Marktüberblick und Einordnung
Der Landkreis Eichstätt liegt im Norden Oberbayerns und gehört zur Planungsregion Ingolstadt. Mit 136.565 Einwohnern auf 1.208,4 km² (113 Einwohner je km²) ist er ein ländlich geprägter Kreis mit 30 Gemeinden. Der mittlere Kaufpreis liegt bei 3.441 EUR/m², der Mittelwert der Miete bei 10,64 EUR/m². Damit liegt der Kreis im bayerischen Vergleich auf Rang 35 von 82 Kreisen nach Kaufpreis und deutlich über dem deutschen Durchschnitt von 2.408 EUR/m². Die Bruttorendite beträgt durchschnittlich 3,9 %. Die Bevölkerung wuchs von 128.805 (2015) auf 136.565 (2023), was einem Zuwachs von rund 6.000 Einwohnern in acht Jahren entspricht. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Kreis auf Rang 43 von rund 400 deutschen Kreisen (Gesamt), wobei der Stärke-Index mit Rang 25 besonders gut abschneidet, der Dynamik-Index jedoch mit Rang 348 nur im unteren Drittel liegt.
Innere Struktur und Preisgefälle
Die Kaufpreise im Landkreis reichen von 1.770 EUR/m² in Titting bis 4.844 EUR/m² in Gaimersheim – eine Spreizung von mehr als dem Faktor 2,7. Der Median liegt bei 3.547,5 EUR/m², knapp über dem Mittelwert von 3.441 EUR/m², was auf eine leicht linksschiefe Verteilung hindeutet. Die Mieten variieren zwischen 6,83 EUR/m² in Mörnsheim und 13,19 EUR/m² in Gaimersheim. Die Bruttorenditen spannen sich von 3,02 % in Beilngries bis 7,07 % in Schernfeld.
Die teuersten Gemeinden liegen allesamt im Norden und Nordosten des Kreises, direkt an die kreisfreie Stadt Ingolstadt angrenzend: Gaimersheim (12.436 Einw., 4.844 EUR/m²), Wettstetten (5.089 Einw., 4.793 EUR/m²), Eitensheim (3.042 Einw., 4.392 EUR/m²), Oberdolling (1.369 Einw., 4.250 EUR/m²) und Beilngries (10.282 Einw., 4.484 EUR/m²). Diese Gemeinden profitieren unmittelbar von der Nähe zum Wirtschaftsstandort Ingolstadt.
Im Süden und Westen des Kreises, im Altmühltal und auf der Eichstätter Alb, liegen die günstigsten Gemeinden: Titting (2.685 Einw., 1.770 EUR/m², Rendite 5,43 %), Schernfeld (3.336 Einw., 1.801 EUR/m², Rendite 7,07 %), Dollnstein (2.939 Einw., 2.118 EUR/m², Rendite 5,52 %), Wellheim (2.720 Einw., 2.147 EUR/m², Rendite 5,10 %) und Mörnsheim (1.603 Einw., 2.026 EUR/m², Rendite 4,04 %). Diese Gemeinden sind ländlich geprägt, haben geringere Einwohnerzahlen und liegen abseits der großen Verkehrsachsen.
Die Kreisstadt Eichstätt selbst liegt mit 4.002 EUR/m² und einer Miete von 12,03 EUR/m² im oberen Mittelfeld, knapp unter Gaimersheim und Wettstetten. Kösching (9.994 Einw., 4.040 EUR/m²) und Lenting (4.976 Einw., 4.223 EUR/m²) folgen auf ähnlichem Niveau. Das Preisgefälle verläuft also klar von Nordosten (Ingolstadt-Nähe) nach Südwesten (Altmühltal).
Wirtschaft und Arbeitsmarkt
Der Landkreis Eichstätt gehört zur Planungsregion Ingolstadt und ist eng mit der Großstadt Ingolstadt verflochten. Ingolstadt, mit 140.799 Einwohnern die zweitgrößte Stadt Oberbayerns, wird überwiegend vom verarbeitenden Gewerbe, insbesondere dem Automobil- und Maschinenbau, geprägt. Die Audi AG hat ihren Hauptsitz in Ingolstadt. Mehrere Gemeinden des Landkreises Eichstätt – Egweil, Nassenfels, Buxheim, Gaimersheim, Wettstetten, Lenting, Kösching und Großmehring – grenzen direkt an die Stadtgrenze von Ingolstadt.
