Walting

Marktüberblick und Preisniveau

Walting ist eine Gemeinde im oberbayerischen Landkreis Eichstätt mit 2.369 Einwohnern (Stand 2024) auf einer Fläche von 39,72 km². Mit 60 Einwohnern pro Quadratkilometer handelt es sich um eine ländlich geprägte Gemeinde, die zur Verwaltungsgemeinschaft Eichstätt gehört. Der Landkreis Eichstätt als Ganzes hat 135.982 Einwohner und gehört zur Planungsregion Ingolstadt im Regierungsbezirk Oberbayern.

Das Angebot an Wohnimmobilien in Walting ist deutlich günstiger als im Umland. Die Angebotsmiete liegt bei 9,29 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.228 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen unter dem Durchschnitt des Landkreises Eichstätt (Miete: 10,64 €/m², Kaufpreis: 3.441 €/m²) und unter dem bayerischen Landesdurchschnitt (Miete: 10,11 €/m², Kaufpreis: 3.246 €/m²). Im bundesweiten Vergleich liegt Walting mit der Miete knapp über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 €/m², mit dem Kaufpreis jedoch unter dem Bundesdurchschnitt von 2.409 €/m².

Der Kaufpreisfaktor beträgt 19,99 – das bedeutet, dass der Kaufpreis etwa dem 20-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Dieser Wert liegt deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 26,7 und dem bayerischen Durchschnitt von 26,1. Ein niedriger Kaufpreisfaktor geht einher mit einer hohen Bruttomietrendite, die in Walting bei 5 % liegt und damit die höchste unter allen acht untersuchten Nachbarorten ist. Im Vergleich dazu liegen die Nachbarorte zwischen 3,03 % (Eitensheim) und 4,13 % (Kipfenberg).

Preisentwicklung und Volatilität

Die historischen Zeitreihen zeigen für Walting eine ungewöhnlich hohe Volatilität, die über das hinausgeht, was auf dem deutschen Immobilienmarkt typisch ist.

Bei der Angebotsmiete wechseln sich starke Anstiege und Rückgänge ab: Von 7,69 €/m² im Jahr 2018 stieg der Wert 2019 auf 11,30 €/m², fiel 2020 wieder auf 8,68 €/m², stieg 2021 auf den Höchstwert der Reihe von 12,73 €/m² und pendelte sich danach zwischen 6,47 €/m² (2024) und 10,33 €/m² (2026) ein. Der CAGR von 3,76 % über die gesamte Reihe mittelt diese starken Schwankungen.

Die Kaufpreisreihe ist noch unregelmäßiger: Sie beginnt 2022 bei 3.061 €/m², sinkt 2024 auf 2.834 €/m², fällt dann 2025 auf einen Ausreißerwert von 1.000 €/m² und steigt 2026 auf 3.700 €/m². Dieser Wert von 1.000 €/m² im Jahr 2025 ist ein extremer Ausreißer, der weder durch die Vorgängerwerte noch durch die Nachfolgerwerte gestützt wird. Er liegt weit unter dem aktuellen Angebotskaufpreis von 2.228 €/m² und auch unter dem Wert von 2024. Ohne weitere Informationen zur Datenerhebung ist nicht klar, ob dieser Wert auf einer besonderen Marktsituation, einer Datenlücke oder einer Schätzung beruht. Die Zeitreihe ist nicht als geschätzt gekennzeichnet, was die Interpretation erschwert.

Der CAGR von 4,85 % für den Kaufpreis über die Reihe ist vor dem Hintergrund dieser extremen Schwankungen nur bedingt aussagekräftig. Er spiegelt den Anstieg von 3.061 €/m² (2022) auf 3.700 €/m² (2026) wider, lässt aber den Ausreißer von 1.000 €/m² (2025) statistisch unverhältnismäßig gewichten.

Regionale Einordnung

Walting weist im regionalen Vergleich ein klares Muster auf: Der Ort hat bei den beiden Preiskennzahlen Werte am unteren Ende der Nachbargruppe.

Der Angebotskaufpreis von 2.228 €/m² ist der niedrigste unter allen acht Nachbarorten im Umkreis bis 11,4 km. Die Angebotsmiete von 9,29 €/m² liegt knapp über dem Minimum der Nachbargruppe – Pollenfeld weist mit 9,16 €/m² einen noch geringeren Wert auf, liegt aber mit 3.428 €/m² beim Kaufpreis deutlich über Walting.

Dieses Muster ist konsistent: Niedrigere Kaufpreise bei ähnlicher Miete führen zu einer höheren Rendite. Walting bietet damit das preisgünstigste Angebot im Umkreis, was den Ort für Investoren mit Renditefokus attraktiv macht, aber auch auf eine geringere Nachfrage nach Eigentumswohnungen oder -häusern hindeuten könnte.

Im Vergleich zum Landkreis Eichstätt als Ganzem liegt Walting bei der Miete 12,7 % unter dem Kreisdurchschnitt (9,29 vs. 10,64 €/m²), beim Kaufpreis 35,3 % unter dem Kreisdurchschnitt (2.228 vs. 3.441 €/m²). Die deutlich stärkere Abweichung beim Kaufpreis erklärt, warum die Rendite in Walting so viel höher liegt als im Kreisdurchschnitt (5 % vs. 3,9 %).

Im bayerischen Vergleich liegt Walting mit einem Rendite-Perzentilrang von 83,2 % im oberen Fünftel der 2.056 untersuchten Orte. Das bedeutet, dass 83 % der bayerischen Orte eine niedrigere Bruttomietrendite aufweisen.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerungsentwicklung in Walting ist seit 2015 relativ stabil: Von 2.328 Einwohnern im Jahr 2015 auf 2.369 im Jahr 2024 entspricht das einem Wachstum von 1,76 %. Der Höchstwert der Reihe lag 2018 bei 2.377 Einwohnern, danach folgte eine leichte Abwärtsbewegung bis 2022 (2.329), ehe der Wert 2023/2024 wieder auf 2.369 stieg.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Eichstätt mit einem Gesamt-Rang von 43 von rund 400 deutschen Kreisen als einen der stärksten Kreise Deutschlands. Besonders gut abschneidet der Kreis in den Bereichen Wettbewerb und Innovation (Rang 31) sowie Stärke (Rang 25). Schwächer ist der Kreis in den Bereichen Demografie (Rang 153) und Dynamik (Rang 348). Diese Werte gelten für den Landkreis als Ganzes, nicht für die einzelne Gemeinde Walting.

Ein auffälliger Wert in der Zeitreihe ist die Arbeitslosenquote: Sie lag 2015 bei 12 %, stieg in den folgenden Jahren auf 19 % (2017), fiel 2018 auf 14 % und stieg dann 2020 auf 27 %. Nach einem Rückgang auf 19 % (2021) und einem Anstieg auf 21 % (2022) erreichte sie 2023 mit 42 % einen extremen Ausreißer. Dieser Wert ist mehr als doppelt so hoch wie der Vorjahreswert und liegt weit über allen anderen Werten der Reihe. Ohne weitere Informationen ist nicht klar, ob dieser Wert auf einer besonderen lokalen Entwicklung, einer methodischen Änderung in der Erhebung oder einer Datenanomalie beruht. Für die Einordnung des Arbeitsmarkts ist dieser Wert daher mit großer Vorsicht zu behandeln.