Unterschwaningen

Marktüberblick: Günstige Preise, hohe Rendite

Der Immobilienmarkt in Unterschwaningen zeichnet sich durch ein ungewöhnliches Preis-Rendite-Verhältnis aus. Mit einem Angebotskaufpreis von 1.323 Euro pro Quadratmeter liegt der Ort deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 2.484 Euro und dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro. Die Angebotsmiete von 8,41 Euro pro Quadratmeter liegt ebenfalls unter den Kreiswerten (8,94 Euro) und dem bayerischen Niveau (10,11 Euro). Der niedrige Kaufpreis überkompensiert die ebenfalls niedrige Miete jedoch bei weitem: Die Bruttomietrendite von 7,63 Prozent gehört zu den höchsten aller erfassten Nachbarorte und liegt im 97. Perzentil Bayerns. Der Kaufpreisfaktor von 13,11 liegt mehr als halb so hoch wie der Kreisdurchschnitt von 23,26. Das bedeutet, dass sich ein Kaufobjekt in Unterschwaningen im Durchschnitt in rund 13 Jahren durch die Jahreskaltmiete amortisiert, während es im Kreisdurchschnitt über 23 Jahre dauert. Dieser Unterschied macht Unterschwaningen zu einem der renditestärksten ländlichen Standorte im Vergleichsumfeld.

Hinweis: Bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisentwicklung: Hohe Volatilität auf niedrigem Niveau

Die historischen Zeitreihen zeigen für Unterschwaningen eine deutlich stärkere Schwankungsbreite als für typische ländliche Märkte erwartet. Der Kaufpreis stieg von 1.029 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 auf 1.877 Euro im Jahr 2022 an, fiel im Folgejahr 2023 auf 1.167 Euro zurück und liegt 2025 bei 1.238 Euro. Die Miete entwickelte sich ähnlich unruhig: Nach 6 Euro im Jahr 2021 folgte ein Anstieg auf 8 Euro im Jahr 2022, ein Rückfall auf 6 Euro im Jahr 2023, gefolgt von 7,43 Euro im Jahr 2024 und 10 Euro im Jahr 2025. Die CAGR-Werte von 4,72 Prozent bei den Kaufpreisen und 13,62 Prozent bei den Mieten über die gesamte Reihe hinweg spiegeln diese starken Ausschläge wider. Die extreme Volatilität ist charakteristisch für einen kleinen Markt mit geringer Transaktionszahl, bei dem einzelne Verkäufe oder Inserate das Bild stark verzerren können. Die aktuellen Werte von 1.323 Euro (Kauf) und 8,41 Euro (Miete) liegen damit in etwa auf dem Niveau von 2021 bzw. zwischen 2022 und 2024.

Regionale Einordnung: Der günstigste Ort im Umkreis

Im Vergleich zu den acht erfassten Nachbarorten innerhalb von zehn Kilometern weist Unterschwaningen die niedrigsten Kaufpreise auf. Wassertrüdingen liegt mit 2.842 Euro pro Quadratmeter mehr als doppelt so hoch, Röckingen mit 3.215 Euro noch darüber. Bei den Mieten liegt Unterschwaningen mit 8,41 Euro im Mittelfeld: höher als Röckingen (7,25 Euro) und Westheim (6,81 Euro), aber niedriger als Ehingen (9,91 Euro) und Arberg (10,36 Euro). Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und moderaten Mieten führt dazu, dass die Bruttomietrendite von 7,63 Prozent zu den höchsten im Umkreis gehört. Ehingen liegt mit 8,9 Prozent zwar noch darüber, hat aber mit 1.337 Euro ähnliche Kaufpreise bei deutlich höheren Mieten. Der Kreis Ansbach als übergeordnete Einheit liegt mit 2.484 Euro Kaufpreis und 8,94 Euro Miete deutlich über Unterschwaningen, was die lokale Preisbindung der Gemeinde unterstreicht.

Standortfaktoren: Ländliche Struktur mit sozialer Stärke

Unterschwaningen ist eine kleine Gemeinde mit 866 Einwohnern auf 18,57 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 47 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Die Bevölkerung ist seit Beginn der Reihe im Jahr 2015 leicht rückläufig (von 870 auf 866 Einwohner, minus 0,46 Prozent). Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,18 Prozent und damit auf einem sehr niedrigen Niveau. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Ansbach im Wohlstand und der sozialen Lage auf Rang 14 von rund 400 deutschen Kreisen, was eine der stärksten Positionen in Deutschland darstellt. Dagegen liegt der Kreis im Arbeitsmarkt auf Rang 227 und in der Demografie auf Rang 177, was strukturelle Schwächen in diesen Bereichen anzeigt. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Der Ort liegt im Fränkischen Seenland zur Metropolregion Nürnberg, und auf dem Gemeindegebiet befindet sich der Dennenloher See, der zum Baden, Surfen und Campen genutzt wird.

Einordnung: Renditestarker ländlicher Markt

Unterschwaningen präsentiert sich als ländlicher Immobilienmarkt mit außergewöhnlich niedrigen Kaufpreisen und entsprechend hohen Mietrenditen. Die extreme Volatilität in den Zeitreihen von Miete und Kaufpreis ist ein Hinweis auf einen kleinen Markt mit geringer Transaktionsdichte, bei dem einzelne Werte das Bild stark beeinflussen können. Die niedrigen Preise im Vergleich zum Umland und zum Kreisdurchschnitt spiegeln die ländliche Struktur der Gemeinde wider, während die hohe Rendite das Marktgleichgewicht zwischen Angebotsmiete und Kaufpreis widerspiegelt. Die stabile, niedrige Arbeitslosenquote und die starke soziale Lage des Landkreises bieten eine gewisse Fundamentaldynamik, die den Ort von strukturschwächeren ländlichen Regionen abgrenzt. Für Investoren bedeutet die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und hohen Renditen ein attraktives Profil, das jedoch mit der Volatilität und der begrenzten Markttiefe einhergeht.