Rothenburg ob der Tauber, GKSt

Marktüberblick

Rothenburg ob der Tauber liegt im mittelfränkischen Landkreis Ansbach in Bayern. Die Stadt mit rund 11.385 Einwohnern auf einer Fläche von 41,67 km² weist einen Immobilienmarkt auf, der sich deutlich von den Durchschnittswerten im Umland abhebt.

Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 9,77 Euro je Quadratmeter, knapp unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro, aber über dem Kreisdurchschnitt von 8,94 Euro. Der Angebotskaufpreis beträgt 3.400 Euro je Quadratmeter und liegt damit sowohl über dem bayerischen Durchschnitt (3.246 Euro) als auch deutlich über dem Wert im Landkreis Ansbach (2.484 Euro).

Der Kaufpreisfaktor von 28,99 ist einer der höchsten im Vergleichsumfeld: Im Landkreis Ansbach beträgt er durchschnittlich 23,26, in Bayern 26,10. Das bedeutet, dass ein Jahr der Bruttomiete etwa 29 Jahre braucht, um den Kaufpreis zu decken – ein Indikator für relativ hohe Kaufpreise im Verhältnis zur Miete.

Die Bruttomietrendite von 3,45 Prozent liegt unter dem bayerischen Durchschnitt (4,13 %) und deutlich unter dem Bundesdurchschnitt (5,10 %). Im Perzentilvergleich belegt Rothenburg damit Platz 31 von 100 innerhalb Bayerns – die Rendite liegt also im unteren Drittel der bayerischen Vergleichsorte.

Hinweis: Bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und sind kein amtlicher Mietspiegel.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen zeigen eine dynamische, aber auch volatile Entwicklung der Immobilienpreise in Rothenburg ob der Tauber.

Bei den Angebotsmieten entwickelte sich ein Anstieg von 6,08 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 9,82 Euro im Jahr 2023 – ein Plus von rund 61 Prozent in fünf Jahren. Im Jahr 2024 folgte eine Korrektur auf 9,28 Euro, 2025 auf 9,17 Euro und 2026 auf 9,12 Euro. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über die gesamte Reihe beträgt 5,20 Prozent.

Der Angebotskaufpreis stieg von 2.125 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 3.193 Euro im Jahr 2019, fiel 2020 auf 2.683 Euro, stieg 2021 auf 3.425 Euro, sank 2022 auf 2.934 Euro und erreichte 2023 mit 3.470 Euro einen neuen Höchststand. In den Folgejahren zeigte sich eine weitere Volatilität: 2024 bei 3.509 Euro, 2025 bei 3.209 Euro und 2026 bei 3.695 Euro. Der CAGR beträgt 7,16 Prozent.

Die Preisschwankungen spiegeln den allgemeinen Immobilienmarktkontext wider: Nach dem starken Anstieg in der Niedrigzinsphase folgte eine Korrekturphase ab 2022, die sich in Rothenburg jedoch weniger dramatisch auswirkte als in einigen anderen Märkten. Die Werte bleiben auf einem deutlich höheren Niveau als vor der Pandemie.

Sowohl die Miet- als auch die Kaufpreisreihen sind nicht geschätzt, sondern basieren auf tatsächlichen Marktdaten.

Bevölkerungsentwicklung

Die Einwohnerzahl von Rothenburg ob der Tauber ist in den letzten Jahren leicht gestiegen. Von 11.041 Einwohnern im Jahr 2015 auf 11.385 im Jahr 2024 entspricht das einem Anstieg von rund 3,1 Prozent.

Die Bevölkerungsdichte beträgt 273 Einwohner je Quadratkilometer. Die Entwicklung verlief nicht linear: Nach einem Anstieg von 2015 bis 2019 (auf 11.391) folgte ein Rückgang in den Jahren 2020 und 2021 (auf 11.238), bevor die Zahl wieder stieg und sich 2023 und 2024 bei 11.385 stabilisierte.

Die Arbeitslosenzahlen (absolute Werte) liegen mit 231 im Jahr 2023 deutlich unter dem Niveau von 2015 (280). Der Rückgang von 280 auf 231 Arbeitslose über den Zeitraum 2015 bis 2023 spiegelt eine Verbesserung der Arbeitsmarktlage wider, auch wenn die absolute Zahl der Arbeitslosen im Vergleich zu anderen bayerischen Gemeinden relativ hoch erscheinen mag.

Die Bevölkerungsdaten sind nicht geschätzt.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Ansbach hebt sich Rothenburg ob der Tauber in mehreren Kennzahlen ab. Die Angebotsmiete liegt 9,3 Prozent über dem Kreisdurchschnitt, der Angebotskaufpreis sogar 37 Prozent höher. Der Kaufpreisfaktor ist um 24,6 Prozent höher als im Kreisdurchschnitt.

Im bayerischen Vergleich liegt die Angebotsmiete knapp unter dem Durchschnitt, der Kaufpreis jedoch leicht darüber. Die Bruttomietrendite liegt mit 3,45 Prozent im unteren Drittel der bayerischen Vergleichsorte (Perzentilrang 31).

Im direkten Umland zeigen sich deutliche Preisunterschiede. Die Nachbarorte weisen durchweg niedrigere Angebotskaufpreise auf: Neusitz (3,2 km) bei 2.072 Euro je Quadratmeter, Gebsattel (3,3 km) bei 2.168 Euro, Steinsfeld (5,4 km) bei 2.279 Euro. Einige Orte wie Windelsbach (9,0 km) mit 1.104 Euro je Quadratmeter oder Geslau (9,6 km) mit 1.164 Euro liegen deutlich niedriger.

Die Angebotsmieten der Nachbarn variieren zwischen 8,03 Euro (Adelshofen) und 10,77 Euro (Insingen). Rothenburg liegt mit 9,77 Euro im mittleren Bereich.

Die Bruttomietrenditen der Nachbarorte sind durchweg höher als in Rothenburg – bei Insingen etwa 5,41 Prozent, bei Windelsbach sogar 8,94 Prozent. Das unterstreicht, dass die niedrige Rendite in Rothenburg primär auf die hohen Kaufpreise zurückzuführen ist.

Standortfaktoren

Der Landkreis Ansbach, zu dem Rothenburg ob der Tauber gehört, belegte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 131 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit liegt der Kreis im mittleren Bereich.

In den Teilindizes zeigt sich ein differenziertes Bild: Der Rang im Bereich Dynamik beträgt 88 (besserer Mittelbereich), während der Rang bei Stärke mit 156 im unteren Mittelfeld liegt. Besonders schwach positioniert ist der Kreis im Bereich Demografie (Rang 177) und im Bereich Arbeitsmarkt (Rang 227). Im Bereich Wohlstand und soziale Lage schneidet der Kreis mit Rang 14 deutlich besser ab – dies ist ein positiver Standortfaktor.

Am Ort selbst sind keine Hochschulen ansässig. Dies kann für den Standort sowohl Vor- als auch Nachteile haben: Einerseits fehlen direkte akademische Impulse und ein studentischer Wohnungsmarkt, andererseits kann dies die Lebensqualität in einer historischen Kleinstadt erhöhen.

Die Kombination aus historischem Stadtkern, touristischer Bedeutung und der Lage in einem eher ländlich geprägten Landkreis prägt das Profil von Rothenburg ob der Tauber als Wohn- und Tourismusstandort.