Gaimersheim, die zweitgrößte Gemeinde des Kreises mit 12.436 Einwohnern, ist ein anschauliches Beispiel für diese Verflechtung. Der Markt liegt an der Grenze zu Ingolstadt und war bis etwa 1950 eine gewerblich-landwirtschaftliche Mischgemeinde. Heute ist er geprägt durch Gewerbegebiete, in denen sich Automobilzulieferer, Edeka Südbayern und Backstube Wünsche angesiedelt haben. 2017 waren 5.049 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte im Unternehmensdienstleistungsbereich, 2.545 im Produzierenden Gewerbe und 1.996 im Handel und Verkehr am Arbeitsort beschäftigt. Gaimersheim konnte, nicht zuletzt wegen der unmittelbaren Nähe zu Ingolstadt, kontinuierlich an Einwohnern gewinnen – von 4.036 (1961) auf über 12.000 heute.
Ähnliche Entwicklungen zeigen sich in Wettstetten, Lenting und Kösching, die allesamt hohe Kaufpreise und Mieten aufweisen und als Wohnorte für Pendler nach Ingolstadt fungieren. Die Kreisstadt Eichstätt selbst ist mit der Katholischen Universität Eichstätt-Ingolstadt eine der wenigen Hochschulstandorte im Kreis und zugleich Bischofssitz des Bistums Eichstätt. Sie bildet das Mittelzentrum des Kreises und zieht aus dem Umland Kunden und Beschäftigte an.
Im Süden und Westen des Kreises, im Altmühltal, prägt der Tourismus die Wirtschaft. Der Landkreis beherbergt die Verwaltung des Naturparks Altmühltal, des viertgrößten Naturparks Deutschlands. Gemeinden wie Dollnstein, Wellheim und Titting sind von der landschaftlichen Attraktivität geprägt, haben aber zugleich die niedrigsten Kaufpreise und die höchsten Renditen im Kreis.
Verkehr und Erreichbarkeit
Der Landkreis Eichstätt ist über die Bahnstrecke München–Treuchtlingen an das Schienennetz angebunden. Gaimersheim verfügt über einen Bahnhof an dieser Strecke, die Kreisstadt Eichstätt hat einen Bahnhof im Gemeindeteil Wasserzell. Die nächstgelegene ICE-Anbindung besteht in Ingolstadt, das über einen Fernbahnhof an der Strecke Nürnberg–München verfügt. Die Entfernung von Eichstätt nach Ingolstadt beträgt etwa 15 km Luftlinie.
Eine Autobahn-Anbindung an das Bundesautobahnnetz besteht im Norden des Kreises über die A92 (München–Ingolstadt), die an der Grenze zum Landkreis Eichstätt verläuft. Die Gemeinden im Nordosten des Kreises (Gaimersheim, Wettstetten, Lenting, Kösching) profitieren von der kurzen Distanz zu den Autobahnanschlüssen nach Ingolstadt und München.
Die räumliche Nähe zu Ingolstadt prägt die Pendlerströme: Viele Erwerbstätige im nördlichen Teil des Kreises arbeiten in Ingolstadt, insbesondere in der Automobilindustrie und bei Zulieferern. Im südlichen und westlichen Teil des Kreises, im Altmühltal, ist die Pendlerbindung stärker auf Eichstätt, Neuburg an der Donau und die Nachbarkreise gerichtet.
Entwicklung und Ausblick
Die Kaufpreise im Landkreis Eichstätt zeigten von 2018 bis 2022 einen deutlichen Anstieg von 3.667 EUR/m² auf 3.972 EUR/m², gefolgt von einer Korrektur auf 3.715 EUR/m² (2024). Die Mieten stiegen kontinuierlich von 9,19 EUR/m² (2018) auf 11,60 EUR/m² (2024). Die Bevölkerung wuchs in diesem Zeitraum von 128.805 auf 136.565, was die Nachfrage nach Wohnraum weiter unterstützt.
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis mit Rang 43 von rund 400 Kreisen insgesamt, wobei der Stärke-Index mit Rang 25 herausragt. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 348 jedoch im unteren Drittel, was auf begrenzte Wachstumsdynamik hindeutet. Die demografische Entwicklung (Rang 153) und der Arbeitsmarkt (Rang 127) liegen im mittleren Bereich.
Die künftige Entwicklung des Immobilienmarkts wird maßgeblich von der Verbindung zu Ingolstadt bestimmt. Solange Ingolstadt als Wirtschaftsstandort mit der Audi AG an der Spitze attraktiv bleibt, werden die Gemeinden im Norden des Kreises (Gaimersheim, Wettstetten, Lenting, Kösching) als Wohnstandorte nachgefragt bleiben. Im Altmühltal wird die Entwicklung von der touristischen Nutzung und der Attraktivität als ländlicher Wohnraum geprägt sein, wobei die niedrigen Kaufpreise hier eine andere Zielgruppe ansprechen als die Ingolstadt-nahen Gemeinden.