Ellingen, St

Marktüberblick

Ellingen liegt im Zentrum des mittelfränkischen Landkreises Weißenburg-Gunzenhausen auf 31,25 km² und hat 4.045 Einwohner. Die Stadt ist Sitz der Verwaltungsgemeinschaft Ellingen und gliedert sich in elf Gemeindeteile. Mit 129 Einwohnern je km² liegt sie über der ländlichen Durchschnittsdichte, was auf die zentrale Funktion als Verwaltungsort zurückzuführen ist.

Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Angebotsmiete von 9,43 €/m² liegt über dem Kreisdurchschnitt (8,42 €/m²) und knapp unter dem Bayerischen Mittel (10,11 €/m²). Der Angebotskaufpreis von 3.433 €/m² hingegen übertrifft sowohl den Kreiswert (2.581 €/m²) als auch den bayerischen Durchschnitt (3.246 €/m²) deutlich. Diese Diskrepanz zwischen moderater Miete und hohem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 3,3 % – einem der niedrigsten Werte im Kreis und im unteren Quartil Bayerns (Perzentil 23,7).

Der Kaufpreisfaktor von 30,33 liegt über dem Kreis- (25,7) und Bundesdurchschnitt (26,1), was die lange Amortisationszeit widerspiegelt. Im Vergleich zu den Nachbarorten ist Ellingen bei den Kaufpreisen einer der teuersten Orte im Umkreis – nur Pleinfeld (3.488 €/m²) liegt leicht darüber, während Höttingen mit 2.501 €/m² deutlich günstiger ist, obwohl die Miete dort mit 10,85 €/m² höher liegt.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine ungewöhnlich hohe Volatilität, die bei einem kleinen Markt mit wenigen verfügbaren Objekten typisch ist: Einzelne größere Angebote oder Sondertransaktionen können die aggregierten Mittelwerte stark verzerren.

Bei den Mieten stieg der Wert von 5,75 €/m² (2018) auf 10,04 €/m² (2024), fiel dann aber 2025 auf 6,67 €/m² ab, bevor er 2026 wieder auf 10,04 €/m² kletterte.

Noch extrester zeigt sich die Kaufpreisentwicklung: Nach 1.959 €/m² (2018) und 3.316 €/m² (2021) brachen die Werte 2022 auf 1.856 €/m² ein, stiegen 2023 auf 2.055 €/m² und sprangen 2024 auf 4.987 €/m² – ein Anstieg von über 140 % in einem Jahr. 2025 folgte eine Korrektur auf 4.068 €/m², 2026 weitere auf 3.878 €/m².

Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass sie auf tatsächlich gemeldeten Transaktionen basieren, deren geringe Anzahl die Volatilität erklärt.

Regionale Einordnung

Ellingen positioniert sich im regionalen Vergleich als teurer Markt mit niedriger Rendite. Die Angebotsmiete von 9,43 €/m² liegt über dem Kreisdurchschnitt von 8,42 €/m², der Angebotskaufpreis von 3.433 €/m² deutlich über dem Kreiswert von 2.581 €/m². Im bayerischen Vergleich liegt die Miete knapp unter dem Landesdurchschnitt (10,11 €/m²), der Kaufpreis jedoch darüber (3.246 €/m²).

Im direkten Nachbarvergleich zeigt sich das Muster der niedrigen Rendite: Höttingen (2,7 km) bietet mit 10,85 €/m² Miete und 2.501 €/m² Kaufpreis eine Rendite von 5,2 % – Ellingen liegt bei 3,3 %. Burgsalach (9,9 km) erreicht mit 6,58 €/m² Miete und 1.465 €/m² Kaufpreis sogar 5,39 %. Ellingen liegt damit im Rendite-Perzentil von 23,7 % im Bundesland, also im unteren Viertel aller bayernweiten Vergleichsorte.

Der Kreis Weißenburg-Gunzenhausen erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Rang 195 von rund 400 deutschen Kreisen (Gesamtwertung). Die Teilindizes zeigen ein differenziertes Bild: Wohlstand und soziale Lage (Rang 77) und Arbeitsmarkt (Rang 129) gehören zum oberen Drittel, während Dynamik (Rang 153) und Stärke (Rang 202) im unteren Mittelfeld liegen. Demografie (Rang 203) ist der schwächste Index. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde, geben aber einen Hinweis auf die strukturelle Einordnung der Region.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung Ellingens wuchs von 3.653 Einwohnern (2015) auf 4.045 (2024), was einem Anstieg von 10,7 % entspricht. Dieses Wachstum ist bemerkenswert für eine Gemeinde dieser Größe und deutet auf eine stabile bis positive Entwicklung hin. Die Bevölkerungsdichte von 129 Einwohnern je km² liegt über dem ländlichen Durchschnitt.

Die Arbeitslosenquote entwickelte sich von 5,0 % (2015) auf 3,1 % (2019), stieg 2020 auf 4,8 % und stabilisierte sich 2023 bei 4,5 %. Ellingen verfügt über keine eigenen Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum begrenzt. Die Stadt ist jedoch Verwaltungssitz und verfügt über eine Volksschule, was die Funktion als lokaler Zentrumsort unterstreicht. Die Lage im Zentrum des Landkreises mit Weißenburg in Bayern (3 km) und Gunzenhausen (22 km) in erreichbarer Nähe bietet Pendleroptionen zu größeren Arbeitsmärkten wie Nürnberg (50 km) und Ingolstadt (58 km).