Buch a.Wald

Marktüberblick: Hohe Rendite durch niedrige Kaufpreise

Buch a.Wald ist eine Gemeinde im mittelfränkischen Landkreis Ansbach mit rund 1.034 Einwohnern auf 26,43 km². Die Gemeinde liegt im Naturpark Frankenhöhe, ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Schillingsfürst und gehört zur Metropolregion Nürnberg. Mit 39 Einwohnern pro Quadratkilometer ist sie dünn besiedelt und verfügt über zwölf Gemeindeteile. Die Gemeinde ist Mitglied im Tourismusverband Romantisches Franken.

Der Immobilienmarkt in Buch a.Wald zeigt ein ungewöhnliches Bild: Die Angebotsmiete liegt mit 9,80 Euro pro Quadratmeter knapp unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro, der Angebotskaufpreis mit 1.311 Euro pro Quadratmeter jedoch deutlich unter dem bayerischen Mittel von 3.246 Euro. Diese Diskrepanz zwischen moderater Miete und sehr niedrigem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 8,97 Prozent – einem der höchsten Werte im gesamten Bundesland. Im Perzentilrang der bayernweiten Verteilung liegt Buch a.Wald bei 98,6 Prozent, was bedeutet, dass fast alle anderen Orte im Land niedrigere Renditen aufweisen.

Der Kaufpreisfaktor beträgt 11,15 und liegt damit weniger als die Hälfte des bayerischen Durchschnitts von 26,1. Das bedeutet, dass sich ein Kaufpreis bei der aktuellen Miete in etwa elf Jahren amortisieren würde – ein Wert, der im ländlichen Raum Bayerns eher selten ist. Im Vergleich zum Landkreis Ansbach, wo der durchschnittliche Kaufpreis bei 2.484 Euro pro Quadratmeter liegt, ist der Preis in Buch a.Wald um mehr als die Hälfte niedriger. Zum Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro verhält es sich ähnlich: Buch a.Wald liegt hier bei etwa 54 Prozent des deutschen Durchschnitts.

Preis- und Bevölkerungsentwicklung

Die Mietpreise in Buch a.Wald sind in den letzten Jahren stark schwankend. Die Zeitreihe zeigt für 2021 einen Wert von 6,00 Euro pro Quadratmeter, gefolgt von einem Anstieg auf 9,19 Euro im Jahr 2022. 2023 sank die Miete auf 7,35 Euro, 2025 auf 7,50 Euro, ehe sie 2026 mit 10,89 Euro einen neuen Höchststand erreichte. Der CAGR-Wert von 12,66 Prozent für die Miete über den gesamten Zeitraum wird durch den Anstieg von 6,00 Euro (2021) auf 10,89 Euro (2026) bestimmt. Die Reihe ist nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Für den Kaufpreis steht nur ein einzelner Datenpunkt aus 2023 zur Verfügung: 966,67 Euro pro Quadratmeter. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 1.311 Euro liegt damit deutlich darüber – ein Anstieg von rund 36 Prozent in nur drei Jahren. Auch dieser Wert ist nicht geschätzt.

Die Bevölkerungsentwicklung zeigt einen leichten Aufwärtstrend von 2015 bis 2022, als die Einwohnerzahl von 1.002 auf 1.050 stieg. Seit 2023 ist sie auf 1.034 gesunken, was einem Rückgang von 1,5 Prozent seit dem Höchststand entspricht. Insgesamt liegt die Bevölkerungsentwicklung im Beobachtungszeitraum bei plus 3,2 Prozent. Die Arbeitslosenquote bewegte sich zwischen 0,78 Prozent (2018) und 1,56 Prozent (2023) und liegt damit auf einem sehr niedrigen Niveau.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich sticht Buch a.Wald vor allem durch seine extrem niedrigen Kaufpreise heraus. Von den acht Nachbarorten im Umkreis bis 9,8 km Entfernung weisen nur Windelsbach (1.104 Euro pro Quadratmeter) und Geslau (1.164 Euro) ähnliche Kaufpreisniveaus auf. Alle anderen Orte liegen deutlich darüber: Colmberg mit 3.412 Euro, Leutershausen mit 3.084 Euro und Dombühl mit 3.630 Euro erreichen mehr als das Doppelte des Bucher Kaufpreises.

