Gunzenhausen, St

Marktüberblick

Gunzenhausen ist eine Stadt im mittelfränkischen Landkreis Weißenburg-Gunzenhausen mit rund 17.237 Einwohnern auf einer Fläche von 82,72 km². Sie liegt im Nordwesten des Landkreises am Altmühlsee auf 416 m ü. NHN, mitten im Fränkischen Seenland, und ist staatlich anerkannter Erholungsort. Mit 34 Gemeindeteilen ist Gunzenhausen die zweitgrößte Gemeinde des Landkreises. Die Stadt blickt auf eine über 1.200-jährige Geschichte zurück – die erste urkundliche Erwähnung erfolgte 823. Von 1862 bis 1972 war Gunzenhausen Kreisstadt, bevor der Landkreis im Zuge der Gebietsreform mit Weißenburg fusionierte.

Der aktuelle Immobilienmarkt zeigt Angebotsmieten von 10,17 Euro pro Quadratmeter und Angebotskaufpreise von 3.510 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor liegt bei 28,76, die Bruttomietrendite bei 3,48 Prozent. Diese Werte stammen aus Inseraten und sind keine amtlichen Mietspiegelwerte.

Preisentwicklung

Die Angebotsmiete in Gunzenhausen hat sich von 6,60 Euro pro m² im Jahr 2018 auf 10,86 Euro im Jahr 2026 mehr als verdreifacht. Der CAGR (durchschnittliches jährliches Wachstum) beträgt 6,42 Prozent. Besonders deutlich war der Anstieg in den Jahren 2020 bis 2024, als die Miete von 8,71 auf 9,93 Euro pro m² stieg. Im Jahr 2025 folgte eine leichte Korrektur auf 9,59 Euro, bevor 2026 wieder ein Wert von 10,86 Euro ausgewiesen wird.

Die Kaufpreise entwickelten sich deutlich schwankender. Von 3.063 Euro pro m² (2018) ging es 2020 auf 2.643 Euro zurück, stieg dann 2021 sprunghaft auf 3.463 Euro, fiel 2022/2023 leicht auf 3.233 Euro und erreichte 2025 mit 3.861 Euro einen neuen Höchststand. Für 2026 wird ein Wert von 3.417 Euro ausgewiesen. Der CAGR über den gesamten Zeitraum liegt bei 1,37 Prozent.

Der Kaufpreisfaktor von 28,76 bedeutet, dass das 28,76-fache des Jahresnettkaltmietwerts als Kaufpreis zu zahlen ist. Im Vergleich dazu liegt der Kreis-Durchschnitt bei 25,71 und der Bayerische bei 26,10. Gunzenhausen liegt damit über dem regionalen und landesweiten Durchschnitt.

Regionale Einordnung

Gunzenhausen liegt bei der Angebotsmiete mit 10,17 Euro pro m² knapp über dem Bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro, deutlich über dem Kreis-Durchschnitt von 8,42 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Beim Angebotskaufpreis von 3.510 Euro pro m² übertrifft Gunzenhausen sowohl den Kreiswert von 2.580 Euro als auch den bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro.

Die Bruttomietrendite von 3,48 Prozent liegt unter dem Kreis-Durchschnitt von 4,15 Prozent und dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Im Perzentilrang im Bundesland belegt Gunzenhausen mit 32,6 Prozent den unteren Bereich – die Rendite ist also niedriger als bei rund zwei Dritteln der verglichenen bayerischen Orte.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Muhr am See (5,8 km) liegt mit 9,42 Euro pro m² Miete und 2.777 Euro pro m² Kaufpreis unter Gunzenhausen. Pfofeld (5,9 km) weist mit 9,11 Euro Miete und 3.162 Euro Kaufpreis ähnliche Kaufpreise, aber niedrigere Mieten auf. Dittenheim (6,6 km) fällt mit 4.101 Euro Kaufpreis und nur 9,75 Euro Miete auf – hier ist die Rendite mit 2,85 Prozent besonders niedrig. Gnotzheim (6,8 km) liegt mit 7,71 Euro Miete und 2.228 Euro Kaufpreis deutlich unter Gunzenhausen.

Die Bevölkerung von Gunzenhausen ist von 16.432 Einwohnern (2015) auf 17.237 (2024) gestiegen, was einem Wachstum von 4,9 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 208 Einwohner pro km². Die Zahl der Arbeitslosen lag 2023 bei 387 (absolute Zahl), was bei der aktuellen Einwohnerzahl einer Quote von rund 2,2 Prozent entspricht. Die Arbeitslosenzahl ist von 390 (2015) auf 387 (2023) leicht gesunken.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Weißenburg-Gunzenhausen auf Rang 195 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtrang. Die Bewertung variiert stark nach Teilindizes:

- Wohlstand und soziale Lage: Rang 77 – eine der stärkeren Positionen des Landkreises - Arbeitsmarkt: Rang 129 – über dem Durchschnitt - Dynamik: Rang 153 – im unteren Mittelfeld - Demografie: Rang 203 – unter dem Durchschnitt - Wettbewerb und Innovation: Rang 337 – eine der schwächeren Positionen

Diese Rangierung gilt für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde Gunzenhausen. Der Kreis weist also in den Bereichen Wohlstand und Arbeitsmarkt relative Stärken auf, während Innovation und Wettbewerb als Schwachpunkte zu bewerten sind.

Hochschulen sind in Gunzenhausen nicht vorhanden. Der nächste Hochschulstandort liegt außerhalb der Stadt.

Ein besonderer Standortfaktor ist die Lage am Altmühlsee und im Fränkischen Seenland. Gunzenhausen ist staatlich anerkannter Erholungsort, was auf touristische Relevanz und attraktive Naherholungsmöglichkeiten hinweist. Die Stadt hat 34 Gemeindeteile und eine Fläche von 82,72 km², was eine vergleichsweise große Gemeindestruktur mit ländlichen und städtischen Elementen zeigt.