Dietfurt a.d.Altmühl, St

Marktüberblick: Teuer bei moderater Rendite

Dietfurt an der Altmühl liegt im Landkreis Neumarkt in der Oberpfalz, rund 30 Kilometer nördlich von Ingolstadt und 40 Kilometer westlich von Regensburg. Die 78,7 Quadratkilometer große Stadt mit rund 6.257 Einwohnern ist staatlich anerkannter Erholungsort im Naturpark Altmühltal. Der Immobilienmarkt zeigt ein regionales Profil, das sich durch überdurchschnittliche Preise bei gleichzeitig unterdurchschnittlicher Rendite auszeichnet.

Die Angebotsmiete liegt bei 9,97 Euro pro Quadratmeter und damit knapp über dem Kreisdurchschnitt von 9,95 Euro sowie leicht unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Der Angebotskaufpreis von 3.252 Euro pro Quadratmeter übertrifft sowohl den Kreiswert von 3.143 Euro als auch den Landesdurchschnitt von 3.246 Euro. Daraus resultiert eine Bruttomietrendite von 3,68 Prozent, die unter dem Kreisdurchschnitt von 3,94 Prozent und deutlich unter dem bayerischen Mittel von 4,13 Prozent liegt. Der Kaufpreisfaktor von 27,19 liegt ebenfalls über dem Kreis- (26,32) und dem Landesdurchschnitt (26,10). Zusammen beschreiben diese drei Kennzahlen denselben Sachverhalt: Die Preise in Dietfurt liegen über dem regionalen und landesweiten Durchschnitt, während die Mieten dies nicht in gleichem Maße kompensieren.

Preisentwicklung: Volatiler Markt mit starken Ausschlägen

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen einen ungewöhnlich volatilen Markt. Die Angebotsmiete schwankte zwischen einem Tief von 7,12 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2023 und einem Hoch von 9,64 Euro im Jahr 2019. Der aktuelle Wert von 9,97 Euro liegt über allen Vorjahreswerten der Reihe. Der CAGR von 1,16 Prozent über den gesamten Zeitraum maskiert diese starken jährlichen Ausschläge.

Noch ausgeprägter sind die Schwankungen beim Kaufpreis: Von 2.869 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 fiel der Wert 2019 auf 1.460 Euro – ein Rückgang von knapp 49 Prozent. Erholte sich der Markt bis 2022 wieder auf 2.775 Euro, folgte 2024 ein Wert von 3.155 Euro und 2025 ein Spitzenwert von 4.354 Euro, ehe er 2026 wieder auf 3.070 Euro sank. Der CAGR von 0,85 Prozent über acht Jahre ist nahezu null und sagt wenig über die tatsächliche Marktdynamik aus.

Diese extremen Schwankungen – insbesondere der Einbruch 2019 und der Anstieg 2025 – deuten auf einen dünnen Markt hin, bei dem einzelne Transaktionen oder wenige Angebote die Durchschnittswerte stark verzerren können. Die Differenz zwischen dem aktuellen Marktdatenwert von 3.252 Euro und dem Zeitreihenwert von 3.070 Euro für 2026 unterstreicht diese Volatilität: Je nach Erhebungszeitpunkt und Stichprobe liegen die Werte mehrere hundert Euro auseinander.

Regionale Einordnung: Über dem regionalen Durchschnitt

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 15 Kilometern positioniert sich Dietfurt im mittleren Preissegment. Die Angebotsmiete von 9,97 Euro liegt über der von Kinding (9,35 Euro) und Breitenbrunn (8,76 Euro), unter der von Beilngries (11,29 Euro) und Hemau (10,07 Euro). Beim Kaufpreis von 3.252 Euro pro Quadratmeter liegt Dietfurt deutlich über Riedenburg (2.225 Euro) und Seubersdorf (2.234 Euro), unter Beilngries (4.484 Euro) und knapp über Hemau (2.447 Euro).

Die Bruttomietrendite von 3,68 Prozent liegt unter allen aufgeführten Nachbarorten außer Beilngries (3,02 Prozent). Riedenburg (5,24 Prozent) und Seubersdorf (5,32 Prozent) bieten deutlich höhere Renditen bei niedrigeren Kaufpreisen. Dietfurts Position entspricht damit dem Muster eines Ortes, bei dem die Kaufpreise stärker über dem regionalen Mittel liegen als die Mieten.

Auf Ebene des Landkreises Neumarkt in der Oberpfalz liegt Dietfurt bei der Miete leicht über dem Durchschnitt, beim Kaufpreis knapp darüber, bei der Rendite und beim Kaufpreisfaktor jeweils darunter. Im bundesweiten Vergleich schneidet Dietfurt bei der Miete (9,97 Euro vs. 8,92 Euro bundesweit) und beim Kaufpreis (3.252 Euro vs. 2.409 Euro) deutlich besser ab, die Rendite liegt mit 3,68 Prozent unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent.

Standortfaktoren: Stabiles Wachstum bei strukturellen Schwächen

Die Bevölkerung von Dietfurt wuchs zwischen 2015 und 2024 von 6.084 auf 6.257 Einwohner, was einer Zunahme von 2,84 Prozent entspricht. Dieser Trend ist stabil und zeigt ein leichtes Wachstum, das über dem bundesweiten Durchschnitt liegt. Zwischen 1988 und 2018 betrug das Wachstum sogar 17,1 Prozent, was auf die Eingemeindungen mehrerer Gemeinden im Rahmen der bayerischen Gebietsreform 1972 zurückzuführen ist.

Die Arbeitslosenquote weist starke Schwankungen auf: Von 5,8 Prozent im Jahr 2015 stieg sie 2020 auf 7,7 Prozent, erreichte 2021 und 2023 mit 9,8 Prozent ihren Höchststand und lag 2022 mit 7,1 Prozent wieder niedriger. Die aktuellen Werte liegen damit über dem Niveau vor der Pandemie. Externe Daten aus dem Jahr 2017 zeigen mit 32 Arbeitslosen bei 2.604 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten eine Quote von rund 1,2 Prozent am Arbeitsort – ein Wert, der deutlich unter der offiziellen Arbeitslosenquote liegt und auf eine starke Auspendlerquote oder eine andere Erhebungsmethode hindeutet.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Neumarkt in der Oberpfalz auf Rang 101 von rund 400 Kreisen in Deutschland. Besonders gut abschneidet der Kreis bei Wohlstand und sozialer Lage (Rang 49) sowie bei Demografie (Rang 90) und Wettbewerb und Innovation (Rang 90). Schwach ist der Arbeitsmarkt mit Rang 221 ausgeprägt. Die Dynamik liegt mit Rang 158 im unteren Mittelfeld. Diese Bewertungen gelten für den gesamten Kreis, nicht nur für Dietfurt.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Das Gewerbegebiet Lände Dietfurt am Main-Donau-Kanal und die Nähe zu den Wirtschaftsstandorten Ingolstadt und Regensburg strukturieren den Arbeitsmarkt der Stadt.