Böhmfeld

Marktüberblick

Böhmfeld ist eine 16,26 km² große Gemeinde im oberbayerischen Landkreis Eichstätt mit 1.713 Einwohnern. Der Immobilienmarkt präsentiert sich als durchmischtes Feld: Die Angebotsmiete liegt mit 10,74 € je m² knapp über dem Kreis- (10,64 €) und dem bayerischen Durchschnitt (10,11 €), während der Angebotskaufpreis mit 3.314 € je m² leicht unter dem Kreiswert (3.441 €), aber über dem Landesdurchschnitt (3.246 €) liegt. Der Kaufpreisfaktor von 25,71 ist damit sowohl unter dem Kreis- (26,74) als auch dem bayerischen Durchschnitt (26,10). Die Bruttomietrendite beträgt 3,89 % und liegt knapp unter dem Kreis- (3,90 %) und dem bayerischen Mittel (4,13 %). Diese Werte stammen aus Inseraten und stellen kein amtliches Angebot dar.

Die Kombination aus überdurchschnittlicher Miete und leicht unterdurchschnittlichem Kaufpreisfaktor signalisiert einen Markt, in dem die Mieten im Verhältnis zum Kaufpreis relativ hoch sind – ein Muster, das in der Region nicht einheitlich ist. Während Böhmfeld bei der Miete im oberen Drittel der Nachbarorte liegt, steht der Kaufpreis im Mittelfeld.

Preisentwicklung

Die Preisentwicklung der vergangenen Jahre ist von erheblichen Schwankungen geprägt, die über eine einfache Trendaussage hinausgehen. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 7,26 €/m² (2021) und 11,60 €/m² (2018) und lag 2026 bei 10,67 €/m². Der Jahresdurchschnitt 2026 entspricht damit nahezu dem aktuellen Marktwert von 10,74 €/m². Der CAGR von -1,04 % über den gesamten Zeitraum wird durch diese Volatilität bestimmt: Nach dem Tiefpunkt 2021 erholte sich die Miete 2023 auf 11,00 €/m², fiel dann 2024 auf 8,16 €/m² und stieg 2026 wieder an.

Beim Kaufpreis ist die Dynamik noch ausgeprägter. Von 4.333 €/m² (2018) fiel der Wert 2021 auf 3.011 €/m², stieg 2022 auf 3.921 €/m², fiel erneut 2023 auf 3.047 €/m² und lag 2024 bei 3.251 €/m². Der aktuelle Angebotskaufpreis von 3.314 €/m² liegt damit knapp über dem letzten Zeitreihenwert. Der CAGR von -2,70 % über den Zeitraum 2018 bis 2024 spiegelt den Nettoverlust wider, der durch die starken Ausschläge nach oben und unten bestimmt wird.

Die Volatilität ist für eine Gemeinde dieser Größe ungewöhnlich hoch und deutet auf einen dünn liquiden Markt hin, in dem einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Regionale Einordnung

Böhmfeld liegt in der Nachbarschaft zu sehr unterschiedlichen Orten. Wettstetten (5,4 km) weist mit 13,12 €/m² Miete und 4.793 €/m² Kaufpreis die höchsten Werte auf, gefolgt von Gaimersheim (6,3 km) mit 13,19 €/m² und 4.844 €/m². Am unteren Ende liegen Walting (7,5 km) mit 9,29 €/m² und 2.228 €/m² Kaufpreis sowie Buxheim (8,4 km) mit 12,29 €/m², aber nur 3.322 €/m² Kaufpreis. Böhmfeld mit 10,74 €/m² Miete und 3.314 €/m² Kaufpreis positioniert sich im unteren Mittelfeld.

Die Bruttomietrendite variiert in der Nachbarschaft von 3,03 % (Eitensheim) bis 5,00 % (Walting). Böhmfelds 3,89 % liegen damit über dem Nachbarschnitt, was primär am niedrigeren Kaufpreis im Vergleich zu den teureren Nachbarn wie Wettstetten oder Gaimersheim resultiert. Der Perzentilrang von 52,8 % im Bundesland bestätigt eine Position knapp über dem bayerischen Median.

Auf Kreisebene liegt Böhmfeld bei der Miete leicht über dem Eichstätter Durchschnitt (10,64 €/m²) und bei der Rendite nahezu auf Höhe (3,90 % vs. 3,89 %). Der Kaufpreisfaktor ist mit 25,71 unter dem Kreiswert von 26,74, was auf einen leicht günstigeren Kaufpreis im Verhältnis zur Miete hindeutet.

Bevölkerung und Wirtschaft

Die Bevölkerung von Böhmfeld wuchs zwischen 2015 (1.644 Einwohner) und 2022 (1.739 Einwohner) um 5,8 %, bevor sie 2023 und 2024 bei 1.713 Einwohnern stagnierte. Über den gesamten Zeitraum seit 2015 entspricht dies einem Zuwachs von 4,2 %. Die Bevölkerungsdichte beträgt 105 Einwohner je km², was für eine ländliche Gemeinde im Umkreis einer größeren Stadt typisch ist.

Die Arbeitslosenquote stieg von 0,84 % (2015) auf 1,51 % (2023) und liegt damit deutlich über dem bayerischen und deutschen Durchschnitt. Mit 17 arbeitslosen Personen ist die absolute Zahl gering, die relative Quote ist jedoch im bundesweiten Vergleich niedrig.

Die wirtschaftliche Struktur ist durch eine starke Pendlerquote geprägt: Im Jahr 2020 waren am Arbeitsort nur 20 Personen im Handel und Verkehr sowie keine im produzierenden Gewerbe sozialversicherungspflichtig beschäftigt, während 665 Einwohner am Wohnort beschäftigt waren. Das bedeutet, dass rund 97 % der erwerbstätigen Bevölkerung außerhalb Böhmfelds arbeitet. Die Gemeindesteuereinnahmen betrugen 2020 rund 1,76 Mio. €, davon nur 126.000 € Gewerbesteuern. 12 landwirtschaftliche Betriebe bewirtschaften 469 ha landwirtschaftlich genutzte Fläche.

Standortfaktoren

Der Landkreis Eichstätt erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 43 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders gut schnitt der Kreis mit Platz 25 im Index "Stärke" und Platz 31 in "Wettbewerb und Innovation" ab. Schwach ist die Position mit Platz 348 im Index "Dynamik", was auf stagnierende Wachstumsimpulse hindeutet. Der Demografie-Index liegt mit Platz 153 im Mittelfeld, der Arbeitsmarkt-Index mit Platz 127 über dem Median.

Diese Struktur – starke wirtschaftliche Fundamentaldaten bei gleichzeitig geringer Dynamik – spiegelt ein typisches Muster für ländliche Räume in Oberbayern wider: etablierte Wirtschaftsstrukturen, aber begrenzte Wachstumsdynamik. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.

Die Kombination aus guter wirtschaftlicher Stärke und niedriger Dynamik korrespondiert mit der beobachteten Bevölkerungsentwicklung: moderates Wachstum bis 2022, gefolgt von Stagnation. Der niedrige Kaufpreisfaktor im Vergleich zum Bayerndurchschnitt könnte mit der geringen Dynamik zusammenhängen, während die überdurchschnittliche Miete auf die Lage in der Region Ingolstadt und die Nachfrage nach Wohneinheiten für Pendler zurückzuführen ist.