Dollnstein, M
Dollnstein (PLZ 91795) liegt im Kreis Eichstätt in Bayern. Der Ort zählt 2.939 Einwohner auf 40,5 km², das entspricht 73 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 9,73 € pro m², der Kaufpreis bei 2.118 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 5,52 % und ein Kaufpreisfaktor von 18,1 — rechnerisch sind das 18 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Dollnstein über dem Renditeniveau von 89 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 8,89 € auf 10,44 € pro m², im Mittel 2,0 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 2,7 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 5,4 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 3,5 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Eichstätt Rang 43 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 348, Stärkerang 25). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Schernfeld, Mörnsheim und Wellheim an.
Immobilienpreise in Dollnstein im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Dollnstein, M
Dollnstein im Landkreis Eichstätt: Günstiger Immobilienmarkt mit überdurchschnittlicher Bruttomietrendite von 5,52 %, deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt liegenden Kaufpreisen und starker Bevölkerungsentwicklung. Der Ort profitiert von der wirtschaftlichen Stärke des Landkreises Eichstätt (Prognos-Rang 43 von 400), hat aber mit steigender Arbeitslosigkeit und hoher Preisvolatilität zu kämpfen.
Der Ort
Dollnstein ist ein Markt im Westen des Landkreises Eichstätt in Oberbayern mit 2.939 Einwohnern auf 40,51 km². Der Ort liegt im Naturpark Altmühltal und ist als Kleinzentrum mit einem Einzugsbereich von rund 7.500 Einwohnern ausgewiesen. Die Bevölkerungsdichte beträgt 73 Einwohner pro Quadratkilometer. Dollnstein hat seit 1870 einen Bahnanschluss an der Strecke München–Treuchtlingen–Nürnberg; das Mittelzentrum Eichstätt liegt etwa 15 Kilometer entfernt, Ingolstadt rund 45 Kilometer.
Marktüberblick
Die Angebotsmiete liegt bei 9,73 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.118 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 18,13, die Bruttomietrendite 5,52 Prozent. Diese Werte bilden ein klares Bild: Dollnstein ist ein vergleichsweise günstiger Wohnstandort. Der Kaufpreisfaktor von 18,13 liegt deutlich unter dem Kreis-Durchschnitt von 26,74 und dem Bayerischen Durchschnitt von 26,10. Das bedeutet, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen höher sind als in den meisten anderen bayerischen Orten. Die Bruttomietrendite von 5,52 Prozent liegt auf dem 88,9-Perzentil Bayerns – also höher als bei fast 89 Prozent aller vergleichbaren Orte im Bundesland. Im Vergleich zum Kreis Eichstätt (3,90 %) und zu Bayern (4,13 %) ist die Rendite deutlich über dem Mittel. Zum Deutschlanddurchschnitt von 5,10 % liegt Dollnstein leicht darüber. Die niedrigen Kaufpreise bei gleichzeitig leicht über dem Deutschlanddurchschnitt liegenden Mietwerten machen Dollnstein zu einem der renditestärksten Orte Bayerns.
Preisentwicklung
Die Mietentwicklung zeigt eine hohe Volatilität. Von 2018 (8,89 €/m²) stieg die Miete 2020 auf 12,56 €/m², fiel dann bis 2023 auf einen Tiefstwert von 3,39 €/m² und erholte sich 2024 auf 11,03 €/m². Der CAGR von 2,03 % über die gesamte Reihe gleicht diese Schwankungen aus. Bei den Kaufpreisen ist die Entwicklung noch ausgeprägter: Von 1.408 €/m² (2019) stieg der Preis bis 2023 auf 3.445 €/m² – ein Anstieg um 145 Prozent in vier Jahren. 2024 folgte ein Rückgang auf 2.158 €/m². Der CAGR von 2,67 % über die Reihe hinweg verbirgt diese extremen Ausschläge. Die Kaufpreisentwicklung folgt dem typischen Muster des deutschen Immobilienmarkts: starker Anstieg während der Niedrigzinsphase bis 2022/2023, gefolgt von einer Korrektur ab 2024. Der aktuelle Kaufpreis von 2.118 €/m² liegt immer noch deutlich über dem Niveau von 2019 (1.408 €/m²), aber unter dem Hoch von 2023.
Regionale Einordnung
Dollnstein liegt mit seiner Angebotsmiete von 9,73 €/m² knapp unter dem Kreis-Durchschnitt von 10,64 €/m² und leicht unter dem Bayerischen Durchschnitt von 10,11 €/m². Der Kaufpreis von 2.118 €/m² liegt jedoch deutlich unter dem Kreis-Durchschnitt von 3.441 €/m² und dem Bayerischen Durchschnitt von 3.246 €/m². Diese Diskrepanz – niedriger Kaufpreis bei annähernd gleichem Mietniveau – erklärt die überdurchschnittliche Rendite. Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches Bild: Schernfeld (4,3 km) hat mit 7,07 % Rendite noch höhere Werte, aber auch einen niedrigeren Kaufpreis von 1.801 €/m². Solnhofen (6,4 km) liegt mit 2,79 % Rendite am unteren Ende – hier sind die Kaufpreise mit 3.068 €/m² deutlich höher als in Dollnstein, bei einer niedrigeren Miete von 7,14 €/m². Eichstätt selbst (8,3 km) weist mit 3,61 % Rendite und einem Kaufpreis von 4.002 €/m² das typische Muster eines Mittelzentrums auf: höhere Preise, niedrigere Rendite.
