Pförring, M

Marktüberblick

Pförring liegt im oberbayerischen Landkreis Eichstätt, 25 Kilometer südlich von Ingolstadt und 95 Kilometer nördlich von München. Der Markt umfasst 43,51 Quadratkilometer und hat 4.114 Einwohner (Stand 2023/2024). Die Gemeinde ist im Regionalplan als Doppelgrundzentrum eingestuft und wird durch die Bundesstraße 299 erschlossen.

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.593 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 10,49 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,5 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 28,55. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel.

Die Kennzahlen zeigen ein charakteristisches Muster: Der Kaufpreis liegt über dem Durchschnitt des Landkreises Eichstätt (3.441 €/m²) und Bayerns (3.246 €/m²), während die Miete nur leicht über dem bayerischen Mittel (10,11 €/m²) liegt. Diese Diskrepanz zwischen hohen Kaufpreisen und moderaten Mieten drückt sich in der niedrigen Rendite von 3,5 Prozent aus – unter dem Kreisdurchschnitt von 3,9 Prozent und dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent.

Preisentwicklung

Die Kaufpreise in Pförring haben in den vergangenen Jahren eine deutliche Schwankungsbewegung durchlaufen. Von 3.287 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie bis 2022 auf einen Höhepunkt von 4.796 Euro – ein Anstieg von rund 46 Prozent in vier Jahren. Seitdem sind die Preise wieder gefallen: 2024 lag der Wert bei 4.149 Euro, 2025 bei 4.350 Euro.

Die Zeitreihe zeigt für 2026 einen Kaufpreis von 2.779 Euro je Quadratmeter. Dieser Wert liegt deutlich unter dem Vorjahreswert und unter dem Niveau von 2018. Ob es sich dabei um einen tatsächlichen Marktwert oder um eine Schätzung handelt, lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht eindeutig ableiten – die Zeitreihe ist nicht als geschätzt gekennzeichnet, der extreme Rückgang ist jedoch ungewöhnlich.

Im Gegensatz dazu entwickeln sich die Mieten entgegenläufig. Sie schwankten zwischen 8,82 Euro (2019) und 11,81 Euro (2026), zeigen aber insgesamt einen klaren Aufwärtstrend. Der CAGR der Miete liegt bei 3,05 Prozent, während der Kaufpreis-CAGR bei minus 2,08 Prozent liegt.

Die aktuelle Bruttomietrendite von 3,5 Prozent resultiert direkt aus dieser Kombination: Hohe Kaufpreise bei gleichzeitig moderatem Mietniveau. Der Kaufpreisfaktor von 28,55 – also das 28,55-Fache der Jahreskaltmiete – liegt über dem Kreisdurchschnitt (26,74) und dem bayerischen Durchschnitt (26,10). Das bedeutet, dass Käufer in Pförring länger brauchen, um ihre Investition durch die Mieteinnahmen zu refinanzieren, als in den meisten anderen Orten Bayerns.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Pförring bei den Kaufpreisen im Mittelfeld der Nachbarorte. Mit 3.593 Euro je Quadratmeter liegt der Ort deutlich unter Oberdolling (4.250 €/m²) und Ernsgaden (3.958 €/m²), aber über Altmannstein (3.099 €/m²) und Münchsmünster (2.428 €/m²).

Bei der Angebotsmiete liegt Pförring mit 10,49 Euro je Quadratmeter im unteren bis mittleren Bereich der Nachbargemeinden. Münchsmünster führt mit 12,05 €/m², gefolgt von Vohburg an der Donau (11,79 €/m²) und Neustadt an der Donau (11,39 €/m²). Mindelstetten liegt mit 9,29 €/m² am unteren Ende.

Die Bruttomietrendite von 3,5 Prozent ist im Nachbarkontext eher niedrig. Münchsmünster erreicht mit 5,96 Prozent eine deutlich höhere Rendite, was vor allem am niedrigeren Kaufpreis dort liegt. Oberdolling (3,03 %) und Mindelstetten (3,18 %) liegen zwar niedriger, erreichen dies aber durch noch höhere Kaufpreise bei niedrigeren Mieten.

Der Perzentilrang von 33,7 im Bundesland bedeutet, dass Pförring bei den Miet- und Kaufkennzahlen unter den unteren ein Drittel der 2.056 bayerischen Orte liegt – vor allem wegen der niedrigen Rendite bei vergleichsweise hohen Preisen.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Pförring ist im Beobachtungszeitraum stark gewachsen. Von 3.639 Einwohnern im Jahr 2015 auf 4.114 im Jahr 2023 entspricht das einem Anstieg von 13 Prozent in acht Jahren. Diese Entwicklung entspricht dem überregionalen Trend des Landkreises Eichstätt, der zwischen 1988 und 2018 um 33 Prozent wuchs.

Das Bevölkerungswachstum steht in einem direkten Zusammenhang mit der Mietentwicklung: Mehr Einwohner bedeuten mehr Nachfrage nach Wohnraum, was die Mieten stützt. Der Miet-CAGR von 3,05 Prozent spiegelt diese Nachfrage wider.

Der Landkreis Eichstätt schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 insgesamt sehr gut ab: Rang 43 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders stark ist der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 31) sowie bei der wirtschaftlichen Stärke insgesamt (Rang 25). Schwächer ist die Dynamik mit Rang 348. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde Pförring allein.

Pförring profitiert wirtschaftlich von der Ansiedlung von Pollin Electronic, einem der umsatzstärksten Internethändler Deutschlands. Die Gemeindesteuereinnahmen betrugen 2021 rund 4,38 Millionen Euro, davon 885.000 Euro Gewerbesteuern. Im Jahr 2021 waren am Arbeitsort 930 Personen sozialversicherungspflichtig beschäftigt, während 1.812 Einwohner am Wohnort beschäftigt waren – ein Hinweis auf eine ausgeprägte Pendlerstruktur, bei der mehr Menschen den Ort verlassen, als sie täglich zum Arbeiten erreichen.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,6 Prozent und hat sich von einem Höhepunkt von 5,1 Prozent im Jahr 2020 erholt. Am Ort bestehen keine Hochschulen. Bodenrichtwerte liegen für diesen Ort nicht vor.