Berg b.Neumarkt i.d.OPf.

Marktüberblick

Berg b.Neumarkt i.d.OPf. liegt im westlichsten Landkreis der Oberpfalz, gut eingebettet in das Dreieck zwischen Nürnberg, Regensburg und Ingolstadt. Die Gemeinde mit 8.182 Einwohnern (2024) auf 65,12 km² weist eine Bevölkerungsdichte von 126 Einwohnern pro Quadratkilometer auf und gehört damit zu den dicht besiedelten Gemeinden des Landkreises, der im Durchschnitt nur 103 Einwohner je km² aufweist.

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.249 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 9,92 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,66 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 27,29. Diese Werte positionieren Berg knapp unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt – ein Muster, das für ländliche Gemeinden in der Metropolregion Nürnberg charakteristisch ist.

Die extreme Volatilität der Zeitreihen ist auffällig: Der Kaufpreis schwankte zwischen 2018 und 2023 von 1.292 Euro pro m² (2018) über einen Höchststand von 4.065 Euro (2022) zurück auf 2.680 Euro (2023). Die Miete bewegte sich im gleichen Zeitraum zwischen 7,86 Euro (2020) und 10,07 Euro (2022). Diese Schwankungen können auf einen dünnen Markt mit wenigen Transaktionen hindeuten, bei dem einzelne Verkäufe die Durchschnittswerte stark verzerren. Die Datenreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was die Volatilität umso bemerkenswerter macht.

Preis- und Mietentwicklung

Die Kaufpreisentwicklung in Berg zeigt eine der stärksten Schwankungen unter allen vergleichbaren Orten. Der CAGR von 11,53 Prozent über den Zeitraum 2018 bis 2026 wirkt auf den ersten Blick beeindruckend, wird aber durch die extreme Volatilität der Einzeljahre relativiert. Der Kaufpreis vervierfachte sich von 2018 bis 2022 (von 1.292 auf 4.065 Euro), fiel dann aber um 34 Prozent auf 2.680 Euro im Jahr 2023, bevor er sich bei rund 3.093 Euro (2026) wieder erholte.

Die Miete entwickelte sich vergleichsweise stabiler, mit einem CAGR von 2,87 Prozent. Auch hier gab es einen deutlichen Einbruch 2020 auf 7,86 Euro, gefolgt von einem Anstieg auf 11,17 Euro im Jahr 2026. Der aktuelle Wert von 9,92 Euro liegt zwischen diesen Extremen.

Der Kaufpreisfaktor von 27,29 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 27,29-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Im Vergleich dazu liegt der berechnete Bundesdurchschnitt bei rund 22,5, der bayerische bei 26,1. Berg liegt damit über dem Bundes- und Landesmittel, was die Kombination aus moderater Miete und relativ hohem Kaufpreis widerspiegelt.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt die Angebotsmiete von 9,92 Euro pro m² knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 9,95 Euro und dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Der Kaufpreis von 3.249 Euro pro m² entspricht fast exakt dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro und liegt leicht über dem Kreiswert von 3.143 Euro.

Die Bruttomietrendite von 3,66 Prozent liegt unter dem Kreiswert von 3,94 Prozent und dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Im bayerischen Perzentilrang belegt Berg damit Platz 42,6 – die untere Hälfte des Landes. Der Kaufpreisfaktor von 27,29 liegt über dem Kreiswert von 26,3 und dem bayerischen Wert von 26,1.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild: Die Miete von 9,92 Euro liegt unter der von Neumarkt (12,14 Euro), Sengenthal (13,02 Euro) und Winkelhaid (11,54 Euro), aber über der von Pilsach (9,25 Euro). Beim Kaufpreis liegt Berg mit 3.249 Euro unter Neumarkt (3.808 Euro), Postbauer-Heng (3.895 Euro) und Altdorf (3.622 Euro), aber über Winkelhaid (3.039 Euro). Die Rendite von 3,66 Prozent liegt im Mittelfeld der Nachbargemeinden und ist höher als die von Postbauer-Heng (3,16 %) und Pilsach (3,39 %), aber niedriger als die von Sengenthal und Winkelhaid (jeweils 4,56 %).

Dieses Muster ist charakteristisch für ländliche Gemeinden in der Metropolregion Nürnberg: Die Preise liegen unter denen der größeren Städte, aber über denen der kleineren Nachbargemeinden.

Standortfaktoren

Der Landkreis Neumarkt in der Oberpfalz belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 101 von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Besonders stark ist die Dimension Wohlstand und soziale Lage mit Platz 49, während der Arbeitsmarkt mit Platz 221 die schwächste Dimension darstellt. Die Dynamik liegt mit Platz 158 im unteren Mittelfeld.

Die Bevölkerungsentwicklung in Berg ist positiv: Von 7.556 Einwohnern im Jahr 2015 auf 8.182 im Jahr 2024 entspricht dies einem Zuwachs von 8,28 Prozent. Dieser Trend entspricht der Entwicklung des gesamten Landkreises, der zwischen 1988 und 2018 um 25 Prozent wuchs – nach Landkreis und Stadt Regensburg der höchste Zuwachs in der Oberpfalz.

Die Arbeitslosenquote des Landkreises liegt bei 7,2 Prozent (72 Promille, 2023) und hat sich seit 2015 (5,9 Prozent) verschlechtert. Dieser Anstieg korrespondiert mit dem niedrigen Prognos-Rang im Arbeitsmarkt (Platz 221). Die Gemeinde Berg selbst hat keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum begrenzt.

Die Kombination aus Bevölkerungswachstum, moderaten Preisen und der Lage in der Metropolregion Nürnberg macht Berg zu einem Ort mit stabiler, aber nicht spekulativer Entwicklung.