Bergheim

Marktüberblick: Hohe Kaufpreise bei moderater Miete

Bergheim liegt sieben Kilometer nordöstlich der Kreisstadt Neuburg an der Donau und ist eine Gemeinde im oberbayerischen Landkreis Neuburg-Schrobenhausen. Mit 1.984 Einwohnern auf 28,92 km² (69 Einwohner je km²) handelt es sich um eine ländlich geprägte Siedlung. Die Gemeinde gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Neuburg an der Donau und ist über die Staatsstraße 2214 mit Neuburg und Ingolstadt verbunden.

Der Immobilienmarkt zeigt ein charakteristisches Muster für eine ländliche Gemeinde in Oberbayern: Die Angebotsmiete liegt mit 9,93 Euro je Quadratmeter leicht unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro und deutlich unter dem Kreis-Durchschnitt von 10,47 Euro. Der Angebotskaufpreis von 3.927 Euro je Quadratmeter liegt jedoch über dem bayerischen Mittel von 3.246 Euro und dem Kreis-Durchschnitt von 3.223 Euro. Diese Diskrepanz zwischen moderater Miete und hohem Kaufpreis drückt sich in einer Bruttomietrendite von 3,03 Prozent aus – einem der niedrigsten Werte im Umkreis und weit unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 32,97 liegt ebenfalls deutlich über dem Kreis- (25,56) und Bundeslandwert (26,10). Im Perzentilrang belegt Bergheim damit Platz 12,45 im Bundesland, was bedeutet, dass nur etwa 12 Prozent der bayerischen Orte eine noch niedrigere Mietrendite aufweisen.

Preisentwicklung: Miete steigt, Kaufpreis stagniert

Die historische Entwicklung von Miete und Kaufpreis verläuft in Bergheim unterschiedlich. Die Angebotsmiete stieg zwischen 2018 und 2026 mit einer jährlichen Wachstumsrate von 3,25 Prozent deutlich an – von 8,46 Euro je Quadratmeter auf 10,93 Euro. Der Kaufpreis entwickelte sich dagegen mit nur 0,39 Prozent pro Jahr kaum dynamisch: Von 3.905 Euro je Quadratmeter (2019) auf 4.012 Euro (2026).

Diese unterschiedliche Dynamik hat eine wichtige Konsequenz: Während die Mieten deutlich zulegen, stagniert der Kaufpreis nahezu. Das bedeutet, dass die Rendite sich strukturell verschlechtert. Die hohe Mietdynamik könnte auf gestiegene Bau- und Betriebskosten zurückzuführen sein, während der Kaufpreis durch das Angebot-Gefälle gebremst wird. Auffällig ist zudem die Volatilität der Miete: Nach einem Anstieg auf 10,56 Euro im Jahr 2022 folgte ein Rückgang auf 9,06 Euro (2024), bevor sie 2026 wieder auf 10,93 Euro anstieg. Diese Schwankungen deuten auf einen sensiblen Markt hin, der auf konjunkturelle Veränderungen reagiert.

Regionale Einordnung: Rendite unter dem Kreis-Durchschnitt

Im regionalen Vergleich schneidet Bergheim bei den Mietrenditen schlecht ab. Mit 3,03 Prozent liegt die Rendite auf Augenhöhe mit Eitensheim (3,03 Prozent) und deutlich unter den Nachbarorten Buxheim (4,44 Prozent), Neuburg an der Donau (3,90 Prozent) und Weichering (4,80 Prozent). Der Grund liegt nicht in einer niedrigen Miete – die liegt mit 9,93 Euro je Quadratmeter im unteren Mittelfeld der Nachbarn –, sondern im überdurchschnittlich hohen Kaufpreis.

Im Landkreis Neuburg-Schrobenhausen liegt Bergheim mit seinem Kaufpreis von 3.927 Euro je Quadratmeter über dem Durchschnitt von 3.223 Euro, während die Miete unter dem Kreis-Durchschnitt von 10,47 Euro liegt. Diese Kombination aus hohem Preis und moderater Miete ist für eine Schlafgemeinde typisch, die zwar von der Lage profitiert, aber keine eigene wirtschaftliche Dynamik generiert, die die Kaufpreise tragen könnte.

Standortfaktoren: Demografisches Wachstum bei schwachem Arbeitsmarkt

Die demografische Entwicklung zeigt ein leichtes Wachstum: Zwischen 2015 und 2024 stieg die Einwohnerzahl von 1.877 auf 1.984, was einem Zuwachs von 5,7 Prozent entspricht. Besonders deutlich war der Anstieg zwischen 2019 und 2023, als die Gemeinde von 1.878 auf 1.984 Einwohner wuchs. Dieser Zuzug könnte mit der Nähe zu Neuburg an der Donau und Ingolstadt zusammenhängen.

Die Arbeitslosenquote zeigt dagegen ein wechselhaftes Bild: Nach 7 Prozent im Jahr 2015 stieg sie bis 2020 auf 19 Prozent, fiel 2022 auf 10 Prozent und lag 2023 wieder bei 16 Prozent. Diese Schwankungen sind deutlich höher als in vergleichbaren ländlichen Gemeinden und deuten auf eine empfindliche Arbeitsmarktlage hin. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bestätigt diese Einschätzung: Der Landkreis Neuburg-Schrobenhausen rangiert im Gesamtindex auf Platz 121 von rund 400 deutschen Kreisen, im Arbeitsmarkt-Index jedoch nur auf Platz 231. Der Standort ist also strukturell schwächer im Arbeitsmarkt als in anderen Bereichen wie Demografie (Platz 80) oder Wohlstand (Platz 119).

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen durch Studierende ausschließt und den Markt auf Familien und Pendler beschränkt.

Wirtschaftliche Struktur: Schlafgemeinde mit Pendler-Charakter

Bergheim ist eine typische Schlafgemeinde: 2017 gab es vor Ort 90 sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze, während 862 Einwohner auspendelten – ein Auspendlerüberschuss von 772 Personen. Das Ziel der Auspendler sind vor allem Neuburg an der Donau und Ingolstadt, was die räumliche Bindung an diese Wirtschaftszentren unterstreicht.

Landwirtschaftlich ist die Gemeinde noch stark verankert: 2016 bestanden 41 landwirtschaftliche Betriebe auf einer bewirtschafteten Fläche von 1.516 Hektar. Diese Struktur prägt das Bild der Gemeinde und erklärt die niedrige Bevölkerungsdichte von 69 Einwohnern je Quadratkilometer.

Die Kombination aus Schlafgemeinden-Charakter, landwirtschaftlicher Prägung und der Abhängigkeit von den Wirtschaftszentren Neuburg und Ingolstadt erklärt die aktuelle Marktsituation: Die Nachfrage nach Immobilien wird vor allem durch Pendler getrieben, die von der ländlichen Lage und den niedrigeren Lebenshaltungskosten profitieren, während die lokale Wirtschaft kaum eigene Kaufkraft generiert. Das führt zu einem Markt, in dem die Kaufpreise durch die Lage an der Verbindung nach Ingolstadt und Neuburg gestützt werden, die Mietrenditen aber aufgrund der moderaten lokalen Wirtschaftskraft unter dem bayerischen Durchschnitt bleiben.