Gnotzheim, M

Marktüberblick: Ländlicher Wohnort im unteren Preissegment

Gnotzheim ist mit 12,47 km² und rund 828 Einwohnern die kleinste Gemeinde des Landkreises Weißenburg-Gunzenhausen. Der Markt liegt im Westen des Landkreises am Fuße des Hahnenkamms, etwa sieben Kilometer südwestlich von Gunzenhausen, und wird von der Bundesstraße 466 durchquert. Die Gemeinde ist landwirtschaftlich geprägt: 22 Betriebe bewirtschaften 696 Hektar, davon 470 Hektar Ackerfläche. Im produzierenden Gewerbe gibt es keine Betriebe, am Arbeitsort sind 323 Personen sozialversicherungspflichtig beschäftigt, während im Ort selbst nur 36 Arbeitsplätze im Handel, Verkehr und in sonstigen Bereichen ausgewiesen sind. Die Struktur entspricht einem ländlichen Wohnort mit Pendlercharakter.

Auf dem Immobilienmarkt positioniert sich Gnotzheim im unteren bis mittleren Preissegment der Region. Die Angebotsmiete liegt bei 7,71 Euro pro Quadratmeter, was unter dem Kreisdurchschnitt von 8,42 Euro und deutlich unter dem bayerischen Landesdurchschnitt von 10,11 Euro liegt. Der Angebotskaufpreis von 2.228 Euro pro Quadratmeter folgt demselben Muster: unter dem Kreiswert von 2.581 Euro und dem Landeswert von 3.246 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 24,07 ist ebenfalls niedriger als der Kreiswert von 25,71 und der Landeswert von 26,1. Die Bruttomietrendite von 4,16 Prozent liegt nahe dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 %. Die Kombination aus moderaten Kaufpreisen und niedrigen Mieten führt zu einer Rendite, die im regionalen Vergleich im Mittelfeld liegt.

Preis- und Mietentwicklung: Volatile Mieten, moderater Kaufpreisanstieg

Die Mietentwicklung in Gnotzheim zeigt eine starke Schwankungsbreite. Nach einem Tief von 4,87 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2020 stieg die Miete bis 2023 auf 9,29 Euro, fiel 2024 auf 6,02 Euro und erreichte 2025 mit 10,17 Euro einen neuen Höchststand. Der berechnete CAGR von 8,28 % über die Reihe spiegelt diese starken Schwankungen wider. Diese Volatilität entspricht dem Muster kleiner ländlicher Märkte, bei denen wenige Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Der Kaufpreis verläuft stabiler: Von 1.968 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 auf 2.358 Euro im Jahr 2025 entspricht das einem CAGR von 4,63 %. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 2.228 Euro liegt unter dem Zeitreihenwert von 2025, was darauf hindeutet, dass die aktuellen Inserate leicht unter dem historischen Höchststand notieren.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Gnotzheim bei der Miete ein gemischtes Bild: höher als in Meinheim (6,95 Euro) und Westheim (6,81 Euro), aber niedriger als in Heidenheim (7,95 Euro), Auhausen (7,97 Euro) und Unterschwaningen (8,41 Euro). Die Nachbargemeinden Dittenheim (9,75 Euro) und Gunzenhausen (10,17 Euro) liegen deutlich darüber. Beim Kaufpreis liegt Gnotzheim mit 2.228 Euro über den Werten in Unterschwaningen (1.323 Euro) und Meinheim (2.072 Euro), aber unter allen übrigen aufgeführten Nachbarorten. Die extreme Preisspanne bei den Nachbarn – von 1.323 Euro in Unterschwaningen bis 4.101 Euro in Dittenheim – zeigt, wie unterschiedlich die lokalen Märkte innerhalb weniger Kilometer sein können.

Demografie und Arbeitsmarkt: Stabile Bevölkerung, niedrige Arbeitslosigkeit bei strukturellen Schwächen

Die Bevölkerung von Gnotzheim ist über den Beobachtungszeitraum von 2015 bis 2024 stabil bei rund 828 Einwohnern. Von 822 Einwohnern im Jahr 2015 auf 828 im Jahr 2024 entspricht das einem Zuwachs von 0,73 Prozent – ein nahezu unveränderter Bestand. Der Höchststand von 845 Einwohnern wurde 2022 erreicht, gefolgt von einem Rückgang auf 828. Die Bevölkerungsdichte beträgt 66 Einwohner pro Quadratkilometer, was für ländliche Verhältnisse typisch ist.

Die Arbeitslosenquote lag 2015 bis 2020 durchweg unter 1,7 Prozent und stieg 2021 auf 2,75 Prozent an, bevor sie 2023 auf 2,0 Prozent sank. Der Anstieg 2021 entspricht dem bundesweiten Muster der Pandemiefolgen. Mit 11 arbeitslosen Personen bei einer Bevölkerung von 828 bleibt die absolute Zahl gering. Die niedrige Arbeitslosigkeit korrespondiert mit dem Prognos-Rang 129 von 400 Kreisen im Teilindex Arbeitsmarkt und dem Prognos-Rang 77 im Teilindex Wohlstand und soziale Lage – beides Werte, die den Kreis Weißenburg-Gunzenhausen über dem Median positionieren.

Allerdings zeigt der Prognos-Zukunftsatlas 2025 auch Schwächen: Der Rang 203 im Teilindex Demografie und der Rang 337 im Teilindex Wettbewerb und Innovation deuten auf strukturelle Herausforderungen hin. Als kleinste Gemeinde des Landkreises liegt Gnotzheim in der Nähe zu Gunzenhausen und ist an die B 466 angebunden.

Standortfaktoren: Mittelmäßige Zukunftsaussichten, begrenzte lokale Nachfrage

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Kreis Weißenburg-Gunzenhausen mit dem Gesamtrang 195 von rund 400 deutschen Kreisen – eine mittlere Position. Die Stärke des Kreises liegt im Wohlstand und der sozialen Lage (Rang 77) sowie im Arbeitsmarkt (Rang 129). Schwächer ist die Dynamik (Rang 153), während Demografie (Rang 203) und Wettbewerb und Innovation (Rang 337) die größten Risikobereiche darstellen.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde verfügt über eine Grundschule (Astrid-Lindgren-Schule) mit vier Klassen und 58 Schülern sowie einen Kindergarten mit 39 Plätzen. Die Abwesenheit höherer Bildungseinrichtungen und die geringe Einwohnerzahl deuten darauf hin, dass die lokale Nachfrage nach Miet- und Immobilienangeboten begrenzt ist. Gnotzheim fungiert primär als Wohngemeinde für Pendler in die größeren Orte des Landkreises, insbesondere nach Gunzenhausen und Weißenburg.

Für Boden- und Grundstücksdaten liegen keine Werte vor. Der Markt für Gnotzheim ist klein und von wenigen Transaktionen geprägt, was die Interpretation von Durchschnittswerten mit Vorsicht erfordert.