Buxheim

Marktüberblick

Buxheim liegt im Landkreis Eichstätt in der Planungsregion Ingolstadt und hat 3.741 Einwohner auf einer Fläche von 22,53 km². Der Ort weist mit 166 Einwohnern pro km² eine deutliche Überdichtung auf, die über dem bayernweiten Durchschnitt für ländliche Gemeinden liegt.

Der aktuelle Immobilienmarkt zeigt ein klares Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 12,29 €/m² über dem Kreisdurchschnitt (10,64 €/m²) und dem Landesdurchschnitt (10,11 €/m²). Der Angebotskaufpreis von 3.322 €/m² liegt dagegen knapp unter dem Kreisdurchschnitt (3.441 €/m²) und leicht über dem Landesdurchschnitt (3.246 €/m²). Diese Kombination aus relativ hoher Miete und relativ moderatem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 4,44 %, die sowohl den Kreis- (3,90 %) als auch den Landesdurchschnitt (4,13 %) übertrifft.

Der Kaufpreisfaktor von 22,53 ist der niedrigste im Vergleich zu den verfügbaren Referenzräumen — Kreis (26,74) und Bayern (26,10). Ein niedriger Kaufpreisfaktor bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete günstiger ist als in den Vergleichsräumen.

Im direkten Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von 2,7 bis 8,4 km liegt Buxheim bei der Bruttomietrendite mit 4,44 % deutlich über allen Nachbarn, deren Werte zwischen 3,03 % (Eitensheim, Bergheim) und 3,89 % (Böhmfeld) liegen. Die Angebotsmiete von 12,29 €/m² liegt im oberen Drittel der Nachbarorte, während der Kaufpreis von 3.322 €/m² zum unteren Drittel gehört. Diese Asymmetrie erklärt die überdurchschnittliche Rendite.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Buxheim war in den letzten Jahren von einem starken Anstieg geprägt. Von 6,43 €/m² im Jahr 2018 stieg die Angebotsmiete bis 2024 auf 16,43 €/m² — ein Zuwachs von 155 % in sechs Jahren. Seit 2024 ist jedoch ein Rückgang zu verzeichnen: 2025 lag die Miete bei 14,04 €/m², 2026 bei 12,62 €/m². Der Zeitreihenwert von 12,62 €/m² liegt damit zwar noch deutlich über dem Niveau von 2018, aber unter dem Spitzenwert von 2024.

Die aktuelle Angebotsmiete von 12,29 €/m² (aus den Marktdaten) liegt leicht unter dem Zeitreihenwert von 12,62 €/m² für 2026. Dieser Unterschied zeigt, dass die aktuellen Inserate leicht unter dem Jahresdurchschnittswert liegen.

Die Kaufpreisentwicklung verlief weniger volatil. Von 2.208 €/m² im Jahr 2019 stiegen die Preise bis 2022 auf 3.556 €/m² (+61 %). Danach folgte ein Rückgang auf 3.090 €/m² im Jahr 2023, eine kurze Erholung auf 3.291 €/m² 2024 und ein weiterer Rückgang auf 2.777 €/m² im Jahr 2026. Der aktuelle Kaufpreis von 3.322 €/m² liegt damit rund 22 % unter dem Höchststand von 2022.

Die unterschiedliche Dynamik von Miete und Kaufpreis ist bemerkenswert: Die Miete reagierte stärker auf die Marktentwicklung und hat sich seit dem Peak bereits um 23 % korrigiert, während der Kaufpreis mit 22 % unter dem Peak nur leicht nachgab. Beide Zeitreihen sind nicht geschätzt, sondern basieren auf tatsächlichen Marktdaten.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Buxheim entwickelte sich zwischen 2015 und 2024 stabil. Mit 3.659 Einwohnern im Jahr 2015 und 3.741 im Jahr 2024 entspricht das einem Zuwachs von 2,24 % über den gesamten Zeitraum. Innerhalb dieses Rahmens gab es Schwankungen: Der Tiefststand lag bei 3.655 Einwohnern (2019), der Höchststand bei 3.741 (2023 und 2024). Die Bevölkerungsbewegung ist damit nahezu flach.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 47 Promille (4,7 %). Dieser Wert ist im historischen Vergleich der Zeitreihe (2015–2023) ein deutlicher Anstieg: 2015 lag die Quote bei 26 Promille (2,6 %), 2019 bei 25 Promille (2,5 %). Der Anstieg auf 47 Promille 2023 entspricht einem sprunghaften Anstieg, der insbesondere zwischen 2019 und 2020 stattfand (von 25 auf 40 Promille). Die Arbeitslosenquote bleibt seit 2020 auf einem deutlich höheren Niveau als vor der Pandemie.

Die stabile Bevölkerungsentwicklung bei gleichzeitig gestiegener Arbeitslosenquote geht einher mit einer Veränderung der Erwerbsstruktur. Ob dies auf einen Rückgang der Erwerbspersonenzahl, einen Anstieg der Arbeitslosigkeit oder beides zurückzuführen ist, lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht eindeutig bestimmen.

Standortfaktoren

Der Landkreis Eichstätt, auf den sich die Standortfaktoren beziehen, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 einen Gesamt-Rang von 43 von rund 400 deutschen Kreisen. Dieser Platz gehört zu den besten Ergebnissen bundesweit und spiegelt eine insgesamt starke Standortposition wider.

Die Aufschlüsselung der Teilindizes zeigt jedoch ein differenziertes Bild: Der Stärke-Index rangiert mit Platz 25 besonders gut, was auf eine robuste wirtschaftliche Basis hindeutet. Der Index Wettbewerb und Innovation liegt mit Platz 31 ebenfalls im oberen Drittel. Der Demografie-Index mit Platz 153 und der Arbeitsmarkt-Index mit Platz 127 liegen im mittleren Bereich. Der Dynamik-Index mit Platz 348 von 400 ist der schwächste Teilindex und deutet auf begrenzte Wachstumsdynamik hin.

Diese Struktur — starke aktuelle Wirtschaftsleistung, aber geringe Dynamik — korrespondiert mit der beobachteten Bevölkerungsentwicklung in Buxheim: Der Ort wächst kaum, was dem niedrigen Dynamik-Rang des Kreises entspricht. Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt und den Markt auf Familien und Pendler ausrichtet.

Die Kombination aus starkem Stärke-Index und schwachem Dynamik-Index beschreibt einen reifen, aber nicht expansiven Standort. Das spiegelt sich auch im Immobilienmarkt wider: Die Mieten sind überdurchschnittlich hoch, was auf eine stabile Nachfrage hindeutet, während die Kaufpreise moderat bleiben und die Renditen über dem regionalen Durchschnitt liegen.