Pollenfeld

Marktüberblick: Hohe Kaufpreise bei moderaten Mieten

Der Immobilienmarkt in Pollenfeld ist durch ein deutliches Gefälle zwischen Kaufpreis und Miete geprägt. Der Angebotskaufpreis liegt bei 3.428 Euro pro Quadratmeter, während die Angebotsmiete bei 9,16 Euro pro Quadratmeter liegt. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,21 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 31,17.

Beide Werte – niedrige Rendite und hoher Kaufpreisfaktor – beschreiben denselben Sachverhalt aus unterschiedlichen Perspektiven: Die Preise für Eigentumswohnungen und Häuser sind im Verhältnis zur erzielbaren Miete hoch. Im bundesweiten Vergleich liegt Pollenfeld mit 3.428 €/m² deutlich über dem deutschen Durchschnitt von 2.409 €/m². Die Miete von 9,16 €/m² liegt hingegen knapp unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 €/m².

Die niedrige Bruttomietrendite von 3,21 Prozent platziert Pollenfeld auf dem 19. Perzentil im Landesvergleich – von 2.056 betrachteten Orten im Bayern liegen nur etwa 390 Orte noch niedriger. Das bedeutet: In den meisten bayerischen Orten ist die Rendite höher als in Pollenfeld.

Preisentwicklung: Verdopplung der Kaufpreise in fünf Jahren

Die Zeitreihe der Kaufpreise zeigt eine der stärksten Entwicklungen unter den untersuchten Orten. Von 2.062 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stieg der Angebotskaufpreis bis 2023 auf 4.111 Euro pro Quadratmeter – das entspricht einer Verdopplung in nur fünf Jahren. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) liegt bei 14,8 Prozent.

Auch die Mieten haben deutlich zugelegt, wenn auch mit größeren Schwankungen. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 4,20 Euro pro Quadratmeter, erreichte sie 2021 mit 12,22 Euro einen ersten Höhepunkt, fiel dann wieder auf 8,95 Euro (2023) und lag 2026 bei 10,28 Euro. Der CAGR der Miete über den gesamten Zeitraum beträgt 11,8 Prozent.

Die Kaufpreisentwicklung ist damit stärker ausgeprägt als die Mietentwicklung. Dieser Unterschied treibt die Bruttomietrendite weiter nach unten und erklärt, warum Pollenfeld im Rendite-Perzentil so weit unten liegt. Die Miete ist zwar ebenfalls gestiegen, aber nicht im gleichen Maße wie der Kaufpreis.

Regionale Einordnung: Zwischen Eichstätt und ländlichem Umland

Im direkten Vergleich mit dem Landkreis Eichstätt liegt Pollenfeld bei der Angebotsmiete mit 9,16 €/m² unter dem Kreisdurchschnitt von 10,64 €/m², während der Kaufpreis mit 3.428 €/m² nahezu exakt dem Kreiswert von 3.441 €/m² entspricht. Das bedeutet: Pollenfeld ist im Kreisvergleich bei der Miete günstiger, bei der Kaufpreisbildung aber durchschnittlich.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein anderes Bild. Unter den acht untersuchten Orten in einem Umkreis von bis zu 12,3 Kilometern hat Pollenfeld den höchsten Angebotskaufpreis (3.428 €/m²). Eichstätt liegt mit 4.002 €/m² zwar noch darüber, ist aber die einzige Stadt im Vergleich. Unter den reinen Gemeinden ist Pollenfeld der Preisführer. Schernfeld (1.801 €/m²), Walting (2.228 €/m²) und Titting (1.770 €/m²) liegen deutlich darunter.

Die Mieten der Nachbarorte variieren stärker: Eichstätt führt mit 12,03 €/m², während Burgsalach mit 6,58 €/m² am günstigsten ist. Pollenfelds Miete von 9,16 €/m² liegt damit im mittleren Drittel des Nachbarrings.

Die Bruttomietrendite zeigt das umgekehrte Muster: Schernfeld (7,07 %) und Raitenbuch (5,53 %) bieten die höchsten Renditen, während Adelschlag (3,34 %) und Pollenfeld (3,21 %) die niedrigsten aufweisen. Pollenfeld hat also die höchste Kaufpreis-Diskrepanz im Umland.

Demografie und Arbeitsmarkt: Starkes Wachstum bei niedriger Arbeitslosigkeit

Die Bevölkerung von Pollenfeld ist von 2.836 Einwohnern im Jahr 2015 auf 3.123 im Jahr 2024 gewachsen – ein Anstieg von 10,1 Prozent in neun Jahren. Das Wachstum verlief dabei kontinuierlich, mit einer kurzen Plateauphase 2020 und einem deutlichen Sprung von 3.018 auf 3.105 zwischen 2021 und 2022.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,91 Prozent und damit zwar über dem Wert von 0,78 Prozent im Jahr 2015, ist aber weiterhin niedrig. Mit 36 arbeitslosen Personen bei einer Bevölkerung von über 3.000 ist der lokale Arbeitsmarkt insgesamt stabil.

Die wirtschaftliche Struktur ist durch eine starke Pendlerquote geprägt. Nach Angaben des Statistischen Bundesamts (Stand 2018) gab es 596 sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze in der Gemeinde, während 1.264 Einwohner in versicherungspflichtiger Beschäftigung standen. Das bedeutet, dass 668 mehr Menschen aus Pollenfeld auspendeln als einpendeln. Die Gemeinde ist damit eine typische Wohngemeinde für Berufspendler.

Mit 62 landwirtschaftlichen Betrieben auf 1.814 Hektar bewirtschafteter Fläche spielt die Landwirtschaft eine Rolle, ist aber nicht dominierend. Die Bevölkerungsdichte von 68 Einwohnern pro Quadratkilometer unterstreicht den ländlichen Charakter.

Standortfaktoren: Wirtschaftliche Stärke des Landkreises, lokale Dynamik begrenzt

Der Landkreis Eichstätt, dem Pollenfeld angehört, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 43 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut schnitt der Kreis im Index Wettbewerb und Innovation mit Rang 31 sowie im Index Wohlstand und soziale Lage mit Rang 55 ab. Der Index Stärke lag bei Rang 25, was auf eine robuste lokale Wirtschaft hindeutet.

Im Gegensatz dazu liegt der Dynamik-Index des Kreises mit Rang 348 deutlich schwächer. Das Muster – starke aktuelle Wirtschaftsstruktur, aber begrenzte Dynamik – findet sich auch auf Gemeindeebene wieder: Pollenfeld wächst zwar (Bevölkerung +10,1 %), aber die lokale Wirtschaft ist durch Auspendler geprägt.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Als Arbeitgeber von Bedeutung sind die Bosch Automotive Service Solutions GmbH und die Solarbayer GmbH im Gewerbegebiet Preith zu nennen. Diese Unternehmen bieten lokale Arbeitsplätze, decken aber bei weitem nicht den Bedarf der wachsenden Bevölkerung – weshalb die hohe Auspendlerquote erklärbar ist.

Die Kombination aus starkem Bevölkerungswachstum, hoher Kaufpreisentwicklung und begrenzter lokaler Wirtschaftskraft erzeugt einen Markt, in dem vor allem externe Nachfrager eine Rolle spielen – Pendler aus der Region Ingolstadt oder München, die in Pollenfeld wohnen, aber anderswo arbeiten.