Eitensheim

Marktüberblick

Eitensheim liegt im Landkreis Eichstätt im bayerischen Oberbayern und hat rund 3.042 Einwohner auf einer Fläche von 15,71 Quadratkilometern. Der Ort weist eine Bevölkerungsdichte von 194 Einwohnern pro Quadratkilometer auf und verzeichnet seit 2015 ein leichtes Bevölkerungswachstum von 2,6 Prozent. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,29 Prozent und damit deutlich unter dem bundesweiten Durchschnitt.

Der lokale Immobilienmarkt zeigt eine ungewöhnliche Struktur: Die Angebotsmiete liegt mit 11,10 Euro pro Quadratmeter über dem Kreis- (10,64 Euro) und Bayerndurchschnitt (10,11 Euro), während der Angebotskaufpreis mit 4.392 Euro pro Quadratmeter den Kreiswert (3.441 Euro) um 28 Prozent und den bayerischen Durchschnitt (3.246 Euro) um 35 Prozent übersteigt. Der Kaufpreisfaktor von 32,98 liegt damit deutlich über dem Kreiswert von 26,74 und dem bayerischen Mittel von 26,10. Die Folge ist eine Bruttomietrendite von 3,03 Prozent, die unter allen Nachbarorten im Umkreis bis 7,5 Kilometer die niedrigste ist und im bayerischen Vergleich das untere Quartil (Perzentil 12,5) einnimmt.

Preisentwicklung

Die Mietentwicklung seit 2018 ist durch starke jährliche Schwankungen geprägt: Von 8,26 Euro pro Quadratmeter (2018) stieg der Wert 2019 auf 12,33 Euro, fiel 2020 auf 7,69 Euro und pendelte sich in den Folgejahren zwischen 8,40 und 11,22 Euro ein. Der aktuelle Wert von 11,10 Euro (2026) liegt nahe dem 2023er-Wert von 11,22 Euro. Der jährliche Wachstumsdurchschnitt (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 2,29 Prozent.

Die Kaufpreisentwicklung zeigt einen ähnlichen, aber extremeren Verlauf: Von 2.615 Euro pro Quadratmeter (2019) stieg der Preis bis 2023 auf 5.038 Euro – ein Anstieg um 93 Prozent in fünf Jahren. Im Jahr 2024 brach der Wert dann auf 2.264 Euro ein, was einem Rückgang von 55 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Der CAGR über den gesamten Zeitraum liegt bei -2,84 Prozent. Die starken Schwankungen in beiden Reihen deuten auf einen kleinen Markt mit wenigen Transaktionen und damit auf eine hohe Volatilität der aggregierten Kennzahlen hin.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Eitensheims wuchs von 2.966 Einwohnern (2015) auf 3.055 (2019) an, ging dann leicht zurück auf 3.031 (2021) und stabilisierte sich seitdem bei rund 3.040 Einwohnern. Die Arbeitslosenquote bewegte sich zwischen 0,87 Prozent (2022) und 1,63 Prozent (2020) und lag 2023 bei 1,29 Prozent. Mit 25 arbeitslosen Personen bei einer Bevölkerung von 3.042 weist der Ort eine sehr niedrige Arbeitslosigkeit auf, die auf die Nähe zum Wirtschaftsstandard Ingolstadt und die ländliche Struktur hindeutet.

Die stabile Bevölkerungsentwicklung bei gleichzeitig niedriger Arbeitslosigkeit spricht für eine ausgewogene lokale Struktur ohne starke Abwanderung oder Zuzugsdynamik.

Standortfaktoren

Der Landkreis Eichstätt, auf den sich die Prognos-Bewertung bezieht, erreichte im Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 43 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders stark positioniert ist der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 31) sowie in der sozialen Lage und dem Wohlstand (Rang 55). Im Bereich Demografie (Rang 153) und Arbeitsmarkt (Rang 127) liegt der Kreis im Mittelfeld. Der Dynamik-Index mit Rang 348 ist der schwächste Teilindikator und deutet auf geringere Wachstumsmomentum hin.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus sehr guter wirtschaftlicher Wettbewerbsfähigkeit des Kreises und der geringen Dynamik korrespondiert mit der beobachteten stabilen, aber nicht wachstumsdynamischen Bevölkerungsentwicklung Eitensheims.

Für Eitensheim liegen keine Bodenrichtwerte vor.