Theilenhofen

Marktüberblick: Niedrige Preise bei schwacher Rendite

Die Angebotsmiete in Theilenhofen liegt mit 5,61 Euro je Quadratmeter deutlich unter allen verfügbaren Vergleichswerten: Sie ist rund 33 Prozent niedriger als der Kreisdurchschnitt des Landkreises Weißenburg-Gunzenhausen (8,42 Euro) und etwa 45 Prozent unter dem bayerischen Mittel (10,11 Euro). Auch im bundesweiten Vergleich von 8,92 Euro liegt Theilenhofen weit zurück. Der Angebotskaufpreis von 1.944 Euro je Quadratmeter liegt unter dem Kreis- (2.581 Euro) und Bundeslanddurchschnitt (3.246 Euro) und ist etwa 19 Prozent niedriger als der deutsche Mittelwert (2.409 Euro).

Die Bruttomietrendite von 3,46 Prozent liegt im unteren Bereich der Nachbarorte im Umkreis. Mit 2,85 bis 3,3 Prozent liegen Alesheim, Dittenheim, Absberg und Ellingen darunter, während Meinheim (4,03 Prozent), Gunzenhausen (3,48 Prozent) und Markt Berolzheim (3,72 Prozent) höhere Renditen ausweisen. Pfofeld teilt sich den gleichen Wert von 3,46 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 28,88 liegt über dem Kreis- (25,7) und Bayerndurchschnitt (26,1), was bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete höher ist als in der Region. Die niedrige Rendite resultiert nicht aus hohen Mieten, sondern daraus, dass die Mieten noch stärker unter dem regionalen Niveau liegen als die Kaufpreise.

Preisentwicklung: Stabile Miete, volatiler Kaufpreis

Die Mietentwicklung war über den beobachteten Zeitraum relativ stabil: Von 5,50 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stieg die Miete 2019 auf 5,77 Euro, blieb 2020 auf diesem Niveau und lag 2023 mit 5,54 Euro wieder nahe dem Ausgangswert. Die jährliche Wachstumsrate beträgt lediglich 0,15 Prozent.

Der Kaufmarkt zeigt ein anderes Bild. Die verfügbaren Datenpunkte deuten auf einen starken Anstieg von 772,50 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 auf 2.422,59 Euro im Jahr 2023 hin, gefolgt von einer Korrektur auf 2.301,26 Euro im Jahr 2024. Die durchschnittliche jährliche Steigerungsrate über den gesamten Zeitraum von 2021 bis 2024 liegt bei knapp 44 Prozent. Dieser Anstieg ist auf Basis von nur drei Datenpunkten zu bewerten und spiegelt eine Marktphase mit starkem Nachfrageaufkommen wider, die sich 2024 bereits abzukühlen beginnt.

Demografie und Arbeitsmarkt: Leicht wachsende Pendlergemeinde

Die Einwohnerzahl der Gemeinde stieg von 1.129 im Jahr 2015 auf 1.172 im Jahr 2024, was einem Wachstum von 3,8 Prozent entspricht. Der größte Teil des Zuzugs entfiel auf das Jahr 2022, als die Bevölkerung von 1.126 auf 1.168 stieg. Die Bevölkerungsdichte beträgt 58 Einwohner je Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,04 Prozent und damit auf einem niedrigen Niveau, wenn auch leicht steigend gegenüber 1,53 Prozent im Jahr 2019. Die Struktur der Beschäftigung zeigt das Bild einer klassischen Pendlergemeinde: Im Jahr 2023 gab es am Arbeitsort 118 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte, am Wohnort hingegen 533. Das bedeutet, dass deutlich mehr Einwohner zur Arbeit auspendeln, als vor Ort beschäftigt sind. Im verarbeitenden Gewerbe bestand 2023 kein Betrieb, im Bauhauptgewerbe drei. 49 landwirtschaftliche Betriebe bewirtschaften 1.853 Hektar landwirtschaftlich genutzte Fläche.

Die Gemeinde ist Mitglied des Schulverbunds Pfofeld-Theilenhofen im Grundschulbereich und des Schulverbunds Absberg-Haundorf im Mittelschulbereich. Eine Kindertageseinrichtung mit 62 Plätzen steht zur Verfügung.

Standortfaktoren: Solide Lebenslage, schwache Innovationskraft

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Weißenburg-Gunzenhausen im Gesamtranking Platz 195 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen ein differenziertes Bild: Der Arbeitsmarkt rangiert mit Platz 129 über dem Median, die Wohlstandslage mit Platz 77 sogar im oberen Viertel. Schwächer positioniert ist der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation (Platz 337) sowie in der Demografie (Platz 203). Der Dynamik-Index liegt mit Platz 153 im oberen Mittelfeld.

Infrastrukturell ist Theilenhofen durch die Bundesstraße 13 angebunden. Der nächste Autobahnanschluss (A6, Anschlussstelle Lichtenau) befindet sich in rund 32 Kilometern Entfernung, der nächste Bahnanschluss (Bahnhof Gunzenhausen) in etwa 10 Kilometern. Eine Hochschule besteht am Ort nicht. Die Gemeinde liegt an der Altmühl und wird vom Deutschen Limes-Radweg durchquert, was auf touristische Infrastruktur hinweist.