Velburg, St

Standort und Rahmenbedingungen

Velburg liegt im westlichen Landkreis Neumarkt in der Oberpfalz, der als westlichster Kreis des Regierungsbezirks Oberpfalz im Dreieck zwischen Nürnberg, Regensburg und Ingolstadt positioniert ist und zur Metropolregion Nürnberg gehört. Die Stadt umfasst 175,66 km² und hatte 2024 mit 5.553 Einwohnern eine Bevölkerungsdichte von 32 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Nachbargemeinde Neumarkt i.d.OPf. als Große Kreisstadt und wirtschaftliches Zentrum des Landkreises grenzt unmittelbar an Velburg an.

Auf dem Gebiet von Velburg und der Nachbargemeinde Hohenfels befindet sich der Truppenübungsplatz Hohenfels der US-Armee, der einen Teil der Fläche des östlichsten Landkreisteils militärisch nutzt. Diese Nutzung schränkt die verfügbare Baulandfläche ein und prägt die Struktur des östlichen Gemeindegebiets.

Immobilienmarkt: Preise und Rendite

Die Angebotsmiete in Velburg liegt mit 8,91 Euro pro Quadratmeter knapp unter dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis von 3.069 Euro pro Quadratmeter liegt dagegen deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro. Diese Diskrepanz zwischen moderaten Mieten und hohen Kaufpreisen führt zu einer Bruttomietrendite von 3,48 Prozent, die unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent, unter dem bayerischen Landesdurchschnitt von 4,13 Prozent und unter dem Kreisdurchschnitt von 3,94 Prozent liegt.

Der Kaufpreisfaktor von 28,71 liegt über dem Kreiswert von 26,32 und dem Landeswert von 26,10. Das bedeutet, dass der Markt in Velburg im bundesweiten Vergleich eher als teuer einzustufen ist, obwohl die Mieten durchschnittlich sind. Velburg liegt mit einer Bruttomietrendite im Perzentilrang von 32,6 im Bundesland Bayern – damit gehört die Stadt im unteren Drittel der bayerischen Vergleichsorte bei der Rendite.

Im regionalen Vergleich zeigt sich ein differenziertes Bild: Von den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 15 Kilometern weist nur Sengenthal mit 13,02 Euro pro Quadratmeter eine höhere Angebotsmiete aus. Bei den Kaufpreisen liegt Velburg mit 3.069 Euro pro Quadratmeter über dem Niveau der meisten Nachbarorte, nur Deining (3.537 Euro) und Sengenthal (3.430 Euro) liegen darüber. Die Kombination aus relativ hohem Kaufpreis und moderater Miete führt dazu, dass die Rendite in Velburg zu den niedrigsten in der Nachbarschaft gehört.

Entwicklung und Demografie

Die historischen Zeitreihen zeigen für Velburg eine starke Volatilität, die über die reine Entwicklungstendenz hinausgeht. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 5,50 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2019 und 9,86 Euro im Jahr 2026, wobei keine klare Trendrichtung erkennbar ist. Der Kaufpreis entwickelte sich von 2.601 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 4.030 Euro im Jahr 2026, mit einem deutlichen Ausreißer im Jahr 2025, als der Wert auf 1.294 Euro pro Quadratmeter einbrach.

Die durchschnittliche jährliche Wachstumsrate (CAGR) beträgt für die Miete 8,70 Prozent und für den Kaufpreis 5,63 Prozent über die jeweiligen Beobachtungszeiträume. Diese Kennzahlen sind jedoch aufgrund der starken Schwankungen nur bedingt aussagekräftig. Die Zeitreihen für Miete und Kaufpreis sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Die Bevölkerungsentwicklung verläuft dagegen stabil positiv: Von 5.228 Einwohnern im Jahr 2015 wuchs die Zahl bis 2023 auf 5.553, was einem Anstieg von 6,2 Prozent entspricht. 2024 stagnierte die Einwohnerzahl bei 5.553. Dieser Zuzug steht im Kontrast zur Arbeitslosenquote, die von 4,6 Prozent im Jahr 2019 auf 7,6 Prozent im Jahr 2023 stieg und damit deutlich über dem Bundesdurchschnitt liegt.

Standortfaktoren und regionale Einordnung

Der Landkreis Neumarkt in der Oberpfalz, zu dem Velburg gehört, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 einen Gesamtrang von 101 von rund 400 deutschen Kreisen. Der Rang im Teilindex Stärke liegt mit Platz 98 leicht über dem Median, während der Dynamik-Rang mit Platz 158 deutlich unter dem Median liegt. Im Teilindex Wohlstand und soziale Lage erreicht der Kreis mit Platz 49 einen der besseren Werte, während der Arbeitsmarkt-Index mit Platz 221 die schwächste Position einnimmt.

Diese Struktur spiegelt sich in den lokalen Daten wider: Die steigende Arbeitslosenquote von 4,6 auf 7,6 Prozent zwischen 2019 und 2023 korrespondiert mit dem schwachen Arbeitsmarkt-Rang des Kreises. Gleichzeitig zeigt das Bevölkerungswachstum von 6,2 Prozent in Velburg seit 2015, dass der Ort trotz der arbeitsmarktlichen Herausforderungen attraktiv für Zuziehende bleibt.

Velburg selbst verfügt über keine Hochschule, was die Nachfrage nach Mietwohnungen im studentischen Segment nicht strukturell erhöht. Die Bevölkerungsdichte von 32 Einwohnern pro Quadratkilometer unterstreicht den ländlichen Charakter des Ortes im Vergleich zur Kreisstadt Neumarkt mit 522 Einwohnern pro Quadratkilometer.