Oberhausen
Oberhausen (PLZ 86697) liegt im Kreis Neuburg-Schrobenhausen in Bayern. Der Ort zählt 3.309 Einwohner auf 32,0 km², das entspricht 103 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 11,09 € pro m², der Kaufpreis bei 3.363 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,96 % und ein Kaufpreisfaktor von 25,3 — rechnerisch sind das 25 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Oberhausen über dem Renditeniveau von 56 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 7,98 € auf 10,98 € pro m², im Mittel 4,1 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit -0,6 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 17,0 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,3 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Neuburg-Schrobenhausen Rang 121 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 244, Stärkerang 109). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Rohrenfels, Neuburg a.d.Donau und Rennertshofen an.
Immobilienpreise in Oberhausen im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Oberhausen (bei Neuburg/Donau)
Oberhausen (PLZ 86697) im Landkreis Neuburg-Schrobenhausen: Eine wachsende Auspendler-Gemeinde mit überdurchschnittlichen Miet- und Kaufpreisen im bayerischen Vergleich, aber niedriger Bruttomietrendite. Die Mietpreise steigen stark (+4,07 % p.a.), während die Kaufpreise leicht sinken. Die Bevölkerung wuchs seit 2015 um 17 %. Die Arbeitslosenquote zeigt in der Zeitreihe einen ungewöhnlich steilen Anstieg auf 49 % (2023), der im Widerspruch zu anderen Daten steht. Der Landkreis rangiert im Prognos-Zukunftsatlas auf Platz 121 von 400.
Marktüberblick
Oberhausen liegt im Landkreis Neuburg-Schrobenhausen in der Planungsregion Ingolstadt und vereint ländliche Struktur mit deutlichen Wachstumsimpulsen. Die 32 km² große Gemeinde verzeichnete zwischen 2015 und 2024 einen Bevölkerungszuwachs von 17 % auf 3.309 Einwohner. Auf dem Immobilienmarkt zeigt sich ein widersprüchliches Bild: Die Angebotsmiete liegt mit 11,09 €/m² über dem Landkreisdurchschnitt (10,47 €/m²) und deutlich über dem bayerischen Mittel (10,11 €/m²). Der Angebotskaufpreis von 3.363 €/m² folgt diesem Muster. Die Bruttomietrendite von 3,96 % liegt jedoch unter dem Landesdurchschnitt von 4,13 % und unter dem Kreiswert von 4,27 %. Der Kaufpreisfaktor von 25,28 liegt leicht unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Die Rendite liegt im bayerischen Vergleich auf dem 56. Perzentil — damit im unteren Mittelfeld aller bayrischen Orte.
Preis- und Mietentwicklung
Die Entwicklung von Miete und Kaufpreis verläuft in Oberhausen seit mehreren Jahren in entgegengesetzte Richtungen. Die Angebotsmiete stieg von 7,98 €/m² (2018) auf 10,98 €/m² (2026) — ein Anstieg von 38 % bei einer jährlichen Wachstumsrate von 4,07 %. Der Angebotskaufpreis bewegte sich dagegen leicht abwärts: von 3.146 €/m² (2018) auf 2.992 €/m² (2026). Besonders deutlich wurde dieser Gegensatz in den Jahren 2022 bis 2026: Während die Miete von 9,30 €/m² auf 10,98 €/m² kletterte, fiel der Kaufpreis von einem Höhepunkt von 3.808 €/m² (2023) auf 2.992 €/m² (2026). Diese Divergenz drückt sich auch in der sich verringernden Bruttomietrendite aus — ein Zeichen dafür, dass sich die Kaufpreise langsamer an die steigenden Mieten anpassen als umgekehrt. Die hohen Mietwerte bei gleichzeitig fallenden Kaufpreisen sind ein ungewöhnliches Muster, das auf einen angespannten Mietmarkt bei gleichzeitig nachlassender Kaufnachfrage hindeutet.
Demografie und Bevölkerungsentwicklung
Oberhausen gehört zu den wachstumsstärksten Gemeinden des Landkreises. Zwischen 1988 und 2018 wuchs die Einwohnerzahl von 1.842 auf 2.992 — ein Zuwachs von 62,4 %, der höchste prozentuale Anstieg im gesamten Landkreis in diesem Zeitraum. Die Bevölkerungsentwicklung setzte sich fort: 3.309 Einwohner wurden 2024 gezählt. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 103 Einwohnern je km². Die Gemeinde ist eine typische Auspendler-Gemeinde: 2016 standen 600 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort 1.220 am Wohnort gegenüber. Die Zahl der Auspendler überstieg die der Einpendler um 620. Die Arbeitslosenquote zeigt in der vorliegenden Zeitreihe einen ungewöhnlich steilen Anstieg: von 15 % (2015) auf 49 % (2023). Dieser Wert steht im Widerspruch zu den Angaben aus der Gemeinde, wonach 2016 nur 22 Personen arbeitslos gemeldet waren. Die hohe Quote in der Zeitreihe ist ohne weitere Erläuterung nicht einzuordnen und könnte auf eine veränderte Berechnungsmethode oder eine Besonderheit der lokalen Statistik zurückgehen. Die Zeitreihe ist nicht als geschätzt gekennzeichnet.
