Altdorf b.Nürnberg, St

Marktüberblick

Altdorf bei Nürnberg liegt im mittelfränkischen Landkreis Nürnberger Land, rund 25 Kilometer südöstlich der Stadtgrenze Nürnbergs, und gehört zur Metropolregion Nürnberg. Die 48,59 km² große Stadt mit rund 15.750 Einwohnern ist ein Mittelzentrum in einer hügeligen Mittelgebirgslandschaft auf 444 m ü. NHN.

Auf dem aktuellen Markt zeigt sich ein deutlich überdurchschnittliches Preisniveau. Die Angebotsmiete liegt bei 10,82 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.622 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 27,89, was bedeutet, dass das 27,89-fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis verlangt wird. Die angebotene Bruttomietrendite liegt bei 3,59 Prozent.

Hinweis: Bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine dynamische Entwicklung, die von deutlichen Schwankungen geprägt ist.

Bei den Mieten entwickelte sich die Angebotsmiete von 8,86 Euro/m² im Jahr 2018 auf 10,82 Euro/m² im Jahr 2026. Der Verlauf war dabei nicht linear: Nach einem Tief von 7,90 Euro/m² im Jahr 2020 folgte ein starker Anstieg auf 10,35 Euro/m² im Jahr 2022, gefolgt von einem Rücksetzer auf 8,86 Euro/m² im Jahr 2023. Seitdem steigt die Miete wieder an und erreicht 2026 einen Wert von 11,33 Euro/m². Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 3,12 Prozent.

Beim Kaufpreis ist die Entwicklung noch ausgeprägter. Von 2.392 Euro/m² im Jahr 2018 stieg der Preis auf einen Höchststand von 3.935 Euro/m² im Jahr 2023, fiel dann auf 3.529 Euro/m² im Jahr 2025 und erreicht 2026 einen Wert von 4.915 Euro/m². Der CAGR von 9,42 Prozent über den Zeitraum 2018 bis 2026 unterstreicht die starke Dynamik. Beide Reihen sind nicht geschätzt, sondern basieren auf tatsächlichen Marktdaten.

Besonders auffällig ist die Diskrepanz zwischen Miet- und Kaufpreisentwicklung: Die Kaufpreise steigen deutlich schneller als die Mieten, was die Rendite unter Druck setzt.

Regionale Einordnung

Altdorf liegt auf allen Ebenen über den jeweiligen Durchschnittswerten.

Im Kreis Nürnberger Land, wo der Durchschnitt bei 9,86 Euro/m² Miete und 2.913 Euro/m² Kaufpreis liegt, zeigt Altdorf mit 10,82 bzw. 3.622 Euro/m² ein spürbar höheres Preisniveau. Im Landesvergleich mit Bayern (Durchschnitt 10,11 Euro/m² Miete, 3.246 Euro/m² Kaufpreis) bleibt Altdorf ebenfalls über dem Schnitt. Im bundesweiten Vergleich mit Deutschland (8,92 Euro/m² Miete, 2.409 Euro/m² Kaufpreis) liegt der Abstand noch deutlicher.

Der Kaufpreisfaktor von 27,89 liegt über dem Kreisdurchschnitt von 24,64 und dem bayerischen Durchschnitt von 26,10. Das deutet auf eine hohe Nachfrage bei begrenztem Angebot hin.

Die Bruttomietrendite von 3,59 Prozent liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 4,27 Prozent und dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Im bayerischen Perzentilrang belegt Altdorf den 38,6. Perzentil – von unten gezählt liegt die Stadt damit im unteren Drittel der 2.056 betrachteten bayerischen Standorte bei der Rendite. Das ist konsistent mit dem hohen Preisniveau.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild: Winkelhaid (3,8 km entfernt) weist mit 11,54 Euro/m² die höchste Angebotsmiete und eine Rendite von 4,56 Prozent auf. Leinburg liegt bei der Miete gleichauf mit Altdorf (10,82 Euro/m²), hat aber mit 3.723 Euro/m² einen höheren Kaufpreis und damit eine niedrigere Rendite von 3,49 Prozent. Offenhausen fällt mit 7,19 Euro/m² Miete und 2.169 Euro/m² Kaufpreis deutlich unter das Niveau Altdorfs.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Altdorfs hat sich seit 2015 um 3,18 Prozent von 15.260 auf 15.746 Einwohner entwickelt. Die Bevölkerungsdichte beträgt 324 Einwohner pro Quadratkilometer. Der Anstieg war nicht gleichmäßig: Zwischen 2015 und 2019 bewegte sich die Einwohnerzahl kaum (15.260 bis 15.276), ab 2020 setzte dann ein deutlicher Aufwärtstrend ein, der bis 2023 anhielt (15.450 → 15.746). Im Jahr 2024 blieb die Zahl mit 15.746 unverändert.

Die Zahl der Arbeitslosen lag bei 227 im Jahr 2015 und ist bis 2023 auf 202 gesunken, mit einem Zwischenhoch von 267 im Jahr 2020. Bezogen auf die aktuelle Bevölkerung von rund 15.750 Einwohnern entspricht dies einer berechneten Arbeitslosenquote von etwa 1,3 Prozent – ein Wert, der deutlich unter dem bundesweiten Durchschnitt liegt und die wirtschaftliche Stärke des Ortes unterstreicht.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Nürnberger Land, in dem Altdorf liegt, auf dem Gesamtrang 150 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit befindet sich der Kreis im oberen Mittelfeld.

Besonders gut schneidet der Kreis im Index Wohlstand und Soziale Lage ab mit Rang 17 von 400 – das ist ein exzellenter Wert und spiegelt die wirtschaftliche Stärke der Region wider. Auch im Index Wettbewerb und Innovation liegt der Kreis mit Rang 144 im oberen Drittel. Der Arbeitsmarkt-Index belegt Rang 178.

Schwächer positioniert ist der Kreis im Index Demografie (Rang 351) und im Index Dynamik (Rang 306). Diese Werte deuten auf Herausforderungen bei der Bevölkerungsentwicklung und der wirtschaftlichen Dynamik hin, die jedoch durch die starke soziale Lage und den guten Arbeitsmarkt teilweise kompensiert werden.

Altdorf selbst verfügt über keinen Hochschulstandort. Die historische Bedeutung als Universitätsstadt (Academia Norica, gegründet 1622) ist heute nicht mehr präsent. Die Stadt war im 17. und 18. Jahrhundert ein bedeutender akademischer Standort – unter anderem lehrte hier Johann Heinrich Schulze, der die Lichtempfindlichkeit von Silbersalzen erforschte, und promovierte Gottfried Wilhelm Leibniz.