Berg im Gau

Standort und Demografie

Berg im Gau ist eine Gemeinde im oberbayerischen Landkreis Neuburg-Schrobenhausen mit 1.401 Einwohnern (Stand 2024) auf einer Fläche von 22,59 km². Die Gemeinde liegt am Rand des Donaumooses zwischen Schrobenhausen und Neuburg an der Donau und gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Schrobenhausen. Mit 62 Einwohnern je km² ist sie dünn besiedelt und hat noch deutlichen ländlichen Charakter: 42 landwirtschaftliche Betriebe bewirtschaften 1.926 Hektar Nutzfläche, vorwiegend Ackerland.

Der Ort weist eine auffällige demografische Dynamik auf: Zwischen 2015 und 2024 wuchs die Bevölkerung um 11,6 % – von 1.255 auf 1.401 Einwohner. Dieser Zuzug ist im ländlichen Raum nicht selbstverständlich und korrespondiert mit der sehr niedrigen Arbeitslosenquote von 0,58 % (2023), die deutlich unter dem Bundesdurchschnitt liegt. Allerdings arbeiten mehr Einwohner außerhalb der Gemeinde (594 Erwerbstätige gegenüber 422 Arbeitsplätzen vor Ort), was auf eine Pendlergemeinde hindeutet, die von der wirtschaftlichen Dynamik der Nachbarkreise profitiert.

Aktueller Immobilienmarkt

Die aktuellen Angebotswerte für Berg im Gau liegen bei 8,60 €/m² für Miete und 2.925 €/m² für den Kauf. Beide Werte sind Inseratepreise und kein amtlicher Mietspiegel.

Im Vergleich zum Landkreis Neuburg-Schrobenhausen (Durchschnittsmiete 10,47 €/m², -17,8 %) und zum Bundesdurchschnitt (8,92 €/m², -3,5 %) liegt die Angebotsmiete unter beiden Bezugsgrößen. Der Kaufpreis von 2.925 €/m² liegt hingegen deutlich über dem Bundesdurchschnitt (2.409 €/m², +21,4 %), aber leicht unter dem Kreisdurchschnitt (3.223 €/m², -9,2 %).

Der Kaufpreisfaktor von 28,34 liegt über dem Kreiswert (25,56) und dem Bundesdurchschnitt. Die Bruttomietrendite von 3,53 % liegt unter dem Kreisdurchschnitt (4,27 %) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 %). Im Bundesland Bayern belegt Berg im Gau damit das 35. Perzentil – der Ort liegt im unteren Drittel aller bayernweiten Vergleichsorten bei der Rendite.

Diese Kombination aus überdurchschnittlichem Kaufpreis und unterdurchschnittlicher Miete bei gleichzeitig niedriger Rendite kennzeichnet einen nachfrageseitigen Markt, in dem Kaufpreise stärker gestiegen sind als die Mieten.

Preisentwicklung und regionale Einordnung

Die Mietpreisentwicklung zeigt eine extreme Volatilität: Von 6,36 €/m² (2018) stieg der Wert 2020 auf 8,00 €/m², fiel 2021 wieder auf 7,00 €/m², stieg 2023 auf 9,50 €/m², fiel 2024 auf 7,04 €/m² und erreichte 2025 mit 11,00 €/m² den höchsten Wert der Reihe. Der CAGR von 7,09 % über den gesamten Zeitraum maskiert diese Schwankungen. Die Kaufpreiszeitreihe (2021–2025) ist als geschätzt gekennzeichnet und zeigt einen Anstieg von 2.200 auf 2.900 €/m².

Die Nachbargemeinden liegen bei den Mieten meist deutlich höher: Schrobenhausen (11,65 €/m²), Königsmoos (10,95 €/m²), Langenmosen (10,66 €/m²). Nur Brunnen (8,88 €/m²) liegt in ähnlicher Höhe. Bei den Kaufpreisen ist Berg im Gau mit 2.925 €/m² im Mittelfeld der Nachbarn – deutlich unter Karlshuld (4.028 €/m²) und Schrobenhausen (4.254 €/m²), aber über Brunnen (895 €/m²).

Die hohe Volatilität der Mietwerte in Berg im Gau ist ungewöhnlich und könnte auf das kleine Marktumfeld zurückzuführen sein: Bei nur 1.401 Einwohnern und geringer Bevölkerungsdichte können einzelne Inserate den Durchschnitt stark beeinflussen. Die Kaufpreisentwicklung ist als geschätzt ausgewiesen und daher mit Vorsicht zu interpretieren.

Standortfaktoren und Einordnung

Der Landkreis Neuburg-Schrobenhausen erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 121 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen eine gemischte Lage: Der Rang im Bereich „Stärke“ liegt mit 109 im oberen Mittelfeld, während der Dynamik-Rang mit 244 eher im unteren Drittel liegt. Der Arbeitsmarktrang (231) und der Demografieberreich (80) zeigen ebenfalls Unterschiede zwischen den Teilaspekten.

Für Berg im Gau selbst bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde verfügt über eine Grundschule mit 189 Schülern (2019/20) und eine Kindertageseinrichtung mit 62 Plätzen. Das Wappen der Gemeinde verweist auf die historische Bedeutung der Landwirtschaft – die Kartoffelblüte im unteren Wappenschild erinnert an das bedeutende Kartoffelanbaugebiet, das sich nach der Trockenlegung des Donaumooses im 18. Jahrhundert entwickelte.

Die Kombination aus niedrigem Mietniveau, moderatem Kaufpreis und starkem Bevölkerungswachstum spricht für einen Ort, der als bezahlbare Wohngemeinde für Pendler in die Nachbarkreise attraktiv ist. Die niedrige Bruttomietrendite von 3,53 % macht den Ort jedoch weniger interessant für reine Kapitalanlage mit Mietertrag.