Alesheim

Marktüberblick

Alesheim ist eine Gemeinde im mittelfränkischen Landkreis Weißenburg-Gunzenhausen mit rund 965 Einwohnern auf 20,45 km². Die Gemeinde, Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Altmühltal, liegt acht Kilometer westlich der Kreisstadt Weißenburg und umfasst fünf Gemeindeteile: Alesheim, Lengenfeld, Störzelbach, Trommetsheim und Wachenhofen.

Der Immobilienmarkt weist ein auffälliges Muster auf: Die Angebotsmiete liegt mit 6,93 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 8,42 Euro und dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Gleichzeitig liegen die Angebotskaufpreise mit 2.859 Euro pro Quadratmeter über dem Kreiswert von 2.581 Euro, wenn auch unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro. Diese Kombination aus niedrigen Mieten und relativ hohen Kaufpreisen führt zu einer Bruttomietrendite von 2,91 Prozent – einem der niedrigsten Werte in der Nachbarschaft.

Der Kaufpreisfaktor von 34,38 liegt erheblich über dem Kreisdurchschnitt von 25,7 und dem bayerischen Durchschnitt von 26,1. Das bedeutet, dass der Kaufpreis das 34,4-Fache der jährlichen Jahreskaltmiete beträgt, während im Kreis durchschnittlich 25,7 Jahresmieten gezahlt werden müssen.

Preis- und Mietentwicklung

Die Entwicklung von Miete und Kaufpreis in Alesheim verläuft gegenläufig. Die Angebotsmiete ist von 9,08 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2019 auf 6,17 Euro im Jahr 2024 gefallen – ein Rückgang von rund 32 Prozent. Diese Entwicklung ist nicht geschätzt, sondern auf tatsächlichen Inseratedaten basiert. Der jährliche Rückgang beträgt durchschnittlich 7,4 Prozent.

Gleichzeitig steigen die Kaufpreise kontinuierlich: Von 2.100 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 über 2.300 Euro (2022), 2.480 Euro (2023) und 2.620 Euro (2024) auf 2.720 Euro im Jahr 2025. Diese Reihe ist als geschätzt gekennzeichnet. Der Anstieg von 2021 bis 2025 beträgt rund 29,5 Prozent, was einer jährlichen Steigerungsrate von etwa 6,7 Prozent entspricht.

Dieses gegenläufige Muster – fallende Mieten bei steigenden Kaufpreisen – ist ungewöhnlich und treibt die Rendite weiter nach unten. Die Bruttomietrendite von 2,91 Prozent liegt deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 4,15 Prozent und dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Im Perzentilrang der 2.056 Orte in Bayern liegt Alesheim mit 8,8 Prozent auf einem der untersten Ränge.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht gemessenen Nachbarorten in einem Umkreis von bis zu 9,5 Kilometern zeigt sich ein klares Bild: Alesheim hat mit 6,93 Euro pro m² eine der niedrigsten Mieten in der Nachbarschaft. Nur Theilenhofen (5,61 Euro) und Markt Berolzheim (6,68 Euro) liegen darunter. Beim Kaufpreis mit 2.859 Euro pro m² liegt Alesheim im mittleren Bereich der Nachbargemeinden. Nur Dittenheim (4.101 Euro), Pfofeld (3.162 Euro), Ellingen (3.433 Euro) und Weißenburg (3.016 Euro) weisen höhere Kaufpreise auf.

Die Bruttomietrendite von 2,91 Prozent gehört zu den niedrigsten in der Nachbarschaft. Nur Dittenheim liegt mit 2,85 Prozent noch darunter. Theilenhofen erreicht 3,46 Prozent, Meinheim und Heidenheim jeweils 4,03 Prozent. Der nächstgelegene Ort, Theilenhofen (4,2 km), liegt damit bereits rund 0,55 Prozentpunkte über dem Wert von Alesheim.

Der Kreis Weißenburg-Gunzenhausen liegt mit einem durchschnittlichen Kaufpreisfaktor von 25,7 unter dem bayerischen Durchschnitt von 26,1. Alesheim weicht mit 34,38 deutlich von diesem regionalen Muster ab und ist damit ein Ausreißer im Kreis.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Alesheim ist seit 2015 stabil bei rund 965 Einwohnern. Von 953 Einwohnern im Jahr 2015 auf 965 im Jahr 2024 entspricht das einer Veränderung von 1,3 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 47 Einwohner pro Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote ist hingegen deutlich gestiegen: Von 1,58 Prozent im Jahr 2019 auf 3,11 Prozent im Jahr 2023. Damit hat sich die Quote fast verdoppelt. Im Jahr 2023 waren 19 Personen arbeitslos gemeldet. Dieser Anstieg geht einher mit der wirtschaftlichen Struktur der Gemeinde: Laut Wikipedia gab es 2020 nur 362 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Wohnort, keine Zahlen zu Beschäftigten am Arbeitsort. Die Gemeindesteuereinnahmen betrugen rund 749.000 Euro, davon entfielen 103.000 Euro netto auf die Gewerbesteuer. Im verarbeitenden Gewerbe gab es keine Betriebe, im Bauhauptgewerbe drei. Die Gemeinde ist landwirtschaftlich geprägt mit 53 Betrieben und 2.035 Hektar landwirtschaftlich genutzter Fläche.

Standortfaktoren

Der Landkreis Weißenburg-Gunzenhausen erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 195 von rund 400 deutschen Kreisen. Im Teilindex Dynamik liegt der Kreis auf Rang 153, was über dem Median liegt, während er im Teilindex Stärke mit Rang 202 unter dem Median liegt. Besonders schwach ist der Kreis im Teilindex Wettbewerb und Innovation mit Rang 337, während er im Teilindex Wohlstand und Soziale Lage mit Rang 77 zu den besseren Kreisen gehört. Der Teilindex Demografie liegt mit Rang 203 leicht unter dem Median.

Diese Bewertung gilt für den Kreis, nicht für die Gemeinde Alesheim. Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde betreibt einen Kindergarten und eine Volksschule mit 127 Schülern (Stand 1999).