Wellheim, M
Wellheim (PLZ 91809) liegt im Kreis Eichstätt in Bayern. Der Ort zählt 2.720 Einwohner auf 33,8 km², das entspricht 80 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 9,12 € pro m², der Kaufpreis bei 2.147 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 5,10 % und ein Kaufpreisfaktor von 19,6 — rechnerisch sind das 20 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Wellheim über dem Renditeniveau von 85 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 6,99 € auf 8,85 € pro m², im Mittel 3,0 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit -5,6 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 0,7 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 1,9 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Eichstätt Rang 43 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 348, Stärkerang 25). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Dollnstein, Rennertshofen und Mörnsheim an.
Immobilienpreise in Wellheim im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standortbericht: Wellheim, M
Wellheim im Landkreis Eichstätt bietet mit einem Angebotskaufpreis von 2.147 €/m² und einer Bruttomietrendite von 5,1 % eine der attraktivsten Renditen im Vergleich zu Nachbarorten, Kreis und Bundesland. Die Kaufpreise sind seit 2019 um durchschnittlich 5,6 % pro Jahr gefallen, während die Mieten stiegen. Der Ort als staatlich anerkannter Erholungsort im Altmühltal weist eine hohe Auspendlerquote auf und profitiert von der wirtschaftlichen Stärke des Landkreises Eichstätt.
Marktüberblick
Wellheim ist ein Markt im oberbayerischen Landkreis Eichstätt mit 2.720 Einwohnern auf einer Fläche von 33,81 km². Der Ort liegt im Naturpark Altmühltal und ist staatlich anerkannter Erholungsort. Die Bevölkerungsdichte beträgt 80 Einwohner pro km². Zwischen 2015 und 2024 wuchs die Einwohnerzahl um 0,74 Prozent von 2.700 auf 2.720 – ein kaum nennenswerter Anstieg bei gleichzeitig leichten jährlichen Schwankungen. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,92 Prozent und damit auf einem sehr niedrigen Niveau. Von den 1.106 in Wellheim wohnhaften Personen in versicherungspflichtiger Beschäftigung waren 2020 842 mehr Auspendler als Einpendler. Die Gemeinde wies 264 sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze und 29 landwirtschaftliche Betriebe auf. Wellheim ist damit eine typische Wohngemeinde mit starker Pendlerorientierung, deren Bewohner vorwiegend außerhalb der Gemeinde arbeiten.
Aktuelle Marktlage
Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.147 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 9,12 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 5,1 Prozent, der Kaufpreisfaktor 19,62. Diese Kennzahlen bilden ein ungewöhnliches Bild: Der Kaufpreis liegt deutlich unter dem Durchschnitt des Landkreises Eichstätt (3.441 €/m²) und Bayerns (3.246 €/m²) und auch unter dem Bundesdurchschnitt (2.409 €/m²). Die Miete von 9,12 €/m² liegt knapp über dem Bundesdurchschnitt (8,92 €/m²), aber unter dem Kreis- und Landesmittel. Die Kombination aus moderaten Mieten und niedrigen Kaufpreisen führt zu einer Bruttomietrendite von 5,1 Prozent, die dem Bundesdurchschnitt (5,10 %) entspricht, aber deutlich über dem Kreiswert (3,90 %) und dem Landeswert (4,13 %) liegt. Im Perzentilrang der bayernweiten Vergleichswerte belegt Wellheim damit Platz 84,6 – ein Platz im oberen Drittel für die Rendite. Der Kaufpreisfaktor von 19,62 liegt weit unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt von rund 26,7 bzw. 26,1.
Preisentwicklung
Die historische Entwicklung zeigt eine deutliche Trennung zwischen Miet- und Kaufpreisentwicklung. Die Angebotsmiete stieg von 6,99 €/m² im Jahr 2018 auf 8,85 €/m² im Jahr 2026 an, was einer jährlichen Wachstumsrate von 2,99 Prozent entspricht. Die Entwicklung war dabei nicht linear: Nach einem Tief von 6,73 €/m² im Jahr 2019 folgte ein sprunghafter Anstieg auf 8,36 €/m² im Jahr 2020, gefolgt von weiteren Schwankungen. Die Kaufpreise entwickelten sich entgegenläufig: Von 2.672 €/m² im Jahr 2019 fielen sie auf ein Tief von 1.434 €/m² im Jahr 2020, stiegen dann bis 2023 auf 2.743 €/m² und lagen 2026 bei 1.787 €/m². Die jährliche Wachstumsrate über den gesamten Zeitraum beträgt -5,58 Prozent. Diese starke Volatilität bei gleichzeitigem langfristigen Abwärtstrend der Kaufpreise ist für einen ländlichen Markt wie Wellheim charakteristisch und spiegelt die geringere Nachfrage nach Wohneigentum in einer Auspendlergemeinde wider. Die Bevölkerungsentwicklung war in diesem Zeitraum stabil mit leichten Schwankungen zwischen 2.690 und 2.768 Einwohnern.
