Diebach

Marktüberblick

Diebach ist eine Gemeinde im südlichen Landkreis Ansbach, Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Schillingsfürst, und liegt am Westabfall der Frankenhöhe ins Tal der oberen Tauber. Mit 1.189 Einwohnern auf 22,34 km² handelt es sich um eine kleine, ländlich geprägte Gemeinde mit einer Bevölkerungsdichte von 53 Einwohnern pro Quadratkilometer. Der Ort ist über die Staatsstraße 2247 mit Insingen (1,5 km) und Schillingsfürst (6 km) verbunden und zählt zur Metropolregion Nürnberg.

Das aktuelle Angebot an Wohnimmobilien liegt bei 8,82 Euro pro Quadratmeter Angebotsmiete und 2.179 Euro pro Quadratmeter Angebotskaufpreis. Die Bruttomietrendite beträgt 4,86 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 20,59. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisentwicklung und Marktdynamik

Die Mietentwicklung in Diebach zeigt starke Schwankungen, die auf einen kleinen Markt mit wenigen Transaktionen hindeuten. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 6,55 Euro pro Quadratmeter (2020) und 11,25 Euro (2021) — eine Spanne von über 70 Prozent. Der langfristige Trend ist mit einem CAGR von 1,22 Prozent moderat positiv.

Deutlich stärker fällt die Entwicklung bei den Kaufpreisen aus. Von einem Höhepunkt von 2.500 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2022 sind die Werte auf 1.267 Euro im Jahr 2026 zurückgegangen. Der CAGR von minus 7,58 Prozent über den Beobachtungszeitraum von 2021 bis 2026 spiegelt den bundesweiten Korrekturwiderstand wider, der in ländlichen Räumen mitunter stärker ausfällt als in städtischen Zentren.

Der Kaufpreisfaktor von 20,59 liegt unter dem Landkreisdurchschnitt von 23,26 und dem bayerischen Durchschnitt von 26,10. Er gibt an, wie viele Jahre der jährlichen Miete nötig sind, um den Kaufpreis zu decken. Der niedrigere Faktor in Diebach korrespondiert mit einem Kaufpreis, der deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt liegt, während die Miete nur knapp darunter liegt.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Diebach bei der Angebotsmiete mit 8,82 Euro pro Quadratmeter unter den meisten Nachbarorten. Die nächstgelegenen Orte zeigen ein breites Spektrum: Insingen (1,9 km) weist mit 10,77 Euro die höchste Miete auf, während Wettringen (6,1 km) mit 4,44 Euro ein deutliches Tief markiert. Bei den Kaufpreisen liegt Diebach mit 2.179 Euro pro Quadratmeter im Mittelfeld der Nachbarn — höher als Schillingsfürst (1.824 Euro) und Wettringen (1.010 Euro), aber deutlich niedriger als Rothenburg ob der Tauber (3.400 Euro) und Dombühl (3.630 Euro).

Die Bruttomietrendite von 4,86 Prozent liegt im Mittelfeld der Nachbargemeinden. Von acht verfügbaren Nachbarwerten liegt sie über drei Werten (3,38 bis 3,5 Prozent) und unter fünf Werten (5,28 bis 5,91 Prozent). Drei Nachbarorte (Wörnitz, Rothenburg, Dombühl) liegen mit 3,38 bis 3,5 Prozent unter Diebach, während Insingen, Gebsattel, Schillingsfürst und Neusitz höhere Renditen aufweisen.

Im bundeslandweiten Vergleich belegt Diebach mit 4,86 Prozent die 81. Perzentile von 2.056 Orten in Bayern — die Rendite liegt also höher als bei 81 Prozent der bayernweiten Vergleichsorte. Der Grund liegt weniger in einer überdurchschnittlich hohen Miete als in einem unterdurchschnittlich niedrigen Kaufpreis: Der Kaufpreis liegt mit 2.179 Euro deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro, während die Miete mit 8,82 Euro nur knapp unter dem Durchschnitt von 10,11 Euro liegt.

Der Landkreis Ansbach als Ganzes weist mit 4,71 Prozent eine etwas niedrigere Rendite aus, was zeigt, dass Diebach innerhalb des Landkreises zu den renditestärkeren Orten gehört.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung von Diebach ist seit 2015 um 6,5 Prozent von 1.116 auf 1.189 Einwohner gewachsen — eine Entwicklung, die für eine ländliche Gemeinde im ländlichen Mittelfranken bemerkenswert ist. Im Zeitraum 1988 bis 2018 betrug der Anstieg sogar 24,3 Prozent (von 912 auf 1.134 Einwohner). Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,8 Prozent und damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. In der Zeitreihe schwankte sie zwischen 1,1 Prozent (2022) und 2,26 Prozent (2015).

Beim Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Ansbach auf Ebene der 400 deutschen Kreise den Gesamt-Rang 131. Die soziale Lage und der Wohlstand rangieren mit Platz 14 außergewöhnlich gut, während der Arbeitsmarkt (Rang 227) und die demografische Entwicklung (Rang 177) schwächer abschneiden. Diese Aufspaltung zeigt einen Kreis, in dem die wirtschaftliche Basis und die Lebensqualität gut sind, der aber gleichzeitig mit strukturellen demografischen Herausforderungen und einem eher schwachen Arbeitsmarkt konfrontiert ist.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde gliedert sich in zehn amtlich benannte Gemeindeteile, darunter fünf Einöden, was die zersiedelte, ländliche Struktur unterstreicht.