Bergen

Marktüberblick

Bergen liegt im Nordosten des Landkreises Weißenburg-Gunzenhausen auf der Hochfläche der Weißenburger Alb, rund 41 Kilometer südlich von Nürnberg. Die 19,92 km² große Gemeinde hat 1.197 Einwohner und verteilt sich auf sechs Gemeindeteile. Der Immobilienmarkt ist durch ein extremes Preisgefälle zwischen Miete und Kaufpreis geprägt: Die Angebotsmiete liegt bei 7,98 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.542 Euro pro Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 6,21 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 16,1. Beide Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel.

Die Kombination aus niedriger Miete und noch niedrigerem Kaufpreis macht Bergen zum renditestärksten Ort im Umkreis. Mit einer Bruttomietrendite von 6,21 Prozent liegt Bergen im 93. Perzentil aller 2.056 Orte in Bayern – die Rendite ist also höher als bei 93 Prozent der bayerischen Vergleichsorte. Dieser Wert resultiert nicht aus überdurchschnittlich hohen Mieten, sondern aus dem überdurchschnittlich niedrigen Kaufpreis.

Preisentwicklung

Die Preisentwicklung der letzten Jahre zeigt eine ungewöhnlich klare Trennung zwischen Miet- und Kaufpreisdynamik. Die Angebotsmiete ist von 6,36 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 8,04 Euro im Jahr 2025 gestiegen – das entspricht einem jährlichen Wachstum von 3,4 Prozent. Der Kaufpreis ist von 1.860 Euro pro Quadratmeter (2021) auf 1.384 Euro (2024) gefallen, was einem jährlichen Rückgang von 9,4 Prozent entspricht.

Diese gegenläufige Entwicklung hat die Bruttomietrendite in den letzten Jahren deutlich verbessert. Wo der Kaufpreis 2021 noch bei 1.860 Euro lag, ergab sich daraus eine Rendite von rund 3,5 Prozent. Bei den aktuellen Werten von 1.542 Euro Kaufpreis und 7,98 Euro Miete beträgt sie 6,21 Prozent. Der Kaufpreisfaktor ist von einem impliziten Wert von rund 28 (2021) auf 16,1 (2025) gesunken.

Der starke Mieteanstieg im Jahr 2025 von 6,56 auf 8,04 Euro pro Quadratmeter ist besonders ausgeprägt und könnte auf eine Verzerrung durch wenige hochpreisige Inserate hindeuten, da es sich um Angebotswerte handelt.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich fällt Bergen durch die niedrigsten Preise aller Nachbarorte auf. Der Kreisdurchschnitt liegt bei 8,42 Euro pro Quadratmeter Miete und 2.581 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis. Bayernweit beträgt der Mittelwert 10,11 Euro Miete und 3.246 Euro Kaufpreis. Der deutsche Durchschnitt liegt bei 8,92 Euro Miete und 2.409 Euro Kaufpreis.

Bergens Kaufpreis von 1.542 Euro pro Quadratmeter liegt nur knapp über dem des Nachbarn Burgsalach (1.465 Euro) und deutlich unter allen anderen Vergleichsorten. Der nächstgelegene Nachbar Nennslingen liegt bei 2.140 Euro, Heideck bei 3.272 Euro und Pleinfeld bei 3.488 Euro. Die Miete von 7,98 Euro liegt ebenfalls unter dem Kreis- und Bundeslanddurchschnitt, ist aber höher als die von Ettenstatt (6,32 Euro) und Burgsalach (6,58 Euro).

Die hohe Bruttomietrendite von 6,21 Prozent steht im Kontrast zum Kreis- und Bundeslanddurchschnitt von jeweils rund 4,15 Prozent. Der Grund liegt im Kaufpreis: Er liegt mit dem 0,60-Fachen des Kreisdurchschnitts stärker unter dem Mittel als die Miete mit dem 0,95-Fachen.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Bergen ist seit 2015 um 8,7 Prozent gewachsen – von 1.101 auf 1.197 Einwohner. Dieser Zuzug ist bemerkenswert für eine Gemeinde dieser Größe und steht im Gegensatz zu vielen ländlichen Gemeinden Bayerns, die unter Abwanderung leiden. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,94 Prozent und ist damit zwar gestiegen (2015: 0,96 Prozent), aber weiterhin sehr niedrig.

Die Wirtschaftsstruktur ist durch eine starke Auspendlerquote geprägt. Nach amtlicher Statistik gab es 2019 am Arbeitsort in Bergen keine sozialversicherungspflichtig Beschäftigten im produzierenden Gewerbe und im Handel und Verkehr. 483 Personen waren am Wohnort beschäftigt, was bedeutet, dass ein Großteil der Erwerbstätigen nach Nürnberg, Weißenburg oder anderen Nachbarorten pendelt. Im verarbeitenden Gewerbe bestand 2019 nur ein einziger Betrieb, im Bauhauptgewerbe drei. 29 landwirtschaftliche Betriebe bewirtschaften 1.043 Hektar Fläche.

Ein lokaler Arbeitgeber ist der Motorradhersteller Sommer Motorradtechnik im Gemeindeteil Geyern. Die Grundschule wurde 2011 geschlossen, Schulkinder besuchen die Volksschule in Nennslingen. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Der Landkreis Weißenburg-Gunzenhausen erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 195 von rund 400 deutschen Kreisen. Der Rang im Teilindex Wohlstand und soziale Lage ist mit 77 deutlich besser als der im Index Wettbewerb und Innovation (337). Die Demografie liegt mit Rang 203 im unteren Drittel.