Reichenschwand

Marktüberblick: Hohe Preise, niedrige Rendite

Reichenschwand ist eine 6,84 km² große Gemeinde im mittelfränkischen Landkreis Nürnberger Land mit rund 2.411 Einwohnern. Die Gemeinde liegt im Tal der Pegnitz, etwa vier Kilometer nördlich von Hersbruck und gut zehn Kilometer nördlich von Nürnberg. Über die Bahnstrecke Nürnberg–Cheb ist der Ort mit einem stündlichen Regionalbahnanschluss an den Großraum Nürnberg angebunden. Die B 14 verläuft mitten durch den Ort. Reichenschwand ist Sitz der Wöhrlakademie, einer Einrichtung zur Nachwuchsförderung im Einzelhandel, und weist mit einem Gewerbesteuerhebesatz von 310 % einen der niedrigsten Sätze Deutschlands auf (Wikipedia, 2026). Die Gemeinde ist schuldenfrei und erzielte 2022 Gewerbesteuer-Einnahmen von 1,55 Millionen Euro.

Das Immobilienangebot liegt mit 10,40 Euro je Quadratmeter Angebotsmiete knapp über dem Durchschnitt des Landkreises Nürnberger Land (9,86 Euro) und des Freistaats Bayern (10,11 Euro). Der Angebotskaufpreis von 3.305 Euro je Quadratmeter übertrifft sowohl den Kreisdurchschnitt (2.913 Euro) als auch den bayerischen Landesdurchschnitt (3.246 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 26,49 liegt damit über dem Kreiswert (24,64) und leicht über dem Landesdurchschnitt (26,10). Die Bruttomietrendite beträgt 3,78 Prozent und liegt unter dem Kreis- (4,27 %) und Landesdurchschnitt (4,13 %).

Preisentwicklung: Extreme Schwankungen im kleinen Markt

Die historischen Jahresreihen zeigen für Reichenschwand eine ungewöhnlich hohe Volatilität. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 5,84 Euro (2024) und 11,00 Euro (2020) – eine Spanne von fast 90 Prozent. Auch die Kaufpreise weisen starke Ausschläge auf: Von 4.356 Euro je Quadratmeter (2020) fiel der Wert auf 2.978 Euro (2024), bevor er 2026 wieder auf 3.140 Euro anstieg. Diese extremen jährlichen Schwankungen sind typisch für kleine Märkte mit wenigen Transaktionen, bei denen einzelne Angebote oder Verkäufe das statistische Bild stark verzerren können. Die CAGR-Werte (6,65 % bei der Miete, 2,32 % beim Kaufpreis) spiegeln den langfristigen Trend wider, sind aber aufgrund der hohen Volatilität mit großer Vorsicht zu interpretieren. Weder die Miet- noch die Kaufpreisreihe sind als geschätzt gekennzeichnet.

Im Vergleich dazu verläuft die Bevölkerungsentwicklung deutlich stabiler: Von 2.356 Einwohnern (2015) stieg die Zahl auf 2.411 (2024), was einem Wachstum von 2,3 Prozent entspricht. Die Arbeitslosenquote (in Promille) sank von 30 (2015) auf 27 (2023), was einem Wert von 2,7 Prozent entspricht und auf eine stabile lokale Arbeitsmarktlage hindeutet.

Regionale Einordnung: Spitzenwerte im lokalen Vergleich

Reichenschwand liegt mit seiner Angebotsmiete von 10,40 Euro je Quadratmeter bei den acht ближайшим Nachbarorten an der Spitze – vor Hersbruck (10,20 Euro), Schnaittach (10,17 Euro) und Neunkirchen am Sand (9,98 Euro). Lediglich Lauf an der Pegnitz (11,50 Euro) liegt noch darüber. Beim Kaufpreis von 3.305 Euro je Quadratmeter liegt Reichenschwand im oberen Mittelfeld: Nur Schnaittach (3.483 Euro) und Lauf (3.589 Euro) sind teurer, während Ottensoos (2.577 Euro), Kirchensittenbach (1.600 Euro) und Engelthal (2.917 Euro) deutlich unter dem Wert liegen.

Die Bruttomietrendite von 3,78 Prozent liegt damit im unteren bis mittleren Bereich der Nachbarn. Kirchensittenbach weist mit 5,90 Prozent die höchste Rendite auf – ein Effekt des extrem niedrigen Kaufpreises von nur 1.600 Euro. Engelthal liegt mit 2,85 Prozent am unteren Ende. Reichenschwand liegt also weder ganz oben noch ganz unten, sondern im Mittelfeld – was angesichts des überdurchschnittlichen Miet- und Kaufpreisniveaus konsistent ist: Hohe Preise drücken die Rendite, und diese Tendenz zeigt sich auch im regionalen Vergleich.

Auf Landkreisebene übertrifft Reichenschwand das Preisniveau des Nürnberger Lands in beiden Kennzahlen (Miete und Kaufpreis), während die Rendite unter dem Kreisdurchschnitt bleibt. Im bundesweiten Vergleich liegt die Miete deutlich über dem deutschen Durchschnitt (8,92 Euro), der Kaufpreis ebenfalls (2.409 Euro), die Rendite liegt aber nahe am Bundesdurchschnitt (5,10 %).

Standortfaktoren: Wohlstand und Umlandlage

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Nürnberger Land den Gesamtrang 150 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders hervorstechend ist der Wohlstands- und sozialen Lage-Index mit Rang 17 – der Kreis gehört damit zu den wohlhabendsten in Deutschland. Der Demografie-Index liegt mit Rang 351 hingegen am unteren Ende, was auf eine alternde Bevölkerung hindeutet. Der Arbeitsmarktrang (178) und der Rang im Wettbewerb und Innovation (144) liegen im oberen Mittelfeld, während der Dynamik-Index mit Rang 306 schwächer abschneidet.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Bevölkerungsdichte von 352 Einwohnern je Quadratkilometer ist für eine Gemeinde dieser Größe moderat. Die Kombination aus hohem Wohlstandsrang, moderatem Bevölkerungswachstum und der Lage im Umland von Nürnberg zeichnet Reichenschwand als eine stabile, wohlhabende Wohngemeinde im Nürnberger Umland aus, die von der Nähe zur Metropolregion profitiert, aber nicht deren Preisdynamik vollständig teilt.