Happurg

Lage und Struktur

Happurg liegt im Osten der Hersbrucker Schweiz, einem Teil der Frankenalb, und gehört zum mittelfränkischen Landkreis Nürnberger Land. Die 42,57 km² große Gemeinde umfasst 14 Gemeindeteile, wobei der Hauptort Happurg Sitz der Verwaltungsgemeinschaft ist. Die Gemeindeteile Happurg und Deckersberg sind staatlich anerkannte Erholungsorte. Der Happurger See, entstanden 1956–1958 im Zuge des Pumpspeicherkraftwerks Happurg, prägt die Erholungsfunktion des Ortes. Die Bevölkerungsdichte beträgt 89 Einwohner je km², was auf die ländliche Struktur mit verstreuten Siedlungen hinweist.

Aktuelle Marktkennzahlen

Die Angebotsmiete liegt bei 9,21 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.795 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,96 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 25,29. Diese Kennzahlen sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel. Der Kaufpreisfaktor von 25,29 bedeutet, dass der Quadratmeterkaufpreis dem 25,29-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Die niedrige Rendite im Vergleich zum Bundesdurchschnitt (5,10 %) resultiert daraus, dass der Kaufpreis überproportional stark über dem Bundesniveau liegt, während die Mieten nur leicht darüber liegen. Der Kaufpreisfaktor liegt damit über dem Bundesdurchschnitt von rund 22,5.

Preisentwicklung und Marktdynamik

Die Zeitreihe zeigt für Happurg außergewöhnlich hohe Schwankungen. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 7,14 Euro (2021) und 11,29 Euro (2026). Der Kaufpreis fiel von 3.486 Euro (2021) auf 1.662 Euro (2024), bevor er 2025 auf 3.571 Euro anstieg. Diese Volatilität ist für einen ländlichen Markt untypisch und deutet auf einen dünnen Markt mit wenigen Transaktionen hin, bei denen einzelne Angebote die Durchschnittswerte stark verzerren können. Der CAGR für die Miete liegt bei 1,63 Prozent, für den Kaufpreis bei 2,33 Prozent. Die Bevölkerung blieb mit 3.772 Einwohnern (2024) nahezu stabil – seit 2015 veränderte sie sich um lediglich 0,21 Prozent.

Regionale Einordnung

Happurg liegt mit der Angebotsmiete von 9,21 Euro unter dem Kreisdurchschnitt von 9,86 Euro und dem Bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro, aber über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Kaufpreis von 2.795 Euro liegt unter dem Kreiswert von 2.913 Euro und dem Landeswert von 3.246 Euro, jedoch über dem Bundeswert von 2.409 Euro. Die Bruttomietrendite von 3,96 Prozent liegt unter dem Kreis (4,27 %) und Bayern (4,13 %), aber deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 %. Im Perzentilrang der Angebotsmiete belegt Happurg Platz 56 von 100 im Bundesland, was eine mittlere Position bestätigt.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein klares Muster: Hersbruck (3,4 km) und Reichenschwand (7,5 km) liegen mit Kaufpreisen von 3.174 bzw. 3.305 Euro und Mieten von 10,20 bzw. 10,40 Euro deutlich über Happurg. Vorra (7,3 km) liegt mit 1.630 Euro Kaufpreis und 7,96 Euro Miete auf dem anderen Ende der Skala und weist mit 5,86 % die höchste Rendite auf. Happurg positioniert sich damit mittig zwischen dem teureren Hersbruck und den günstigeren Nachbarn im Albvorland.

Standortfaktoren

Der Landkreis Nürnberger Land belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 150 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen ein differenziertes Bild: Der Rang im Bereich Wohlstand und soziale Lage liegt mit Platz 17 sehr hoch, während der Demografie-Rang mit 351 auf erheblichen Strukturdruck hinweist. Der Arbeitsmarkt-Rang (178) und der Rang im Bereich Wettbewerb und Innovation (144) liegen im oberen Mittelfeld. Der Dynamik-Rang (306) ist schwach, was auf geringe Wachstumsimpulse schließen lässt. Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,15 Prozent, was auf eine stabile lokale Beschäftigungssituation hindeutet.

Zusammenfassung

Happurg präsentiert sich als ländliche Gemeinde mit stabiler Bevölkerungszahl und niedriger Arbeitslosigkeit, die sich preislich zwischen dem teureren Hersbruck und den günstigeren Nachbarn positioniert. Die Angebotsmieten liegen leicht über dem Bundesdurchschnitt, während die Kaufpreise deutlich darunter liegen – ein Konstellation, die zu einer im Bundesvergleich niedrigen Bruttomietrendite führt. Die extremen Schwankungen in den Zeitreihen von Miete und Kaufpreis deuten auf einen dünnen Markt hin, in dem einzelne Angebote die Durchschnittswerte stark beeinflussen. Der hohe Prognos-Rang im Bereich Wohlstand korrespondiert mit der niedrigen Arbeitslosigkeit, während der schwache Dynamik-Rang und der niedrige Demografie-Rang strukturelle Herausforderungen aufzeigen. Der Erholungsort-Status und der Happurger See bieten einen lokalen Mehrwert, der sich jedoch nicht in den Immobilienkennzahlen widerspiegelt.