Die Angebotsmiete liegt mit 9,80 Euro pro Quadratmeter im Mittelfeld der Nachbargemeinden. Nur Windelsbach (8,22 Euro) und Geslau (8,38 Euro) sind niedriger, Dombühl (10,59 Euro) und Neusitz (10,20 Euro) liegen höher. Die Kombination aus moderater Miete und sehr niedrigem Kaufpreis führt dazu, dass die Bruttomietrendite in Buch a.Wald mit 8,97 Prozent die höchste unter allen Nachbarorten ist. Windelsbach folgt mit 8,94 Prozent fast gleichauf, Geslau liegt mit 8,64 Prozent knapp dahinter. Die übrigen Orte liegen deutlich darunter: Colmberg bei 3,30 Prozent, Dombühl bei 3,50 Prozent und Leutershausen bei 3,62 Prozent.

Im Landkreis Ansbach liegt der durchschnittliche Kaufpreis bei 2.484 Euro pro Quadratmeter, die durchschnittliche Miete bei 8,94 Euro. Buch a.Wald übertrifft den Kreisdurchschnitt bei der Miete um etwa 10 Prozent, liegt beim Kaufpreis aber nur bei etwa 53 Prozent des Kreiswerts. Die durchschnittliche Bruttomietrendite im Kreis beträgt 4,71 Prozent – Buch a.Wald liegt damit mit 1,9-fach deutlich darüber.

Auf Landesebene liegt Bayern im Durchschnitt bei einer Angebotsmiete von 10,11 Euro und einem Kaufpreis von 3.246 Euro. Buch a.Wald liegt bei der Miete knapp 3 Prozent unter dem Landesdurchschnitt, beim Kaufpreis jedoch bei nur 40 Prozent. Der bundesweite Vergleich zeigt ähnliche Verhältnisse: Der deutsche Durchschnitt liegt bei 8,92 Euro Miete und 2.409 Euro Kaufpreis.

Standortfaktoren

Der Landkreis Ansbach, auf den sich die Standortfaktoren beziehen, erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Gesamtrang 131 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit liegt er im oberen Mittelfeld. Besonders gut schneidet der Kreis beim Wohlstand und der sozialen Lage ab (Rang 14), was auf die wirtschaftliche Struktur der Region hinweist. Auch beim Dynamik-Rang (88) liegt der Kreis über dem Median.

Schwächere Positionen zeigen sich bei der Demografie (Rang 177), beim Arbeitsmarkt (Rang 227) und bei Wettbewerb und Innovation (Rang 170). Diese Werte spiegeln die typischen Herausforderungen ländlicher Räume wider: alternde Bevölkerung, eingeschränkter Zugang zu hochqualifizierten Arbeitskräften und geringere Innovationsdynamik im Vergleich zu städtischen Ballungsräumen.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist Teil der Metropolregion Nürnberg, was eine gewisse Anbindung an den größeren Wirtschaftsraum bedeutet. Die Verkehrsanbindung erfolgt über die Kreisstraße AN 5 und Gemeindeverbindungsstraßen zu den umliegenden Orten. Die nächste Staatsstraße (St 2249) ist 1,6 km entfernt.

Die Kombination aus sehr niedrigen Kaufpreisen, moderaten Mieten und einer stabilen Bevölkerungsentwicklung macht Buch a.Wald zu einem der renditestärksten Orte im ländlichen Mittelfranken. Der Ort profitiert dabei von seiner Lage in der Metropolregion Nürnberg bei gleichzeitig sehr geringen Immobilienpreisen, die weit unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt liegen.