend) ist ungewöhnlich und deutet auf einen Markt hin, in dem das Angebot an Kaufobjekten knapp ist, während die Mietnachfrage strukturell wächst. Die Datenreihen sind nicht geschätzt, sondern basieren auf tatsächlichen Marktdaten.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl von Dentlein a.Forst entwickelte sich zwischen 2015 und 2024 relativ stabil mit einem leichten Wachstum von 2.336 auf 2.376 Einwohnern (plus 1,7 Prozent). Nach einem leichten Rückgang zwischen 2015 und 2018 (von 2.336 auf 2.312) folgte ab 2019 ein moderater Aufwärtstrend, der sich 2023/2024 bei 2.376 Einwohnern einpendelte.

Die gemeldete Arbeitslosenquote weist in der Zeitreihe von 2015 bis 2023 Werte zwischen 23 und 36 auf. Diese Werte sind für einen ländlichen Raum in Bayern ungewöhnlich hoch und können auf eine spezifische lokale Arbeitsmarktstruktur hindeuten. Die Quote schwankt stark von Jahr zu Jahr, was auf ein kleines Arbeitsmarktumfeld schließen lässt, in dem einzelne Fälle die Quote deutlich beeinflussen können. Die genaue Interpretation dieser Werte erfordert eine genauere Betrachtung der zugrundeliegenden Erhebungsmethodik.

Standortfaktoren und Zukunftsperspektive

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Ansbach, in dem Dentlein a.Forst liegt, mit einem Gesamtrang von 131 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen ein gemischtes Bild: Der Index "Wohlstand und soziale Lage" erreicht mit Rang 14 einen sehr guten Wert, während der Arbeitsmarkt-Index mit Rang 227 und der Demografie-Index mit Rang 177 schwächere Werte aufweisen. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 88 im oberen Drittel, der Wettbewerbs- und Innovationsindex mit Rang 170 im unteren Mittelfeld.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus gutem Wohlstand (Rang 14) und schwachem Arbeitsmarkt (Rang 227) im Landkreis deutet auf eine Struktur hin, in der viele Einwohner möglicherweise außerhalb des Landkreises arbeiten, während die lokale Wirtschaftsstruktur eher traditionell geprägt ist.

Die stabile Bevölkerungsentwicklung und der gute Wohlstandsindex stehen im Gegensatz zu den schwachen Arbeitsmarkt- und Demografie-Werten. Dies könnte darauf hindeuten, dass Dentlein a.Forst als Wohngemeinde mit Pendlerfunktion genutzt wird, während die wirtschaftliche Aktivität in größeren Zentren stattfindet.