Bevölkerung und Arbeitsmarkt
Die Bevölkerung Dollnsteins wuchs zwischen 2015 (2.789 Einwohner) und 2024 (2.939 Einwohner) um 5,38 Prozent. Besonders deutlich war der Anstieg von 2021 (2.854) auf 2022 (2.976) mit über 120 Einwohnern in einem Jahr. Die Arbeitslosenquote stieg von 2,8 Prozent (2015) auf 6,1 Prozent (2023) – ein Anstieg, der sich in den Vorjahren bereits abzeichnete (2019: 2,8 %, 2020: 4,4 %, 2021: 4,6 %, 2022: 4,2 %). Dieser Anstieg entspricht dem bundesweiten Trend, ist aber in der absoluten Höhe von 6,1 % weiterhin moderat. Der Landkreis Eichstätt schnitt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 mit dem Gesamt-Rang 43 von rund 400 Landkreisen sehr gut ab. Besonders stark ist der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 31) und in der wirtschaftlichen Stärke (Rang 25). Schwächer ist er in der Dynamik (Rang 348), was auf demografische Herausforderungen hindeuten könnte. Dollnstein profitiert von dieser starken wirtschaftlichen Basis des Landkreises, ist aber selbst kein Wirtschaftszentrum – der Ort ist als Kleinzentrum mit Grundversorgung und einigen kleineren Unternehmen im Metall- und Maschinenbau strukturiert.
Fazit
Dollnstein bietet mit seinem Kaufpreis von 2.118 €/m² und einer Bruttomietrendite von 5,52 % eine der attraktivsten Renditen im gesamten Bundesland Bayern. Der niedrige Kaufpreisfaktor von 18,13 liegt unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt, wobei einzelne Nachbarorte wie Schernfeld sogar noch niedrigere Faktoren aufweisen. Die hohe Volatilität in den vergangenen Jahren – sowohl bei Mieten als auch bei Kaufpreisen – zeigt einen Markt, der stark von externen Faktoren beeinflusst wird. Die Bevölkerungsentwicklung ist positiv, die Arbeitslosenquote moderat. Der starke Landkreis Eichstätt als wirtschaftlicher Hintergrund bietet Stabilität.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Dollnstein entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Dollnstein
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 8,89 €/m² |
| 2019 | 9,75 €/m² |
| 2020 | 12,56 €/m² |
| 2021 | 11,08 €/m² |
| 2022 | 9,73 €/m² |
| 2023 | 3,39 €/m² |
| 2024 | 11,03 €/m² |
| 2025 | 8,89 €/m² |
| 2026 | 10,44 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Dollnstein
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2019 | 1.408 €/m² |
| 2020 | 1.704 €/m² |
| 2021 | 1.730 €/m² |
| 2022 | 2.457 €/m² |
| 2023 | 3.445 €/m² |
| 2024 | 2.158 €/m² |
| 2025 | 1.968 €/m² |
| 2026 | 1.694 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Dollnstein
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2019 | 8,31 % |
| 2020 | 8,84 % |
| 2021 | 7,68 % |
| 2022 | 4,75 % |
| 2023 | 1,18 % |
| 2024 | 6,13 % |
| 2025 | 5,42 % |
| 2026 | 7,40 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Dollnstein
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 2.789 Einwohner |
| 2016 | 2.857 Einwohner |
| 2017 | 2.863 Einwohner |
| 2018 | 2.867 Einwohner |
| 2019 | 2.854 Einwohner |
| 2020 | 2.876 Einwohner |
| 2021 | 2.854 Einwohner |
| 2022 | 2.976 Einwohner |
| 2023 | 2.939 Einwohner |
| 2024 | 2.939 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Dollnstein
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,17 % |
| 2016 | 1,21 % |
| 2017 | 1,01 % |
| 2018 | 1,48 % |
| 2019 | 1,62 % |
| 2020 | 2,57 % |
| 2021 | 2,72 % |
| 2022 | 2,42 % |
| 2023 | 3,52 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 43,00 Rang |
| Dynamik | 348 Rang |
| Stärke | 25,00 Rang |
| Demografie | 153 Rang |
| Arbeitsmarkt | 127 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 31,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 55,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Dollnstein liegt im Band 5–6 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Dollnstein im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Dollnstein ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Dollnstein ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Dollnstein
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Eichstätt | 12,03 €/m² |
| Schernfeld | 10,61 €/m² |
| Dollnstein | 9,73 €/m² |
| Wellheim | 9,12 €/m² |
| Pappenheim | 8,89 €/m² |
| Langenaltheim | 8,79 €/m² |
| Tagmersheim | 8,49 €/m² |
| Solnhofen | 7,14 €/m² |
| Mörnsheim | 6,83 €/m² |
| Rögling | 6,25 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Dollnstein ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Dollnstein
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Schernfeld | 7,07 % |
| Pappenheim | 5,79 % |
| Langenaltheim | 5,70 % |
| Dollnstein | 5,52 % |
| Wellheim | 5,10 % |
| Tagmersheim | 4,49 % |
| Mörnsheim | 4,04 % |
| Eichstätt | 3,61 % |
| Rögling | 3,52 % |
| Solnhofen | 2,79 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Schernfeld | 4,3 km | 85132 | 10,61 € | 1.801 € | 7,07 % |
| Mörnsheim, M | 4,9 km | 91804 | 6,83 € | 2.026 € | 4,04 % |
| Wellheim, M | 6,1 km | 91809 | 9,12 € | 2.147 € | 5,10 % |
| Solnhofen | 6,4 km | 91807 | 7,14 € | 3.068 € | 2,79 % |
| Eichstätt, GKSt | 8,3 km | 85072 | 12,03 € | 4.002 € | 3,61 % |
| Tagmersheim | 9,1 km | 86704 | 8,49 € | 2.270 € | 4,49 % |
| Rögling | 9,8 km | 86703 | 6,25 € | 2.130 € | 3,52 % |
| Pappenheim, St | 10,1 km | 91788 | 8,89 € | 1.844 € | 5,79 % |
| Langenaltheim | 10,6 km | 91799 | 8,79 € | 1.853 € | 5,70 % |
Wo liegt Dollnstein?