Regionale Einordnung
Im regionalen Vergleich schneidet Wellheim bei den Kaufpreisen und der Mietrendite besonders ab. Mit 2.147 €/m² liegt der Kaufpreis unter allen acht Nachbarorten außer Mörnsheim (2.026 €/m²). Die Bruttomietrendite von 5,1 Prozent liegt über den Werten von Rennertshofen (3,86 %), Mörnsheim (4,04 %), Tagmersheim (4,49 %), Adelschlag (3,34 %) und Nassenfels (3,16 %). Nur Dollnstein (5,52 %) und Schernfeld (7,07 %) weisen höhere Renditen aus. Schernfelds extrem hohe Rendite von 7,07 Prozent resultiert aus einem besonders niedrigen Kaufpreis von 1.801 €/m² bei einer vergleichsweise hohen Miete von 10,61 €/m². Wellheims Position im Nachbarvergleich ist damit durch eine ausgewogene Mischung aus moderaten Mieten und niedrigen Kaufpreisen geprägt. Der Landkreis Eichstätt als Ganzes rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 43 von rund 400 deutschen Landkreisen. Besonders stark ist der Kreis im Index Wettbewerb und Innovation mit Platz 31 und im Index Wohlstand und Soziale Lage mit Platz 55. Der Index Demografie liegt mit Platz 153 im unteren Mittelfeld, und der Dynamik-Index mit Platz 348 von 400 ist das schwächste Feld – ein Hinweis auf strukturelle Herausforderungen bei der Zukunftsvorbereitung des ländlichen Raums.
Standortfaktoren
Wellheim verfügt über keine eigenen Hochschulen. Die Standortfaktoren des Landkreises Eichstätt zeigen ein differenziertes Bild: Während Wettbewerb und Innovation (Platz 31) sowie Wohlstand und Soziale Lage (Platz 55) zu den stärksten Indizes gehören, liegt der Dynamik-Index mit Platz 348 am unteren Ende. Diese Struktur – starke wirtschaftliche Basis bei gleichzeitig geringer Dynamik – entspricht dem Muster vieler ländlicher Landkreise in Bayern. Die hohe Auspendlerquote von 842 Personen (2020) unterstreicht die Funktion Wellheims als Wohngemeinde, deren Bewohner in den wirtschaftsstärkeren Zentren des Landkreises, vor allem in Ingolstadt und Eichstätt, arbeiten. Die Lage im Naturpark Altmühltal mit seinen zahlreichen Geotopen und dem Wellheimer Trockental bietet touristisches Potenzial, das sich jedoch nicht direkt in den Immobilienkennzahlen niederschlägt. Der fehlende Bodenrichtwert für Wellheim zeigt, dass für diesen Ort keine amtlichen Gutachterausschüsse-Werte vorliegen.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Wellheim entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Wellheim
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 6,99 €/m² |
| 2019 | 6,73 €/m² |
| 2020 | 8,36 €/m² |
| 2021 | 8,66 €/m² |
| 2022 | 7,74 €/m² |
| 2023 | 7,00 €/m² |
| 2024 | 7,85 €/m² |
| 2025 | 9,61 €/m² |
| 2026 | 8,85 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Wellheim
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2019 | 2.672 €/m² |
| 2020 | 1.434 €/m² |
| 2021 | 2.001 €/m² |
| 2022 | 2.274 €/m² |
| 2023 | 2.743 €/m² |
| 2024 | 2.176 €/m² |
| 2025 | 2.230 €/m² |
| 2026 | 1.787 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Wellheim
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2019 | 3,02 % |
| 2020 | 7,00 % |
| 2021 | 5,19 % |
| 2022 | 4,08 % |
| 2023 | 3,06 % |
| 2024 | 4,33 % |
| 2025 | 5,17 % |
| 2026 | 5,94 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Wellheim
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 2.700 Einwohner |
| 2016 | 2.719 Einwohner |
| 2017 | 2.721 Einwohner |
| 2018 | 2.732 Einwohner |
| 2019 | 2.690 Einwohner |
| 2020 | 2.730 Einwohner |
| 2021 | 2.768 Einwohner |
| 2022 | 2.766 Einwohner |
| 2023 | 2.720 Einwohner |
| 2024 | 2.720 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Wellheim
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,99 % |
| 2016 | 1,60 % |
| 2017 | 1,28 % |
| 2018 | 1,23 % |
| 2019 | 1,59 % |
| 2020 | 1,85 % |
| 2021 | 1,91 % |
| 2022 | 1,86 % |
| 2023 | 1,92 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 43,00 Rang |
| Dynamik | 348 Rang |
| Stärke | 25,00 Rang |
| Demografie | 153 Rang |
| Arbeitsmarkt | 127 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 31,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 55,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Wellheim liegt im Band 5–6 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Wellheim im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Wellheim ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Wellheim ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Wellheim
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Nassenfels | 10,67 €/m² |
| Schernfeld | 10,61 €/m² |
| Dollnstein | 9,73 €/m² |
| Adelschlag | 9,36 €/m² |
| Wellheim | 9,12 €/m² |
| Tagmersheim | 8,49 €/m² |
| Rennertshofen | 7,83 €/m² |
| Solnhofen | 7,14 €/m² |
| Mörnsheim | 6,83 €/m² |
| Rögling | 6,25 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Wellheim ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Wellheim
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Schernfeld | 7,07 % |
| Dollnstein | 5,52 % |
| Wellheim | 5,10 % |
| Tagmersheim | 4,49 % |
| Mörnsheim | 4,04 % |
| Rennertshofen | 3,86 % |
| Rögling | 3,52 % |
| Adelschlag | 3,34 % |
| Nassenfels | 3,16 % |
| Solnhofen | 2,79 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Dollnstein, M | 6,1 km | 91795 | 9,73 € | 2.118 € | 5,52 % |
| Rennertshofen, M | 7,2 km | 86643 | 7,83 € | 2.432 € | 3,86 % |
| Mörnsheim, M | 8,0 km | 91804 | 6,83 € | 2.026 € | 4,04 % |
| Tagmersheim | 8,0 km | 86704 | 8,49 € | 2.270 € | 4,49 % |
| Schernfeld | 9,8 km | 85132 | 10,61 € | 1.801 € | 7,07 % |
| Rögling | 10,5 km | 86703 | 6,25 € | 2.130 € | 3,52 % |
| Adelschlag | 10,5 km | 85111 | 9,36 € | 3.367 € | 3,34 % |
| Nassenfels, M | 10,8 km | 85128 | 10,67 € | 4.053 € | 3,16 % |
| Solnhofen | 10,8 km | 91807 | 7,14 € | 3.068 € | 2,79 % |
Wo liegt Wellheim?
