Beilngries, St

Marktüberblick: Hohe Preise bei niedriger Rendite

Beilngries gehört zu den teuersten Orten im Landkreis Eichstätt und im gesamten Regierungsbezirk Oberbayern. Der Angebotskaufpreis liegt bei 4.484 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 11,29 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über den Durchschnitten des Kreises (3.441 €/m² bzw. 10,64 €/m²), Bayerns (3.246 €/m² bzw. 10,11 €/m²) und Deutschlands (2.409 €/m² bzw. 8,92 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 3,02 % ist die niedrigste unter allen acht Nachbarorten und liegt weit unter dem Kreisdurchschnitt von 3,90 % sowie dem bayerischen Mittel von 4,13 %. Der Kaufpreisfaktor von 33,09 bedeutet, dass das 33-fache der Jahresbruttomiete als Kaufpreis zu zahlen ist — deutlich mehr als im Kreis (26,7) oder in Bayern (26,1). Im Bundesland liegt Beilngries mit einem Perzentilrang von 11,9 % im unteren Zwölftel der Renditeverteilung. Das heißt: Von allen 2.056 bewerteten Orten in Bayern hat Beilngries eine der niedrigsten Mietrenditen.

Die Kombination aus hohen Kaufpreisen und moderaten Mieten drückt die Rendite. Während der Kaufpreis mit dem 1,38-Fachen des bayerischen Durchschnitts über dem Mittel liegt, liegt die Miete nur mit dem 1,12-Fachen darüber. Der Kaufpreis zieht also stärker davon als die Miete.

Preis- und Mietentwicklung: Volatile Kaufpreise, steigende Mieten

Die Angebotsmiete ist seit 2018 um durchschnittlich 5,58 % pro Jahr gestiegen — von 8,83 Euro im Jahr 2018 auf 13,63 Euro im Jahr 2026. Der Kaufpreis verläuft dagegen volatil und ohne klaren Trend. Er bewegte sich zwischen 3.266 Euro (Tief 2021) und 5.354 Euro (Hoch 2024). Der jährliche Wachstumsfaktor von 0,93 % über den gesamten Zeitraum ist gering und wird maßgeblich vom extremen Hoch 2024 und dem anschließenden Tief 2025 verzerrt.

Die Arbeitslosenquote im Ort liegt bei 106 Promille (10,6 %). Sie stieg von 69 Promille im Jahr 2015 auf 118 Promille 2021 und liegt 2023 bei 106 Promille. Die hohe Quote könnte die Kaufkraft der lokalen Bevölkerung begrenzen.

Regionale Einordnung: Spitzenreiter im Umland

Im direkten Vergleich mit den acht Nachbarorten im Umkreis bis 15 km fällt Beilngries durch ein eindeutiges Muster auf: Die Stadt hat sowohl die höchsten Angebotsmieten (11,29 €/m²) als auch die höchsten Angebotskaufpreise (4.484 €/m²). Gleichzeitig weist sie die niedrigste Bruttomietrendite aller Nachbarorte auf (3,02 %). Greding liegt mit 5,31 % deutlich darüber, Kinding mit 4,61 %. Die hohen Preise in Beilngries relativieren sich also, wenn man die Rendite betrachtet.

Berching (7,8 km entfernt) liegt mit 3.743 €/m² und 10,51 €/m² näher am Kreisdurchschnitt und erzielt mit 3,37 % eine bessere Rendite. Denkendorf (12,1 km) liegt mit 3.888 €/m² zwar unter Beilngries, hat aber mit 3,27 % ebenfalls eine der niedrigsten Renditen im Umland. Das Muster zeigt, dass hohe Kaufpreise im Umland nicht automatisch mit hohen Mieten einhergehen.

Beilngries liegt mit 10.282 Einwohnern und 103 Einwohnern pro Quadratkilometer im oberen Mittelfeld der Nachbargemeinden. Die Bevölkerung ist seit 2015 um 11 % gewachsen — von 9.258 auf 10.282 Einwohner. Dieses Wachstum ist bemerkenswert, da es in ländlichen Regionen Bayerns nicht selbstverständlich ist. Die Stadt ist die flächenmäßig zweitgrößte und nach Einwohnern drittgrößte Kommune im Landkreis Eichstätt.

Standortfaktoren: Starke Stärke, schwache Dynamik

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Eichstätt, zu dem Beilngries gehört, auf Rang 43 von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtbeurteilung. Dieser Rang ist gut und spiegelt die wirtschaftliche Stabilität der Region wider. Die Teilindizes zeigen jedoch ein differenziertes Bild: Der Index Stärke liegt mit Rang 25 sehr hoch, was auf eine robuste lokale Wirtschaft hindeutet. Der Index Dynamik liegt mit Rang 348 dagegen im unteren Drittel — die Region entwickelt sich nur langsam weiter.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Bayerische Raiffeisen-Beteiligungs-Aktiengesellschaft hat ihren Sitz in Beilngries und ist einer der größeren Arbeitgeber der Stadt. Die Stadt verfügt über einen Flugplatz und einen Yachthafen am Main-Donau-Kanal, was die Attraktivität als Erholungsstandort unterstreicht. Drei Gemeindeteile — Biberbach, Hirschberg und Beilngries — sind staatlich anerkannte Erholungsorte.

Die geografische Lage an der Altmühl und am Main-Donau-Kanal sowie die Position als nördlichste Gemeinde des Regierungsbezirks Oberbayern geben Beilngries eine besondere Stellung. Die Gemarkung grenzt an die Landkreise Roth und Neumarkt in der Oberpfalz, was die Funktion als Grenzgemeinde zwischen drei Regierungsbezirken unterstreicht.