Lage
Dollnstein auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Dollnstein
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 9,73 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.118 € |
| Bruttomietrendite | 5,52 % |
| Kaufpreisfaktor | 18,1 |
| Einwohner | 2.939 |
| Einwohner je km² | 73 |
| Fläche (km²) | 40,5 |
| Arbeitslosenquote | 3,5 % |
| Prognos-Gesamtrang | #43 |
| Prognos Dynamikrang | #348 |
| Prognos Stärkerang | #25 |
| Koordinaten | 48,8727, 11,0747 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Dollnstein
Was kostet eine Wohnung in Dollnstein?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Dollnstein liegt bei 9,73 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.118 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter dem Durchschnitt des Landkreises Eichstätt (10,64 Euro/m² Miete, 3.441 Euro/m² Kaufpreis) und auch unter dem bayerischen Landesdurchschnitt (10,11 Euro/m² Miete, 3.246 Euro/m² Kaufpreis). Die Werte stammen aus Inseraten und sind kein amtlicher Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Dollnstein entwickelt?
Die Angebotsmiete stieg von 8,89 Euro/m² im Jahr 2018 auf 10,44 Euro/m² im Jahr 2026, wobei die Reihe starke Schwankungen aufweist – darunter ein Ausreißer mit nur 3,39 Euro/m² im Jahr 2023. Der Angebotskaufpreis entwickelte sich von 1.408 Euro/m² (2019) auf 1.694 Euro/m² (2026), mit einem deutlichen Anstieg auf 3.445 Euro/m² im Jahr 2023, gefolgt von einem Rückgang. Die jährlichen Wachstumsraten liegen bei 2,03 % für die Miete und 2,67 % für den Kaufpreis.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Dollnstein?
Die Bruttomietrendite beträgt 5,52 Prozent und liegt damit deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 3,90 Prozent sowie dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Mit einem Perzentilrang von 88,91 im Bundesland liegt Dollnstein bei der Rendite höher als rund 89 Prozent der vergleichbaren Orte in Bayern. Der Kaufpreisfaktor von 18,13 ist niedrig im Vergleich zum Kreis (26,74) und Bayern (26,10), was auf ein günstiges Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete hindeutet.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Dollnstein?
Dollnstein hatte 2024 rund 2.939 Einwohner und verzeichnete seit 2015 ein Wachstum von 5,38 Prozent. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 73 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Einwohnerzahl schwankte dabei zwischen 2.789 (2015) und 2.976 (2022).
Wie ist die Arbeitsmarktlage in Dollnstein?
Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 6,1 Prozent und ist damit deutlich gestiegen im Vergleich zu 2,8 Prozent im Jahr 2015. Der Kreis Eichstätt schnitt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 mit dem Gesamtrang 43 von rund 400 deutschen Kreisen sehr gut ab.
Woher stammen die Daten zu Dollnstein?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Dollnstein sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Dollnstein führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Eichstätt
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Schernfeld | 85132 | 10,61 € | 1.801 € | 7,07 % |
| Titting, M | 85135 | 8,00 € | 1.770 € | 5,43 % |
| Wellheim, M | 91809 | 9,12 € | 2.147 € | 5,10 % |
| Walting | 85137 | 9,29 € | 2.228 € | 5,00 % |
| Kinding, M | 85125 | 9,35 € | 2.436 € | 4,61 % |
| Buxheim | 85114 | 12,29 € | 3.322 € | 4,44 % |
| Kipfenberg, M | 85110 | 10,82 € | 3.145 € | 4,13 % |
| Mörnsheim, M | 91804 | 6,83 € | 2.026 € | 4,04 % |