Hohenfels, M

Marktüberblick und Lage

Hohenfels ist ein Markt im östlichsten Teil des Landkreises Neumarkt in der Oberpfalz, etwa 30 Kilometer nordwestlich von Regensburg gelegen. Auf 137 Quadratkilometern leben 2.358 Menschen, was einer Bevölkerungsdichte von 17 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Der Markt umfasst 42 Gemeindeteile, darunter Dörfer, Weiler und Einöden.

Der Immobilienmarkt ist durch deutlich unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt liegende Preise gekennzeichnet. Der Angebotskaufpreis liegt bei 1.476 Euro je Quadratmeter und damit weniger als die Hälfte des Kreiswerts von 3.143 Euro. Auch die Angebotsmiete von 8,56 Euro je Quadratmeter liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 9,95 Euro und unter dem bayerischen Mittel von 10,11 Euro. Die vorliegenden Werte stammen aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 12 Kilometern hat Hohenfels den niedrigsten Kaufpreis — alle anderen Nachbarorte liegen bei mindestens 1.617 Euro je Quadratmeter (Hohenburg). Bei der Miete liegt Hohenfels mit 8,56 Euro im Mittelfeld der Nachbargemeinden. Die niedrigste Miete weisen Duggendorf (6,66 Euro) und Schmidmühlen (7,71 Euro) auf, die höchste Beratzhausen (10,81 Euro).

Preisniveau und Rendite

Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und einer Angebotsmiete von 8,56 Euro je Quadratmeter ergibt eine Bruttomietrendite von 6,96 Prozent. Dieser Wert liegt deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 3,94 Prozent, über dem bayerischen Mittel von 4,13 Prozent und auch über dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Mit einem Perzentilrang von 96,3 im Landesvergleich gehört Hohenfels zu den Orten mit den höchsten Mietrenditen in Bayern.

Der Kaufpreisfaktor beträgt 14,37, was bedeutet, dass der Kaufpreis dem 14,37-Fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Zum Vergleich: Im Kreis Neumarkt beträgt er 26,32, in Bayern 26,10. Ein niedriger Kaufpreisfaktor korrespondiert mit einer hohen Rendite — beide Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt aus unterschiedlichen Perspektiven: Der Markt bietet hier vergleichsweise günstige Kaufpreise im Verhältnis zur Miete.

Unter den Nachbarorten hat Hohenfels die höchste Bruttomietrendite. Die nächsthöheren Werte liegen bei 6,6 Prozent (Hohenburg) und 4,75 Prozent (Holzheim a.Forst). Der deutliche Vorsprung resultiert daraus, dass der Kaufpreis in Hohenfels stärker unter dem regionalen Vergleich liegt als die Miete.

Ein wesentlicher Grund für das niedrige Preisniveau ist die militärische Nutzung großer Teile des Gemeindegebiets. Der Truppenübungsplatz Hohenfels, der von der United States Army verwaltet wird, erstreckt sich mit 160 Quadratkilometern über mehrere Gemeinden und ist einer der größten Truppenübungsplätze Deutschlands. Seit 1951 befindet sich die Anlage in US-Besitz, seit 2005 ist sie als Joint Multinational Readiness Center (JMRC) in Betrieb.

Preisentwicklung und Marktdynamik

Die historischen Zeitreihen zeigen bei Miete und Kaufpreis eine außergewöhnliche Volatilität, die auf einen sehr kleinen Markt hindeutet. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 5,00 Euro (2018) und 12,67 Euro (2023), der Kaufpreis zwischen 880 Euro (2023) und 2.084 Euro (2024). Bei einer Einwohnerzahl von rund 2.300 kann die Datenlage bereits durch einzelne Inserate beeinflusst sein.

Die CAGR-Werte spiegeln diese Unbeständigkeit wider: Die Mietentwicklung weist eine jährliche Wachstumsrate von 4,55 Prozent aus, die Kaufpreisentwicklung einen jährlichen Rückgang von 10,58 Prozent. Diese Kennzahlen sind aufgrund der starken Schwankungen nur bedingt aussagekräftig.

Die Kaufpreisentwicklung seit 2021 zeigt einen deutlichen Anstieg von 2.038 Euro (2021) auf 2.084 Euro (2024), nachdem 2023 ein Tief von 880 Euro erreicht wurde. Die Miete stieg von 5,00 Euro (2018) auf 12,67 Euro (2023), fiel dann aber auf 7,14 Euro (2026) zurück. Die extreme Streuung lässt darauf schließen, dass die vorliegenden Werte stark von einzelnen Inseraten abhängen und keine stabile Marktentwicklung abbilden.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Hohenfels wächst seit Mitte der 2010er-Jahre deutlich. Zwischen 2015 (2.130 Einwohner) und 2024 (2.358 Einwohner) stieg die Einwohnerzahl um 10,7 Prozent. Dieser Zuzug ist bemerkenswert für eine ländliche Gemeinde in der Oberpfalz und steht im Gegensatz zu vielen anderen Orten der Region, die unter Abwanderung leiden.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,33 Prozent (33 Arbeitslose). Im Vergleich zu 2015 (1,36 Prozent) ist die Quote gestiegen, liegt aber weiterhin auf einem niedrigen Niveau. Der Landkreis Neumarkt in der Oberpfalz erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 einen Gesamtrang von 101 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis in den Bereichen Wettbewerb und Innovation (Rang 90) sowie Demografie (Rang 90). Schwächer ist die Position im Arbeitsmarkt (Rang 221) und bei der Dynamik (Rang 158).

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Nähe zu Regensburg und die Einbindung in die Metropolregion Nürnberg bieten Pendlermöglichkeiten in größere Arbeitsmärkte.