Hepberg

Marktüberblick

Hepberg ist eine der flächenkleinsten Gemeinden Deutschlands. Auf nur 4,16 km² leben 3.047 Menschen, was einer Bevölkerungsdichte von 732 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Die Gemeinde liegt im südlichen Landkreis Eichstätt in der Planungsregion Ingolstadt und gehört zum Regierungsbezirk Oberbayern.

Der Immobilienmarkt positioniert sich deutlich über den Durchschnittswerten des Landkreises und Bayerns. Die Angebotsmiete liegt bei 12,39 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 4.192 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen rund 16 Prozent über dem Kreis-Durchschnitt (Miete: 10,64 €/m², Kaufpreis: 3.441 €/m²) und etwa 22 bzw. 29 Prozent über dem bayerischen Landesdurchschnitt. Im bundesweiten Vergleich liegt Hepberg mit 4.192 €/m² Kaufpreis bei knapp dem 1,74-fachen des deutschen Durchschnitts von 2.409 €/m².

Die Bruttomietrendite beträgt 3,55 Prozent und liegt damit unter dem Kreis-Durchschnitt von 3,90 Prozent, unter dem bayerischen Mittel von 4,13 Prozent und deutlich unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 28,2 Jahren entspricht dem 28,2-fachen der Jahreskaltmiete und liegt über dem Kreiswert von 26,7 und dem Landeswert von 26,1. Ein hoher Kaufpreisfaktor bei gleichzeitig niedriger Rendite kennzeichnet einen nachfrageseitigen, preistreibenden Markt, in dem die Mietrendite als Anlagegröße in den Hintergrund tritt.

Preisentwicklung

Die Angebotsmiete in Hepberg ist seit 2018 um 29 Prozent gestiegen – von 10,70 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 13,81 Euro im Jahr 2026. Der jährliche Wachstumsdurchschnitt (CAGR) beträgt 3,24 Prozent. Der Kaufpreis verzeichnete einen CAGR von 1,69 Prozent und stieg im selben Zeitraum von 3.689 auf 4.218 Euro pro Quadratmeter.

Beide Reihen zeigen eine ähnliche Entwicklung: Ein Anstieg von 2018 auf 2021, einen Einbruch 2020 (Miete auf 9,84 €/m², Kaufpreis auf 4.352 €/m²), einen weiteren Anstieg bis 2021 (Miete 11,24 €/m², Kaufpreis 4.585 €/m²), einen Rückgang in den Jahren 2022 bis 2025 und einen erneuten Anstieg 2026. Der Kaufpreis erreichte 2021 mit 4.585 €/m² seinen höchsten Wert in der Reihe und lag 2025 mit 3.907 €/m² rund 15 Prozent darunter. Die Miete fiel 2020 auf ihren Tiefstwert von 9,84 €/m² und erholte sich bis 2024 auf 12,23 €/m².

Sowohl die Miet- als auch die Kaufpreisreihe sind nicht als geschätzt gekennzeichnet. Die jüngsten Werte ab 2025 und 2026 spiegeln die aktuelle Marktdynamik wider, die durch die anhaltende Nachfrage in der Region Ingolstadt geprägt ist.

Regionale Einordnung

Im direkten Vergleich mit den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 8,3 Kilometern liegt Hepberg preislich mittig. Die Angebotsmiete von 12,39 €/m² liegt über der von Stammham (11,18 €/m²) und Böhmfeld (10,74 €/m²), aber unter der von Lenting (12,79 €/m²), Wettstetten (13,12 €/m²), Ingolstadt (14,47 €/m²) und Gaimersheim (13,19 €/m²). Beim Kaufpreis von 4.192 €/m² liegt Hepberg über Stammham (3.626 €/m²), Böhmfeld (3.314 €/m²) und Großmehring (3.998 €/m²), aber unter Lenting (4.223 €/m²), Wettstetten (4.793 €/m²), Ingolstadt (4.741 €/m²) und Gaimersheim (4.844 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 3,55 Prozent ist die niedrigste im Vergleich mit allen Nachbarorten außer Wettstetten (3,29 %) und Gaimersheim (3,27 %). Dies korrespondiert mit dem hohen Kaufpreisfaktor von 28,2, der über dem Kreis- und Landesdurchschnitt liegt. Die Kombination aus hohen Kaufpreisen und moderaten Mietniveaus drückt die Rendite.

Bayernweit liegt Hepberg im Perzentilrang von 36,3. Das bedeutet, dass 36,3 Prozent der 2.056 vergleichbaren Orte in Bayern günstiger sind als Hepberg und 63,7 Prozent teurer. Trotz der überdurchschnittlichen Preise im Landesvergleich ist Hepberg also kein extremer Ausreißer – der bayerische Durchschnitt wird maßgeblich von sehr teuren Orten wie München und Starnberg nach oben gezogen.

Standortfaktoren und Demografie

Der Landkreis Eichstätt erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 43 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders stark ist der Kreis im Teilindex Stärke mit Rang 25 und im Index Wettbewerb und Innovation mit Rang 31. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 348 deutlich schwächer, was auf eine geringere wirtschaftliche Dynamik im Vergleich zu anderen Kreisen hindeutet. Der Wohlstand-Index liegt mit Rang 55 im oberen Drittel.

Hepberg profitiert von der Lage in der Planungsregion Ingolstadt und der unmittelbaren Anbindung an die Bundesautobahn 9 über die Anschlussstelle Lenting. Der Ort liegt im Netzgebiet des Verkehrsverbundes Großraum Ingolstadt (VGI). Diese Infrastruktur macht Hepberg als Wohnstandort für Pendler nach Ingolstadt attraktiv.

Die Bevölkerungszahl wuchs von 2.859 Einwohnern im Jahr 2015 auf 3.047 im Jahr 2024, was einem Anstieg von 6,6 Prozent entspricht. Langfristig ist das Wachstum noch deutlicher: Zwischen 1988 (1.814 Einwohner) und 2023 (3.047 Einwohner) legte die Bevölkerung um 68 Prozent zu. Die hohe Bevölkerungsdichte von 732 Einwohnern pro Quadratkilometer resultiert aus der geringen Gemeindefläche von nur 4,16 km².

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,55 Prozent (29 Arbeitslose). Dieser Wert liegt deutlich unter dem bundesweiten Durchschnitt und kennzeichnet einen angespannten lokalen Arbeitsmarkt, der die Kauf- und Mietnachfrage stützt.