Nassenfels, M

Marktüberblick und Preisniveau

Nassenfels liegt im Schuttertal rund 15 Kilometer westlich von Ingolstadt am Rande des Naturparks Altmühltal und gehört zum Landkreis Eichstätt. Der Markt umfasst 18,4 Quadratkilometer und hat 2.338 Einwohner (2024), was einer Dichte von 127 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Die Angebotsmiete liegt bei 10,67 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 4.053 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 31,64, die Bruttomietrendite 3,16 Prozent. Bei den vorliegenden Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Der Markt ist im Verhältnis zum Umland relativ teuer: Der Kaufpreis liegt deutlich über dem Kreis- und Bayerndurchschnitt, während die Miete nur leicht darüber liegt. Das Ergebnis ist eine niedrige Rendite und ein hoher Kaufpreisfaktor — ein Muster, das mit nachfrageseitigen Kräften einhergeht, bei denen die Preise stärker steigen als die Mieten.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt starke Schwankungen: Nach 11 Euro je Quadratmeter im Jahr 2019 fiel die Miete 2020/2021 auf 8,30 bzw. 8,48 Euro, erholte sich 2022 auf 10,46 Euro, erreichte 2023 mit 12 Euro einen neuen Höchststand und lag 2024 mit 11,46 Euro immer noch über dem Vor-Corona-Niveau. Der CAGR von 2,52 Prozent über die gesamte Reihe mittelt diese Volatilität.

Die Kaufpreisentwicklung ist noch ungleich stärkeren Schwankungen unterworfen. Von 1.752 Euro je Quadratmeter 2018 stieg der Preis 2019 auf 2.919 Euro, fiel 2021/2022 wieder auf rund 2.600 Euro, sprang 2023 auf einen extremen Ausreißer von 5.807 Euro und brach 2024 auf 2.330 Euro zurück. 2025 und 2026 liegen bei rund 3.430 bis 3.460 Euro. Der CAGR von 8,74 Prozent wird maßgeblich vom 2023-Ausreißer verzerrt.

Der extreme Kaufpreis 2023 ist statistisch nicht einordbar und deutet auf eine verzerrte Datenbasis hin — möglicherweise eine kleine Anzahl sehr teurer Transaktionen oder Einzellisten, die das Ergebnis überproportional beeinflussen. Die nachfolgenden Jahre liegen wieder in einem plausibleren Bereich, bleiben aber über dem Niveau von 2022.

Regionale Einordnung

Die Angebotsmiete von 10,67 Euro je Quadratmeter liegt knapp über dem Kreis Eichstätt (10,64 Euro) und dem Bayerndurchschnitt (10,11 Euro), deutlich über dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro). Der Angebotskaufpreis von 4.053 Euro je Quadratmeter übertrifft den Kreiswert (3.441 Euro) um rund 18 Prozent und den Bayerndurchschnitt (3.246 Euro) um rund 25 Prozent.

Die Bruttomietrendite von 3,16 Prozent ist die niedrigste im Vergleich mit den Nachbarorten (abgesehen von Bergheim und Eitensheim mit je 3,03 Prozent) und liegt deutlich unter dem Kreis- (3,90 Prozent) und Bayerndurchschnitt (4,13 Prozent). Im Bundesland liegt Nassenfels mit einem Perzentilrang von 17,4 Prozent im unteren Quartil der Mietrenditen — die Renditen sind also vergleichsweise niedrig.

Der Kaufpreisfaktor von 31,64 liegt über dem Kreiswert (26,74) und dem Bayerndurchschnitt (26,10). Das bedeutet: Der Preis steht in einem ungünstigeren Verhältnis zur Miete als in den meisten anderen Orten. Zusammen mit der niedrigen Rendite beschreibt dies denselben Sachverhalt aus drei Blickwinkeln: Nassenfels ist ein teurer Markt, in dem die Kaufpreise im Verhältnis zur Miete hoch sind.

Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Egweil (1,4 km) hat mit 9,04 Euro eine niedrigere Miete und einen niedrigeren Kaufpreis (3.445 Euro), während Buxheim (4,8 km) mit 12,29 Euro die höchste Miete und eine Rendite von 4,44 Prozent aufweist. Die Nachbargemeinden folgen keinem einheitlichen Muster — sie unterscheiden sich sowohl in Miete als auch in Kaufpreis und Rendite erheblich.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung Nassenfels' ist seit 2015 kontinuierlich gewachsen: Von 2.088 Einwohnern (2015) auf 2.338 (2024), ein Plus von 11,97 Prozent. Zwischen 1988 und 2018 betrug der Zuwachs sogar 58,2 Prozent (von 1.403 auf 2.220). Dieser Zuzug entspricht dem Muster von Gemeinden im Umland größerer Wirtschaftszentren in Oberbayern.

Die Arbeitslosenquote liegt bei 1,63 Prozent (25 Arbeitslose, 2023) und ist damit extrem niedrig, obwohl sie in den letzten Jahren leicht gestiegen ist (2015: 0,6 Prozent). Die niedrige Arbeitslosigkeit unterstreicht die wirtschaftliche Stabilität der Region.

Der Landkreis Eichstätt erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 insgesamt Rang 43 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders stark ist die Position in Wettbewerb und Innovation (Rang 31) sowie im Wohlstand (Rang 55). Schwächer ist der Kreis in der Dynamik (Rang 348) und in der Demografie (Rang 153). Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde Nassenfels allein. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Die Kombination aus Bevölkerungswachstum, niedriger Arbeitslosigkeit und der Lage im Umland von Ingolstadt geht einher mit der nachfrageseitigen Dynamik, die sich in den hohen Kaufpreisen und der niedrigen Rendite zeigt.