Pilsach

Marktüberblick

Pilsach liegt im Landkreis Neumarkt i.d.OPf. in der Oberpfalz und umfasst eine Fläche von 47,65 Quadratkilometern bei 2.960 Einwohnern (2024). Auf dem lokalen Immobilienmarkt liegen die Angebotsmieten bei 9,25 Euro pro Quadratmeter und die Angebotskaufpreise bei 3.277 Euro pro Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,39 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 29,52.

Der Kaufpreisfaktor von 29,52 bedeutet, dass das 29,52-fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis zu zahlen ist. Im Vergleich dazu liegt der Bundesdurchschnitt bei 26,10. Ein höherer Faktor signalisiert, dass die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten höher sind als im Bundesdurchschnitt – die Rendite für Investoren ist entsprechend niedriger. Mit 3,39 Prozent Bruttomietrendite liegt Pilsach auf dem 28. Perzentil von 2.056 bayerischen Orten, also im unteren Drittel des Landes.

Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie sind kein amtlicher Mietspiegel.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen zeigen für Pilsach eine starke Volatilität, die auf kleine Fallzahlen in den Inseratendaten hindeuten könnte. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 6,92 Euro pro Quadratmeter (2018) und 11,07 Euro (2024), die Kaufpreise zwischen 2.079 Euro (2019) und 4.183 Euro (2025).

Trotz dieser Schwankungen zeigt sich ein langfristiger Trend: Die Miete stieg von 6,92 Euro (2018) auf 9,89 Euro (2026), was einem jährlichen Wachstumsfaktor von etwa 4,56 Prozent entspricht. Die Kaufpreise entwickelten sich über denselben Zeitraum kaum verändert – von 2.079 Euro (2019) auf 2.074 Euro (2026). Der CAGR für Kaufpreise liegt bei –0,03 Prozent, also praktisch bei Null.

Diese Entwicklung bedeutet, dass sich die Kaufpreise über sieben Jahre kaum bewegt haben, während die Mieten deutlich gestiegen sind. In der Folge hat sich die Bruttomietrendite strukturell verbessert, auch wenn die aktuellen Angebotswerte weiterhin eine niedrige Rendite ausweisen. Die starken jährlichen Schwankungen in den Zeitreihen sind mit Vorsicht zu interpretieren – einzelne Inserate können die Durchschnittswerte in einer kleinen Gemeinde stark verzerren.

Regionale Einordnung

Im Kreisvergleich weist Pilsach ein interessantes Muster auf: Die Angebotsmiete von 9,25 Euro pro Quadratmeter liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 9,95 Euro. Gleichzeitig liegt der Angebotskaufpreis mit 3.277 Euro über dem Kreisdurchschnitt von 3.143 Euro. Diese Kombination aus niedrigerer Miete und höherem Kaufpreis führt zu einer niedrigeren Bruttomietrendite (3,39 Prozent gegenüber 3,94 Prozent im Kreis) und einem höheren Kaufpreisfaktor (29,52 gegenüber 26,32 im Kreis).

Im Landesvergleich liegt Pilsach bei der Miete leicht unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro, bei den Kaufpreisen jedoch knapp darüber (3.277 gegenüber 3.246 Euro). Die Rendite von 3,39 Prozent liegt deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein breites Spektrum: Sengenthal weist mit 13,02 Euro pro Quadratmeter die höchste Miete und mit 4,56 Prozent die höchste Rendite auf. Alfeld liegt mit 7,47 Euro Miete und 2,57 Prozent Rendite am unteren Ende. Pilsach liegt mit 9,25 Euro Miete im unteren bis mittleren Bereich der Nachbarn, wobei die Rendite von 3,39 Prozent im Mittelfeld liegt.

Ein auffälliger Nachbar ist Alfeld: Mit 7,47 Euro Miete und 3.482 Euro Kaufpreis zeigt Alfeld ein ähnliches Muster wie Pilsach – niedrige Miete bei hohem Kaufpreis – und weist mit 2,57 Prozent die niedrigste Rendite aller Nachbarorte auf.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Pilsach wuchs von 2.780 Einwohnern (2015) auf 2.960 (2024), was einem Anstieg von 6,5 Prozent entspricht. Das Wachstum verlief bis 2022 durchgehend positiv (Höchststand 3.003 Einwohner im Jahr 2022), ging dann jedoch leicht zurück (2.960 in 2023 und 2024). Die Bevölkerungsdichte beträgt 62 Einwohner pro Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,42 Prozent, was 27 Arbeitslosen entspricht. Dieser Wert ist deutlich unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt und weist auf eine stabile lokale Arbeitsmarktsituation hin.

Auf der Ebene des Landkreises Neumarkt i.d.OPf. rangiert der Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Kreis auf Platz 101 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Im Teilindex Stärke liegt der Kreis auf Platz 98, im Index Dynamik auf Platz 158. Diese Werte deuten auf eine solide wirtschaftliche Basis bei eher moderater Dynamik hin. Am Ort Pilsach bestehen keine Hochschulen.