Pappenheim, St

Ort und Markt im Überblick

Pappenheim ist eine Stadt im mittelfränkischen Landkreis Weißenburg-Gunzenhausen im Altmühltal, rund 70 Kilometer südlich von Nürnberg. Die 64,32 km² große Gemeinde mit rund 3.950 Einwohnern liegt in der Weißenburger Alb und wird von der Altmühl durchflossen, die sich wie eine Schleife um die Altstadt zieht. Die Stadt blickt auf eine über 1.200-jährige Geschichte zurück: Die erste urkundliche Erwähnung stammt aus dem Jahr 802, das Stadtrecht wurde 1288 verliehen. Die Reichsministerialen der Marschälle von Pappenheim übten bei allen Kaiserkrönungen das Amt des Reichserbmarschalls aus und wurden 1627 in den Grafenstand erhoben. Heute umfasst die Stadt 13 Gemeindeteile, darunter die im 13. Jahrhundert als sogenannte Grafendörfer angelegten Siedlungen Geislohe, Göhren, Neudorf und Osterdorf.

Die vorliegenden Immobilienkennzahlen basieren auf Angebotswerten aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die aktuelle Angebotsmiete beträgt 8,89 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis 1.844 Euro pro Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 5,79 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 17,28. Die Zeitreihenwerte weichen hiervon ab und liegen für 2026 bei 9,64 Euro pro Quadratmeter Miete und 2.095 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis — die Differenz zeigt die Schwankungsbreite des lokalen Marktes.

Preisentwicklung und Demografie

Die Miet- und Kaufpreisentwicklung in Pappenheim zeigt über die vergangenen Jahre eine starke Volatilität, die für kleine lokale Märkte mit wenigen Transaktionen typisch ist.

Die Angebotsmiete stieg von 4,92 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 9,64 Euro im Jahr 2026, dazwischen jedoch mit Werten zwischen 5,45 (2020) und 10,36 (2025) starken Schwankungen. Der Kaufpreis bewegte sich im selben Zeitraum zwischen 1.250 Euro pro Quadratmeter (2022) und 2.500 Euro (2021), mit einem Wert von 2.095 Euro im Jahr 2026.

Die jährlichen Wachstumsraten (CAGR) liegen bei 8,77 Prozent für die Miete und 4,18 Prozent für den Kaufpreis. Diese hohen Werte sind vor dem Hintergrund der starken jährlichen Schwankungen zu betrachten und geben eher den langfristigen Trend als eine stabile Entwicklung wieder.

Die Bevölkerung ist in diesem Zeitraum leicht rückläufig: Von 4.049 Einwohnern im Jahr 2015 auf 3.951 im Jahr 2024, ein Rückgang von 2,42 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 61 Einwohner pro Quadratkilometer.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich schneidet Pappenheim bei den Mietpreisen annähernd am Kreis- und Bundesdurchschnitt ab, bei den Kaufpreisen jedoch deutlich darunter.

Die Angebotsmiete von 8,89 Euro pro Quadratmeter liegt knapp über dem Kreisdurchschnitt von 8,42 Euro und unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Der Kaufpreis von 1.844 Euro pro Quadratmeter liegt hingegen deutlich unter dem Kreiswert von 2.581 Euro und dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 17,28 ist damit rund ein Drittel niedriger als im Kreis (25,71) und in Bayern (26,10).

Diese Kombination aus annähernd kreisüblicher Miete und deutlich unterdurchschnittlichem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 5,79 Prozent, die deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 4,15 Prozent, dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent und dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent liegt. Pappenheim belegt im Bundesland mit einem Perzentilrang von 91,5 Prozent einen der höchsten Plätze bei der Bruttomietrendite.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches Bild: Solnhofen (4,6 km entfernt) weist mit 3.068 Euro pro Quadratmeter einen deutlich höheren Kaufpreis und eine Rendite von nur 2,79 Prozent auf. Weißenburg (10,6 km) liegt mit 3.016 Euro pro Quadratmeter auf ähnlichem Niveau. Langenaltheim (5,5 km) ähnelt Pappenheim mit 1.853 Euro Kaufpreis und 5,70 Prozent Rendite am nächsten. Schernfeld (10,2 km) bietet mit 7,07 Prozent die höchste Rendite der Nachbarn, jedoch bei einer deutlich höheren Miete von 10,61 Euro pro Quadratmeter.

Standortfaktoren

Der Landkreis Weißenburg-Gunzenhausen, auf den sich die Standortfaktoren beziehen, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 einen Gesamtrang von 195 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit befindet sich der Kreis im unteren Mittelfeld.

Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Arbeitsmarkt rangiert mit Platz 129 deutlich besser als der Gesamtindex, während die Demografie (Platz 203) und Wettbewerb und Innovation (Platz 337) die schwächsten Bereiche sind. Der Index für Wohlstand und soziale Lage liegt mit Platz 77 im oberen Drittel, was auf eine vergleichsweise stabile lokale Wirtschaft trotz struktureller Schwächen hinweist. Der Dynamik-Index liegt mit Platz 153 im unteren Mittelfeld.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Bevölkerungsentwicklung ist leicht negativ, was mit dem niedrigen Demografie-Rang des Kreises im Zukunftsatlas übereinstimmt.

Für Pappenheim liegen keine Bodenrichtwerte vor.