Mühlhausen

Marktüberblick

Mühlhausen ist eine Gemeinde im Landkreis Neumarkt in der Oberpfalz mit rund 5.250 Einwohnern auf 37 km² Fläche. Der Immobilienmarkt zeigt aktuelle Angebotsmieten von 10,50 Euro je Quadratmeter und Angebotskaufpreise von 3.877 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite liegt bei 3,25 Prozent, der Kaufpreisfaktor bei 30,76. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Der Kaufpreisfaktor von 30,76 bedeutet, dass das 30,76-Fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis zu zahlen ist. Das ist deutlich über dem Bundesdurchschnitt von rund 26,1 und auch über dem bayerischen Durchschnitt von 26,1. Die niedrige Rendite von 3,25 Prozent liegt unter dem Bundesdurchschnitt von 5,1 Prozent und dem bayerischen Durchschnitt von 4,1 Prozent. Mühlhausen belegt im Bayern-Vergleich mit einem Perzentilrang von 21 den unteren Fünftel bei der Mietrendite – die Preise sind im Landesvergleich hoch im Verhältnis zur Miete.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine ungewöhnlich hohe Volatilität bei Miete und Kaufpreis. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 6,69 Euro (2019) und 11,55 Euro (2026), der Kaufpreis zwischen 2.091 Euro (2021) und 4.276 Euro (2024). Die aktuellen Markt-Daten (10,50 Euro Miete, 3.877 Euro Kaufpreis) liegen unter den Werten des Jahres 2026 in der Zeitreihe (11,55 Euro bzw. 4.144 Euro), was auf eine Abkühlung des Angebotsmarkts in den jüngsten Monaten hindeuten könnte.

Trotz dieser Schwankungen zeigt die CAGR (Compound Annual Growth Rate) einen klaren Aufwärtstrend: Die Miete ist mit 5,11 Prozent pro Jahr gestiegen, der Kaufpreis mit 5,87 Prozent. Beide Werte liegen deutlich über den typischen Entwicklungsraten größerer Städte und deuten auf einen nachgefragten Standort hin.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Mühlhausen bei der Angebotsmiete von 10,50 Euro je Quadratmeter knapp über dem Kreisdurchschnitt von 9,95 Euro und auch über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Beim Kaufpreis von 3.877 Euro liegt der Ort deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 3.143 Euro und auch über dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild. Sengenthal (7 km entfernt) weist mit 13,02 Euro die höchste Angebotsmiete auf, Seubersdorf mit 2.234 Euro den niedrigsten Kaufpreis. Mühlhausen liegt damit mittig: teurer als Deining (8,92 Euro Miete, 3.537 Euro Kaufpreis), aber günstiger als Neumarkt (12,14 Euro Miete, 3.808 Euro Kaufpreis). Die Bruttomietrendite von 3,25 Prozent liegt unter allen aufgeführten Nachbarorten außer Deining (3,03 Prozent) und Beilngries (3,02 Prozent). Das Muster ist konsistent: Höhere Kaufpreise bei moderaten Mieten drücken die Rendite.

Der Kreis Neumarkt in der Oberpfalz bildet mit einem Durchschnitt von 3,94 Prozent Rendite und einem Kaufpreisfaktor von 26,32 einen klareren Referenzrahmen. Mühlhausen weicht davon in beide Richtungen ab: höhere Preise, niedrigere Rendite.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung Mühlhausens ist seit 2015 um 8,3 Prozent von 4.842 auf 5.246 gewachsen. Dieser Zuzug geht einher mit steigenden Immobilienpreisen. Die Bevölkerungsdichte von 142 Einwohnern je Quadratkilometer ist für bayerische Verhältnisse moderat.

Die Arbeitslosenquote liegt bei 5,6 Prozent (56 Promille) und ist damit deutlich über dem bayerischen und deutschen Durchschnitt. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Neumarkt im Arbeitsmarkt auf Rang 221 von 400 ein – das ist ein schwacher Wert. Im Gesamt-Ranking des Zukunftsatlas liegt der Kreis auf Platz 101, was eine mittlere Position darstellt. Besonders gut abschneidet der Kreis beim Wohlstand (Rang 49) und bei Wettbewerb und Innovation (Rang 90). Der Demografie-Rang von 90 ist ebenfalls solide.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Als Infrastrukturprojekt ist die mögliche Reaktivierung der Bahnstrecke Neumarkt-Beilngries-Kinding zu nennen, die im VDV-Positionspapier von 2020 aufgenommen wurde und einen zukünftigen Bahnanschluss für Mühlhausen eröffnen könnte. Als Arbeitgeber sind Dehn + Söhne (Elektroindustrie) und die Auto Bierschneider GmbH vor Ort. Die Gemeinde verfügt über einen 6,3-MW-Solarpark, der zu den größten der Welt gehört.