Lage
Wellheim auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Wellheim
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 9,12 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.147 € |
| Bruttomietrendite | 5,10 % |
| Kaufpreisfaktor | 19,6 |
| Einwohner | 2.720 |
| Einwohner je km² | 80 |
| Fläche (km²) | 33,8 |
| Arbeitslosenquote | 1,9 % |
| Prognos-Gesamtrang | #43 |
| Prognos Dynamikrang | #348 |
| Prognos Stärkerang | #25 |
| Koordinaten | 48,8177, 11,0828 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Wellheim
Was kostet eine Wohnung in Wellheim?
Aktuell liegen die Angebotspreise für Immobilien in Wellheim bei etwa 2.147 Euro pro Quadratmeter zum Kauf und 9,12 Euro pro Quadratmeter monatlich als Miete. Im Vergleich dazu kostet der Kreis Eichstätt durchschnittlich 3.441 Euro je m² zum Kauf und 10,64 Euro je m² als Miete. Wellheim liegt damit deutlich unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt Bayerns (3.246 €/m² Kaufpreis, 10,11 €/m² Miete). Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Wellheim entwickelt?
Die Mietpreise in Wellheim sind von 6,99 Euro je m² im Jahr 2018 auf 8,85 Euro je m² im Jahr 2026 gestiegen, was einem jährlichen Wachstum von rund 3 Prozent entspricht. Die Kaufpreise zeigen einen anderen Verlauf: Sie lagen 2019 bei 2.672 Euro je m² und sind seither auf 1.787 Euro je m² (2026) gefallen, was einem jährlichen Rückgang von etwa 5,6 Prozent entspricht. Beide Zeitreihen sind nicht geschätzt, sondern basieren auf tatsächlichen Daten.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Wellheim?
Die Bruttomietrendite liegt bei 5,1 Prozent und damit über dem Durchschnitt Bayerns (4,13 %) sowie dem Bundesdurchschnitt (5,10 %). Der Kaufpreisfaktor beträgt 19,62, was deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 26,74 und dem bayerischen Durchschnitt von 26,10 liegt. Im Perzentilrang der Bruttomietrendite in Bayern liegt Wellheim bei 84,63, was bedeutet, dass rund 85 Prozent der Orte im Bundesland eine niedrigere Rendite aufweisen.
Wie ist die wirtschaftliche und demografische Lage in Wellheim?
Der Prognos-Zukunftsatlas bewertet den Kreis Eichstätt, zu dem Wellheim gehört, mit dem Gesamt-Rang 43 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut schneidet der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 31) sowie in der Stärke (Rang 25) ab. Die Dynamik liegt mit Rang 348 deutlich schwächer. Die Bevölkerung ist seit 2015 von 2.700 auf 2.720 Einwohner leicht gestiegen (plus 0,74 Prozent).
Woher stammen die Daten zu Wellheim?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Wellheim sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Wellheim führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Eichstätt
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Schernfeld | 85132 | 10,61 € | 1.801 € | 7,07 % |
| Dollnstein, M | 91795 | 9,73 € | 2.118 € | 5,52 % |
| Titting, M | 85135 | 8,00 € | 1.770 € | 5,43 % |
| Walting | 85137 | 9,29 € | 2.228 € | 5,00 % |
| Kinding, M | 85125 | 9,35 € | 2.436 € | 4,61 % |
| Buxheim | 85114 | 12,29 € | 3.322 € | 4,44 % |
| Kipfenberg, M | 85110 | 10,82 € | 3.145 € | 4,13 % |
| Mörnsheim, M | 91804 | 6,83 € | 2.026 € | 4,04 % |