Altmannstein, M

Standort und Rahmen

Altmannstein liegt im oberbayerischen Landkreis Eichstätt im Schambachtal des Naturparks Altmühltal und hat 7.165 Einwohner auf 114 km². Der Markt gehört zur Planungsregion Ingolstadt und ist über die Staatsstraße 2231 an das Straßennetz angebunden. Die nächsten Autobahnanschlüsse an der A 9 liegen bei Denkendorf (ca. 19 km) und Ingolstadt-Nord (ca. 24 km). Der Personenbahnhof an der Strecke Ingolstadt–Riedenburg wurde 1972 geschlossen. Am Ort bestehen keine Hochschulen; die nächste höhere Bildungsinfrastruktur ist in Ingolstadt oder Eichstätt zu finden. Altmannstein verfügt über drei Grundschulen (Hauptort, Sandersdorf, Pondorf) sowie eine Mittelschule im Hauptort.

Die Gemeinde liegt an der Deutschen Limes-Straße und am Deutschen Limes-Radweg, was sie als Ziel für Tourismus und Erholungsausflüge ausweist. Die 35 Gemeindeteile verteilen sich über das ländliche Umland, was die geringe Bevölkerungsdichte von 63 Einwohnern je km² erklärt.

Aktueller Immobilienmarkt

Die Angebotsmiete liegt bei 9,70 Euro je Quadratmeter und unter damit sowohl dem Durchschnitt des Landkreises Eichstätt (10,64 €/m²) als auch dem bayerischen Landesdurchschnitt (10,11 €/m²). Gegenüber dem Bundesdurchschnitt von 8,92 €/m² liegt Altmannstein jedoch darüber. Der Angebotskaufpreis beträgt 3.099 €/m² und liegt unter dem Kreis- (3.441 €/m²) und Landesdurchschnitt (3.246 €/m²), aber deutlich über dem deutschen Mittelwert von 2.409 €/m².

Die Bruttomietrendite von 3,76 % liegt unter allen drei Vergleichsebenen: Landkreis (3,90 %), Bayern (4,13 %) und Deutschland (5,10 %). Der Kaufpreisfaktor von 26,63 entspricht nahezu dem Kreiswert (26,74) und liegt leicht über dem bayerischen Durchschnitt (26,10). Altmannstein liegt mit einem Perzentilrang von 47,2 im bayerischen Mietvergleich knapp unter dem Median — die Mieten liegen also leicht unter dem bayerischen Mittel. Die niedrige Rendite bei gleichzeitig überdurchschnittlich hohen Kaufpreisen zeigt, dass der Markt die Lage stärker einkalkuliert, als die Mieten es widerspiegeln.

Im direkten Vergleich zu den acht aufgeführten Nachbarorten liegt Altmannstein bei der Miete (9,70 €/m²) im unteren Drittel — nur Mindelstetten (9,29 €/m²) und Riedenburg (9,72 €/m²) sind niedriger. Beim Kaufpreis (3.099 €/m²) liegt es ebenfalls im unteren Bereich, nur Riedenburg (2.225 €/m²) und Essing (3.085 €/m²) sind günstiger. Die Rendite von 3,76 % liegt damit im Mittelfeld der Nachbargemeinden: Sie ist höher als die von Oberdolling (3,03 %), Mindelstetten (3,18 %), Pförring (3,50 %), Vohburg (3,59 %) und Kösching (3,63 %), aber niedriger als die von Neustadt an der Donau (4,00 %), Essing (4,26 %) und Riedenburg (5,24 %). Altmannstein gehört damit weder zu den teuersten noch zu den günstigsten Orten im Umland.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Altmannstein ist über den Beobachtungszeitraum außergewöhnlich dynamisch. Von 5,40 €/m² im Jahr 2018 stieg die Angebotsmiete bis 2026 auf 11,83 €/m² — das entspricht einer Verdopplung in acht Jahren. Der stärkste Anstieg erfolgte zwischen 2022 (8,69 €/m²) und 2024 (11,13 €/m²). Im Jahr 2023 gab es mit 7,55 €/m² einen vorübergehenden Rückgang, bevor die Werte 2024 und 2025 erneut anstiegen.

Die Kaufpreisentwicklung war deutlich volatiler. 2018 lag der Preis bei 2.964 €/m², fiel 2019 auf 1.600 €/m² — ein Rückgang von rund 46 % in einem Jahr. Erholte sich 2020–2022 auf 3.412 €/m², fiel 2023 auf 3.016 €/m², stieg 2024 auf 3.602 €/m² und lag 2025 mit 2.880 €/m² wieder deutlich niedriger. Die Zeitreihe zeigt keine klare Trendrichtung beim Kaufpreis, sondern starke Schwankungen von Jahr zu Jahr. Der langfristige Anstieg von 2018 auf 2026 beträgt rund 12 %, was einem jährlichen Wachstum von etwa 1,5 % entspricht.

Die Diskrepanz zwischen der relativ stabilen Mietentwicklung und der starken Kaufpreisvolatilität ist ein auffälliges Merkmal des Marktes. Ob dies auf unterschiedliche Nachfragesegmente zurückzuführen ist oder auf die Struktur des Angebots, lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht ableiten.

Bevölkerung und Standortfaktoren

Die Bevölkerung Altmannsteins wuchs zwischen 2015 (6.958) und 2024 (7.165) um 207 Einwohner, was einem Zuwachs von 3,0 % entspricht. Die Entwicklung verlief nicht linear: Nach einem Anstieg auf 7.076 im Jahr 2019 folgte ein Rückgang auf 7.038 im Jahr 2020, bevor ab 2021 wieder ein kontinuierlicher Anstieg auf 7.165 einsetzte. Dieser leichte, aber beständige Zuzug steht im Kontrast zu vielen ländlichen Gemeinden in Bayern, die unter Abwanderung leiden.

Die Arbeitslosenquote des Landkreises Eichstätt weist in der Zeitreihe Werte zwischen 46 und 78 Promille auf (entspricht 4,6 % bis 7,8 %). Der Wert von 78 ‰ im Jahr 2023 ist der höchste der Reihe und liegt deutlich über dem Niveau von 2015 (46 ‰). Der Landkreis Eichstätt selbst belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Rang 43 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders gut positioniert ist der Kreis mit Rang 25 in der Kategorie „Stärke“ und Rang 31 in „Wettbewerb und Innovation“. Schwächer ist er mit Rang 348 in der „Dynamik“ und Rang 153 in der „Demografie“ aufgestellt. Diese Werte gelten für den gesamten Landkreis, nicht für Altmannstein allein.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Lage im Naturpark Altmühltal und an touristischen Routen könnte eine Rolle für die Attraktivität des Ortes spielen, dazu liegen jedoch keine quantitativen Daten vor.