Brunnen

Marktüberblick

Brunnen ist eine Gemeinde im oberbayerischen Landkreis Neuburg-Schrobenhausen mit rund 1.790 Einwohnern auf 32,14 km². Der Ort präsentiert sich auf dem Immobilienmarkt als extremer Preisuntergrenzen-Standort: Der Angebotskaufpreis liegt bei 895 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 8,88 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter allen Vergleichswerten – unter dem Kreis-, Landes- und Bundesdurchschnitt.

Die Bruttomietrendite von 11,91 % ist außergewöhnlich hoch und rangiert im Perzentil 99,76 aller 2.056 Orte in Bayern. Das bedeutet: Von 100 bayrischen Orten hat nur etwa einer eine noch höhere Rendite.

Ein bemerkenswerter Befund ist die Diskrepanz zwischen den aktuellen Kaufpreisen und der Zeitreihe: Während die aktuellen Inserate 895 Euro je Quadratmeter ausweisen, verzeichnet die historische Reihe für 2024 einen Wert von 1.061,54 Euro. Diese Differenz von rund 16 % könnte auf unterschiedliche Erhebungszeitpunkte, verschiedene Objekttypen oder eine jüngste Preiskorrektur hindeuten. Eine genauere Aufschlüsselung liegt nicht vor.

Die Miete entwickelte sich in den vergangenen Jahren volatil: Von 7,66 Euro 2018 ging sie bis 2022 auf 5,33 Euro zurück, stieg dann auf 10,54 Euro im Jahr 2025 und liegt 2026 wieder bei 7,84 Euro. Diese Schwankungen sind für einen ländlichen Markt mit geringem Angebotsvolumen typisch und verzerren die jährlichen Vergleichswerte.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Brunnen zeigt keine klare Trendrichtung, sondern starke jährliche Schwankungen. Zwischen dem Tiefpunkt von 5,33 Euro je Quadratmeter im Jahr 2022 und dem Hochpunkt von 10,54 Euro im Jahr 2025 beträgt die Spanne fast das Doppelte. Der CAGR von 0,29 % über den gesamten Zeitraum suggeriert eine nahezu flache Entwicklung, verdeckt aber diese Volatilität.

Der Kaufpreis liegt in der letzten verfügbaren Zeitreihenbeobachtung (2024) bei 1.061,54 Euro je Quadratmeter. Die aktuellen Angebotswerte liegen mit 895 Euro je Quadratmeter rund 16 % darunter. Diese Diskrepanz ist signifikant und könnte auf eine jüngste Marktkorrektur, unterschiedliche Objektzusammensetzung oder verschiedene Erhebungszeitpunkte zurückzuführen sein. Eine zeitnahe Fortführung der Kaufpreiszeitreihe wäre wünschenswert, um die Entwicklung einordnen zu können.

Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und schwankenden Mietwerten führt zu der extrem hohen Bruttomietrendite. Sie ist weniger ein Hinweis auf überdurchschnittliche Mieterträge als vielmehr eine mathematische Folge der niedrigen Kaufpreisbasis.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Brunnen deutlich ab. Der Kreis Neuburg-Schrobenhausen weist einen durchschnittlichen Angebotskaufpreis von 3.223 Euro je Quadratmeter und eine Angebotsmiete von 10,47 Euro je Quadratmeter aus. Brunnen liegt mit 895 Euro je Quadratmeter nur bei etwa 28 % des Kreisdurchschnitts bei den Kaufpreisen und mit 8,88 Euro je Quadratmeter bei 85 % des Kreis-Mietniveaus.

Auf Landesebene liegt Bayern im Durchschnitt bei 3.246 Euro je Quadratmeter Kaufpreis und 10,11 Euro je Quadratmeter Miete. Brunnen unterbietet beide Werte.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 9,4 km zeigt sich ein einheitliches Bild: Alle Nachbarorte liegen bei den Kaufpreisen zwischen 2.763 Euro (Langenmosen) und 4.254 Euro (Schrobenhausen) je Quadratmeter. Die Mietpreise der Nachbarn bewegen sich zwischen 8,60 Euro (Berg im Gau) und 11,89 Euro (Karlskron). Brunnen hat damit den niedrigsten Kaufpreis aller Nachbarorte und die höchste Bruttomietrendite (11,91 %). Schrobenhausen als größter Nachbarort liegt mit 3,29 % deutlich darunter.

Die niedrigen Preise in Brunnen stehen im Gegensatz zum Bevölkerungswachstum: Zwischen 2015 und 2024 wuchs die Einwohnerschaft von 1.656 auf 1.790, was einem Anstieg von 8,1 % entspricht. Dieses Wachstum ist für eine ländliche Gemeinde im Landkreis überdurchschnittlich und könnte mit der guten Erreichbarkeit über die Paartalbahn zusammenhängen, deren Haltepunkt Brunnen im Oktober 2020 in Betrieb genommen wurde.

Standortfaktoren

Brunnen ist eine ländlich geprägte Gemeinde mit 56 Einwohnern je Quadratkilometer. Die Wirtschaftstruktur ist durch Landwirtschaft und Auspendler geprägt: 2017 gab es 60 landwirtschaftliche Betriebe mit 2.262 Hektar bewirtschafteter Fläche. Bei 705 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten standen nur 247 Arbeitsplätze in der Gemeinde zur Verfügung – die Zahl der Auspendler überstieg die der Einpendler um 458 Personen.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 11 % und hatte sich von 12 % im Jahr 2015 leicht verbessert, bleibt aber auf einem höheren Niveau als in vielen anderen bayerischen Gemeinden.

Auf Kreisebene erreicht der Landkreis Neuburg-Schrobenhausen im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 121 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut schnitt der Kreis beim Teilindex Stärke (Rang 109) ab, während der Arbeitsmarkt-Index mit Rang 231 schwächer abschnitt. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 244 im unteren Drittel. Diese Bewertungen gelten für den gesamten Kreis, nicht für die Gemeinde Brunnen allein.

Ein wichtiger Infrastruktur-Faktor ist der seit Oktober 2020 bestehende Haltepunkt Brunnen an der Paartalbahn, die Augsburg und Ingolstadt verbindet. Die Bayerische Regiobahn betreibt die Strecke. Der Haltepunkt könnte die Attraktivität des Ortes für Pendler erhöht haben und trägt möglicherweise zum Bevölkerungswachstum bei. Eine Hochschule ist in Brunnen nicht vorhanden.

Die Gemeinde gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Schrobenhausen und umfasst neun Gemeindeteile, darunter die Pfarrdörfer Brunnen und Kaltenherberg sowie das Kirchdorf Hohenried.