Adelschlag

Marktüberblick

Adelschlag liegt im oberbayerischen Landkreis Eichstätt auf der Hochfläche der südlichen Fränkischen Alb im Naturpark Altmühltal. Die Gemeinde mit 3.087 Einwohnern auf 51,95 km² hat eine Bevölkerungsdichte von 59 Einwohnern je Quadratkilometer und gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Nassenfels. Der Ort besteht aus 13 Gemeindeteilen, darunter die Pfarrdörfer Adelschlag, Möckenlohe, Ochsenfeld und Pietenfeld.

Der Immobilienmarkt zeigt ein gemischtes Bild: Die Angebotsmiete liegt mit 9,36 Euro je Quadratmeter unter dem Kreisdurchschnitt von 10,64 Euro und dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro, aber leicht über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis von 3.367 Euro je Quadratmeter liegt knapp über dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro, deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 3.441 Euro und weit über dem deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro.

Die Bruttomietrendite von 3,34 Prozent liegt unter dem Kreiswert von 3,90 Prozent und dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 29,98 liegt über dem Kreisdurchschnitt von 26,74 und dem bayerischen Durchschnitt von 26,10. Das bedeutet, dass der Kaufpreis dem knapp 30-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Diese Kombination aus niedriger Rendite und hohem Kaufpreisfaktor bei gleichzeitig moderater Miete zeigt einen Markt, in dem die Kaufpreise im Verhältnis zur Miete hoch sind.

Preisentwicklung

Die Mietpreise in Adelschlag sind in den letzten Jahren stark schwankend gestiegen. Von 8,07 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie 2021 auf 10,39 Euro, fielen 2024 auf 8,75 Euro und lagen 2026 wieder bei 11,01 Euro. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 3,96 Prozent.

Die Kaufpreise zeigen einen anderen Verlauf: Von 3.683 Euro je Quadratmeter im Jahr 2020 fielen sie 2023 auf 2.703 Euro, stiegen 2024 auf 3.524 Euro und liegen 2026 bei 3.197 Euro. Der CAGR beträgt -2,33 Prozent, was einen leichten langfristigen Abwärtstrend anzeigt.

Die starke Volatilität der Mietpreise – mit Werten zwischen 7,42 und 11,23 Euro je Quadratmeter – deutet auf einen kleinen Markt hin, in dem einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können. Die Kaufpreise zeigen nach dem Einbruch 2023 eine Erholung, die jedoch nicht das Niveau von 2024 erreicht hat.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Adelschlags ist seit 2015 leicht gewachsen: Von 2.948 Einwohnern im Jahr 2015 auf 3.087 im Jahr 2024, einem Plus von 4,7 Prozent. Nach einem Anstieg bis 2022 stabilisierte sich die Einwohnerzahl 2023 und 2024 bei 3.087.

Die Arbeitslosenquote zeigt einen deutlichen Anstieg von 12 Prozent im Jahr 2015 auf 32 Prozent im Jahr 2023. Bei einer Einwohnerzahl von rund 3.000 und einer kleinen Erwerbsbevölkerung kann eine einzelne arbeitslose Person die Quote bereits merklich beeinflussen.

Die Wirtschaftsstruktur ist durch eine starke Pendlerquote geprägt: 2023 gab es 1.344 Beschäftigte am Wohnort, aber nur 140 am Arbeitsort (83 im produzierenden Gewerbe, 8 im Handel und Verkehr, 49 bei öffentlichen und privaten Dienstleistern). Das bedeutet, dass der Großteil der Erwerbstätigen außerhalb der Gemeinde arbeitet. Die Gewerbesteuereinnahmen betrugen 2023 netto 251.000 Euro von insgesamt 3,24 Millionen Euro Gemeindesteuereinnahmen – ein Wert, der auf eine geringe lokale Wirtschaftskraft hindeutet.

Im Jahr 2020 bestanden 51 landwirtschaftliche Betriebe mit 2.187 Hektar landwirtschaftlich genutzter Fläche, was die landwirtschaftliche Prägung der Gemeinde unterstreicht.

Standortfaktoren

Der Landkreis Eichstätt, zu dem Adelschlag gehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 43. Platz von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Besonders gut abschneidet der Kreis im Index Wettbewerb und Innovation mit Rang 31 und im Index Wohlstand und soziale Lage mit Rang 55. Im Index Stärke liegt er auf Rang 25. Schwächer ist er im Index Dynamik mit Rang 348. Der Demografie-Index liegt auf Rang 153.

Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde. Sie zeigen, dass der Landkreis Eichstätt insgesamt zu den stärkeren Kreisen in Deutschland gehört, insbesondere in den Bereichen Wettbewerb und Wohlstand.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde verfügt über eine Grundschule mit 141 Schülerinnen und Schülern (Schuljahr 2024/25) und drei Kindertagesstätten mit 189 Betreuungsplätzen.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 10 Kilometern liegt Adelschlag bei der Angebotsmiete (9,36 Euro je Quadratmeter) im unteren bis mittleren Bereich. Die nächsten Nachbarorte weisen Werte von 9,04 Euro (Egweil, 6 km) bis 12,29 Euro (Buxheim, 6,4 km) auf. Der Kreisstadt Eichstätt (6,4 km) liegt mit 12,03 Euro deutlich höher.

Beim Kaufpreis liegt Adelschlag mit 3.367 Euro je Quadratmeter im mittleren Bereich der Nachbarn. Die Spanne reicht von 2.228 Euro (Walting, 9,9 km) bis 4.392 Euro (Eitensheim, 7,4 km). Der Kreisstadt Eichstätt liegt mit 4.002 Euro deutlich darüber.

Die Bruttomietrendite von 3,34 Prozent liegt im unteren Mittelfeld der Nachbarn. Sie ist höher als die von Nassenfels (3,16 Prozent), Egweil (3,15 Prozent), Eitensheim (3,03 Prozent) und Bergheim (3,03 Prozent), aber niedriger als die von Buxheim (4,44 Prozent), Eichstätt (3,61 Prozent), Hitzhofen (3,68 Prozent) und Walting (5,00 Prozent).

Adelschlag liegt im bayerischen Perzentilrang von 25,6 Prozent bei der Bruttomietrendite, was bedeutet, dass etwa ein Viertel der bayerischen Orte eine niedrigere Rendite aufweist.