Kirchensittenbach

Marktüberblick: Niedrige Preise, hohe Rendite

Kirchensittenbach ist eine Gemeinde im Nürnberger Land mit rund 2.070 Einwohnern auf einer Fläche von 43,2 km². Der Ort liegt in unmittelbarer Nachbarschaft zu Hersbruck, Schnaittach und Reichenschwand, weist jedoch deutlich niedrigere Immobilienpreise und -mieten auf als diese Nachbarorte.

Die Angebotsmiete liegt bei 7,87 Euro pro Quadratmeter und damit unter dem Kreisdurchschnitt von 9,86 Euro sowie dem bayerischen Landesdurchschnitt von 10,11 Euro. Der Angebotskaufpreis beträgt 1.600 Euro pro Quadratmeter, was rund 55 Prozent des Kreisdurchschnitts (2.913 Euro) und etwa 49 Prozent des Landesdurchschnitts (3.246 Euro) entspricht.

Die Bruttomietrendite von 5,9 % gehört damit zu den höchsten im Bundesland. Kirchensittenbach liegt im Perzentilrang 92,3 von 2.056 vergleichbaren Orten in Bayern. Das bedeutet: Nur etwa 8 Prozent der bayerischen Orte weisen eine höhere Bruttomietrendite auf. Der Kaufpreisfaktor von 16,94 ist ebenfalls deutlich niedriger als der Kreisdurchschnitt von 24,64 und der Landesdurchschnitt von 26,1.

Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten fällt auf, dass Kirchensittenbach bei Miete und Kaufpreis die niedrigsten Werte aufweist. Hersbruck (5,4 km Entfernung) verlangt beispielsweise 10,20 Euro Miete und 3.174 Euro Kaufpreis, Schnaittach (5,8 km) 10,17 Euro Miete und 3.483 Euro Kaufpreis. Die niedrigeren Preise in Kirchensittenbach gehen einher mit der deutlich höheren Rendite: Während die Nachbarorte Renditen zwischen 3,5 und 4,9 Prozent aufweisen, liegt Kirchensittenbach bei 5,9 Prozent.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt starke Schwankungen: Von 2018 bis 2026 bewegten sich die Angebotswerte zwischen 6,25 Euro pro Quadratmeter (2021) und 12,31 Euro (2023). Der aktuelle Wert von 7,87 Euro liegt nahe dem Niveau von 2020 (7,27 Euro) und 2024 (7,13 Euro). Der CAGR der Miete liegt bei -0,19 Prozent.

Die Kaufpreisentwicklung ist als geschätzt gekennzeichnet und zeigt einen kontinuierlichen Anstieg von 2.350 Euro pro Quadratmeter (2021) auf 2.950 Euro (2025). Dieser Wert weicht deutlich vom aktuellen Angebotskaufpreis von 1.600 Euro ab. Die geschätzte Reihe zeigt einen Anstieg von 25,5 Prozent über vier Jahre, was einer jährlichen Steigerungsrate von rund 5,8 Prozent entspricht. Der CAGR der Kaufpreise liegt bei 5,85 Prozent.

Die Kaufpreise steigen in der geschätzten Reihe deutlich schneller als die Mieten. Dieser Unterschied zwischen Mieten- und Kaufpreisentwicklung entspricht dem Muster, dass bei fallenden Mieten und steigenden Kaufpreisen die Bruttomietrendite schrumpft.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Kirchensittenbach wuchs von 2.033 Einwohnern (2015) auf 2.123 Einwohner (2019), was einem Anstieg von 4,4 Prozent entspricht. Seit 2019 ist die Bevölkerung jedoch rückläufig und betrug 2024 noch 2.068 Einwohner. Die Gesamtentwicklung seit 2015 liegt bei plus 1,7 Prozent.

Die Arbeitslosenquote liegt bei 1,38 Prozent (2023) und damit deutlich unter dem deutschen Durchschnitt. In den Vorjahren bewegte sie sich zwischen 1,1 Prozent (2017) und 1,76 Prozent (2020). Mit 18 arbeitslosen Personen bei einer Bevölkerung von rund 2.070 ist der Arbeitsmarkt lokal sehr stabil.

Die Kombination aus niedriger Arbeitslosigkeit und rückläufiger Bevölkerung seit 2019 entspricht dem Muster einer alternden Gemeinde, in der Zuzügler nicht ausreichend nachrücken, um den natürlichen Rückgang auszugleichen.

Standortfaktoren

Der Kreis Nürnberger Land erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 150 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit liegt er im oberen Mittelfeld. Die Teilindizes zeigen ein unterschiedliches Bild: Der Wohlstands- und soziale Lage-Index erreicht mit Rang 17 einen sehr hohen Wert, während der Dynamik-Index mit Rang 306 eher im unteren Bereich liegt. Der Innovations- und Wettbewerbsindex liegt mit Rang 144 im oberen Mittelfeld, der Arbeitsmarkt-Index mit Rang 178 ebenfalls im mittleren Bereich. Der Demografie-Index mit Rang 351 gehört zu den schwächsten Bereichen.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus hohem Wohlstand und niedriger Dynamik im Kreis entspricht dem Muster ländlicher Gemeinden im Umkreis größerer Städte, die von der wirtschaftlichen Stärke der Metropolregion Nürnberg profitieren, aber selbst keine dynamischen Wachstumstreiber darstellen.