Deining

Marktüberblick: Hoher Kaufpreis, moderate Miete, niedrige Rendite

Deining liegt als Gemeinde im Landkreis Neumarkt in der Oberpfalz mit einem Angebotskaufpreis von 3.537 Euro je Quadratmeter deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro und auch über dem bayerischen Mittel von 3.246 Euro. Die Angebotsmiete liegt mit 8,92 Euro je Quadratmeter fast exakt auf dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro) und unter dem Kreis- (9,95 Euro) sowie Landesmittel (10,11 Euro). Diese Diskrepanz zwischen hohem Kaufpreis und vergleichsweise moderater Miete drückt sich in einer Bruttomietrendite von 3,03 Prozent aus – dem niedrigsten Wert unter allen acht Nachbarorten und deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 33,04 ist der höchste im Vergleich zu allen Nachbarorten, dem Kreis (26,32) und Bayern (26,10). Das bedeutet, dass sich der Kaufpreis bei reiner Mietereinnahme über 33 Jahre amortisieren würde, was im regionalen Vergleich am längsten dauert.

Hinweis: Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Preisentwicklung: Extreme Schwankungen in der Zeitreihe

Die Zeitreihen der letzten neun Jahre zeigen bei Miete und Kaufpreis eine außergewöhnlich hohe Volatilität. Der Angebotskaufpreis stieg von 2.628 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf ein Hoch von 4.054 Euro im Jahr 2022, brach dann 2023 auf 2.366 Euro ein – ein Rückgang von rund 42 Prozent vom Peak – und erholte sich bis 2026 auf 3.928 Euro. Die Angebotsmiete folgte einem ähnlichen Muster mit einem Tief von 5,53 Euro im Jahr 2023 und einem Wert von 10,88 Euro im Jahr 2026. Der CAGR für den Kaufpreis liegt bei 5,16 Prozent, der für die Miete bei 3,85 Prozent über den gesamten Zeitraum. Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Ein wichtiger Befund: Der aktuelle Angebotsmietenwert von 8,92 Euro je Quadratmeter liegt deutlich unter dem Zeitreihenwert von 10,88 Euro für das Jahr 2026. Dieser Unterschied von rund 18 Prozent lässt sich nicht allein durch die Volatilität des Marktes erklären und könnte auf unterschiedliche Erhebungszeitpunkte, Stichproben oder Methodiken zurückzuführen sein. Die starken Schwankungen in der Zeitreihe deuten auf einen dünn besetzten Markt hin, bei dem einzelne Transaktionen oder wenige Inserate die Durchschnittswerte stark verzerren können.

Regionale Einordnung: Abweichung vom Nachbarmuster

Im regionalen Vergleich fällt auf, dass Deining bei der Miete mit 8,92 Euro je Quadratmeter nur knapp über Velburg (8,91 Euro) liegt und damit die zweittiefste Miete aller Nachbarorte aufweist. Sengenthal, nur 5,4 Kilometer entfernt, weist mit 13,02 Euro eine um 46 Prozent höhere Miete aus. Beim Kaufpreis liegt Deining mit 3.537 Euro über den meisten Nachbarn, unterliegt jedoch Mühlhausen (3.877 Euro) und Neumarkt (3.808 Euro). Die Kombination aus niedriger Miete und hohem Kaufpreis führt dazu, dass Deining die niedrigste Bruttomietrendite (3,03 Prozent) und den höchsten Kaufpreisfaktor (33,04) aller Nachbarorte aufweist. Im Kreis Neumarkt liegt Deining mit seiner Miete unter dem Durchschnitt von 9,95 Euro, bei Kaufpreis und Kaufpreisfaktor jedoch über dem Kreismittel. Die Rendite liegt mit 3,03 Prozent im unteren 13. Perzentil Bayerns (Platz 12,45 von 2.056 Orten).

Standortfaktoren: Zuzug, Infrastruktur, strukturelle Lage

Die Gemeinde Deining verzeichnete zwischen 2015 und 2024 ein Bevölkerungswachstum von 19,7 Prozent – von 4.506 auf 5.394 Einwohner. Dieses Wachstum ist deutlich stärker als der bayerische Durchschnitt und entspricht dem Muster zuzugsstarker Gemeinden im Umland größerer Städte. Die Bevölkerungsdichte liegt mit 76 Einwohnern je Quadratkilometer auf niedrigem Niveau, was die ländliche Struktur der 31 Gemeindeteile widerspiegelt.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 51 Promille (5,1 Prozent) und damit leicht über dem langfristigen Niveau von 47 Promille in den Jahren 2018 und 2019. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 stuft den Landkreis Neumarkt auf Rang 101 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex ein. Besonders positiv ist der Wohlstand-Index mit Rang 49 (oberes Drittel), während der Arbeitsmarkt-Index mit Rang 221 (unteres Drittel) Schwächen aufweist. Deining verfügt über keinen eigenen Hochschulstandort. Die Verkehrsanbindung über den Haltepunkt Deining an der Bahnstrecke Nürnberg–Regensburg (Stundentakt) und die Nähe zur A3 (Ausfahrt Velburg, 9 km) dürften das Zuzugswachstum der letzten Jahre mitbefördert haben.