Windelsbach

Marktüberblick: Niedrige Preise, hohe Rendite

Windelsbach gehört zu den günstigsten Wohnortgemeinden im Landkreis Ansbach und in ganz Bayern. Der Angebotskaufpreis liegt mit 1.104 Euro pro Quadratmeter knapp unter der Hälfte des Kreisdurchschnitts (2.484 €/m²) und etwa einem Drittel des bayerischen Durchschnitts (3.246 €/m²). Die Angebotsmiete von 8,22 €/m² liegt leicht unter dem Bundesdurchschnitt (8,92 €/m²) und dem Kreisdurchschnitt (8,94 €/m²).

Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und moderaten Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 8,94 %. Dieser Wert liegt nahezu doppelt so hoch wie der Kreisdurchschnitt (4,71 %) und mehr als doppelt so hoch wie der bayerische Durchschnitt (4,13 %). Mit einem Perzentilrang von 98,5 in Bayern gehört Windelsbach zu den wenigen Orten im Freistaat, an denen die Mietrendite diesen Wert übertrifft. Der Kaufpreisfaktor von 11,19 bedeutet, dass die jährliche Bruttomiete bereits nach etwas mehr als elf Jahren den Kaufpreis deckt – im Vergleich dazu sind es im Kreisdurchschnitt 23,3 Jahre und in Bayern 26,1 Jahre.

Diese Kennzahlen entsprechen dem Muster ländlicher Gemeinden mit geringerer Nachfrage: Die Preise liegen weit unter den städtischen Durchschnittswerten, während die Mieten auf einem stabilen, wenn auch niedrigen Niveau liegen.

Preis- und Mietentwicklung: Stabile Kaufpreise, volatile Mieten

Die Zeitreihen zeigen ein unterschiedliches Bild für Kauf- und Mietpreise. Der Angebotskaufpreis lag 2019 bei 1.104,86 €/m² und beträgt aktuell 1.104 €/m² – die Preise sind über den gesamten Zeitraum praktisch unverändert geblieben. Das entspricht einem stabilen, aber auch stagnierenden Markt ohne nennenswerte Wertentwicklung.

Die Mieten zeigen dagegen eine starke Volatilität. Sie stiegen von 4,69 €/m² (2019) auf 7,09 €/m² (2022), fielen dann auf 6,02 €/m² (2024) und kletterten 2025 auf einen Spitzenwert von 10,58 €/m², bevor sie 2026 wieder auf 8,65 €/m² sanken. Diese Schwankungen von über 100 % zwischen Tiefst- und Höchstwert deuten auf einen kleinen Markt hin, in dem einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können. Die aktuelle Angebotsmiete von 8,22 €/m² liegt deutlich über dem 2019-Wert, aber unter dem 2025-Spitzenwert.

Die hohe Volatilität bei den Mieten steht im Kontrast zur Stabilität der Kaufpreise. Rechnerisch ergibt sich die hohe Bruttomietrendite daraus, dass der Kaufpreis nahezu konstant blieb, während die Mieten schwankten und im Durchschnitt gestiegen sind.

Regionale Einordnung: Im unteren Preissegment der Nachbarn

Im Vergleich zu den acht umliegenden Orten im Umkreis von bis zu 9 Kilometern liegt Windelsbach bei den Kaufpreisen mit 1.104 €/m² im unteren Drittel. Die Nachbargemeinden variieren stark: Gallmersgarten liegt mit 872 €/m² noch darunter, während Burgbernheim mit 3.164 €/m² knapp das Dreifache erreicht. Bei den Mieten liegt Windelsbach mit 8,22 €/m² im Mittelfeld der Nachbarn, die zwischen 6,76 €/m² (Gallmersgarten) und 10,20 €/m² (Neusitz) liegen.

Die Bruttomietrendite von 8,94 % ist in der Nachbarschaft nur von Gallmersgarten (9,3 %) übertroffen. Burgbernheim liegt mit 3,36 % deutlich darunter, was auf die dort deutlich höheren Kaufpreise bei moderaten Mieten zurückzuführen ist. Das Muster zeigt: In der Region korreliert ein niedriger Kaufpreis mit einer hohen Rendite – Windelsbach folgt diesem regionalen Muster konsequent.

Auf Ebene des Landkreises Ansbach und Bayerns positioniert sich Windelsbach als günstiger Standort. Die Kaufpreise liegen unterhalb des Kreis- und Landesdurchschnitts, die Mieten ebenfalls. Die hohe Rendite ist damit die logische Konsequenz der niedrigen Preisbasis.

Standortfaktoren: Demografischer Wandel bei niedriger Arbeitslosigkeit

Die Bevölkerung Windelsbachs ist im Beobachtungszeitraum leicht rückläufig: Von 1.091 Einwohnern (2015) auf 1.060 (2024) entspricht das einem Verlust von 2,8 %. Der tiefste Stand wurde 2020 mit 1.047 Einwohnern erreicht, bevor es 2022 kurzzeitig auf 1.068 anstieg. Die Bevölkerungsdichte beträgt 28 Einwohner pro Quadratkilometer – ein typischer Wert für eine ländliche Gemeinde im Naturpark Frankenhöhe.

Die Arbeitslosenquote liegt mit 1,32 % (2023) deutlich unter dem bundesweiten Durchschnitt und spiegelt die wirtschaftliche Stabilität der Region wider. Sie schwankte im Zeitraum 2015 bis 2023 zwischen 1,04 % (2019) und 2,15 % (2020), blieb aber durchweg niedrig.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Ansbach auf Rang 131 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders gut abschneidet der Kreis beim Wohlstand und der sozialen Lage (Rang 14), während die Dynamik (Rang 88), Wettbewerb und Innovation (Rang 170), Demografie (Rang 177) und der Arbeitsmarkt (Rang 227) schwächer bewertet sind. Diese Mischung aus hoher wirtschaftlicher Stabilität bei gleichzeitigem demografischem und innovationsbezogenem Nachholbedarf beschreibt das Profil der Region.

Windelsbach selbst verfügt über keine Hochschulen. Die Gemeinde ist Mitglied im Tourismusverband Romantisches Franken und liegt mit der Autobahnanschlussstelle Rothenburg ob der Tauber (A 7) an einer überregionalen Verkehrsachse. Die Einordnung in die Metropolregion Nürnberg bietet theoretisch Zugang zu einem größeren Arbeitsmarkt.