Regionale Einordnung
Im regionalen Vergleich liegt Oberhausen bei den Mietpreisen über dem Landkreisdurchschnitt (10,47 €/m²) und dem bayerischen Mittel (10,11 €/m²). Der Angebotskaufpreis von 3.363 €/m² liegt ebenfalls über dem Kreiswert (3.223 €/m²) und dem Landesdurchschnitt (3.246 €/m²). Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Mit 11,09 €/m² liegt die Miete über Rennertshofen (7,83 €/m²) und Wellheim (9,12 €/m²), aber unter Neuburg a.d.Donau (11,68 €/m²). Der Kaufpreis liegt über dem von Rennertshofen (2.432 €/m²) und Wellheim (2.147 €/m²), aber unter dem von Rohrenfels (3.628 €/m²) und Neuburg (3.591 €/m²). Die Bruttomietrendite von 3,96 % liegt im Mittelfeld der Nachbargemeinden — höher als bei Königsmoos (3,54 %) und Egweil (3,15 %), aber niedriger als bei Burgheim (4,35 %) und Wellheim (5,1 %).
Standortfaktoren
Der Landkreis Neuburg-Schrobenhausen erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 121 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Der Dynamik-Index liegt mit Platz 244 deutlich schwächer als der Stärke-Index (Platz 109). Dies spiegelt eine stabile, aber dynamisch schwache Wirtschaftsstruktur wider. Oberhausen selbst verfügt über keine Hochschule. Die Infrastruktur der Gemeinde umfasst ein eigenes passives Glasfasernetz (FTTH), das vollständig in Gemeindebesitz ist und der Gemeinde einen Ausbausvorsprung verschafft. Der Gemeindeteil Unterhausen liegt an der Donautalbahn mit einem Bahnhof und einem Kreuzungsbahnhof mit Abzweig zum Ausbesserungswerk Unterhausen der RailMaint, wo Kesselwagen instand gesetzt werden. Historisch prägend war die Tilly-Kaserne der Bundeswehr (1959–1994), deren Schließung strukturelle Auswirkungen auf die Gemeinde gehabt haben könnte. Die Gemeinde gliedert sich in neun Gemeindeteile und umfasst 29 landwirtschaftliche Betriebe (Stand 2010).
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Oberhausen entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Oberhausen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 7,98 €/m² |
| 2019 | 7,60 €/m² |
| 2020 | 9,85 €/m² |
| 2021 | 9,39 €/m² |
| 2022 | 9,30 €/m² |
| 2023 | 9,61 €/m² |
| 2024 | 9,47 €/m² |
| 2025 | 11,99 €/m² |
| 2026 | 10,98 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Oberhausen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 3.146 €/m² |
| 2019 | 3.392 €/m² |
| 2020 | 3.125 €/m² |
| 2021 | 3.340 €/m² |
| 2022 | 3.614 €/m² |
| 2023 | 3.809 €/m² |
| 2024 | 3.723 €/m² |
| 2025 | 3.006 €/m² |
| 2026 | 2.992 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Oberhausen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,04 % |
| 2019 | 2,69 % |
| 2020 | 3,78 % |
| 2021 | 3,37 % |
| 2022 | 3,09 % |
| 2023 | 3,03 % |
| 2024 | 3,05 % |
| 2025 | 4,79 % |
| 2026 | 4,40 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Oberhausen
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 2.829 Einwohner |
| 2016 | 2.918 Einwohner |
| 2017 | 2.972 Einwohner |
| 2018 | 2.992 Einwohner |
| 2019 | 3.017 Einwohner |
| 2020 | 3.098 Einwohner |
| 2021 | 3.204 Einwohner |
| 2022 | 3.282 Einwohner |
| 2023 | 3.309 Einwohner |
| 2024 | 3.309 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Oberhausen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 0,79 % |
| 2016 | 0,81 % |
| 2017 | 1,34 % |
| 2018 | 1,24 % |
| 2019 | 1,15 % |
| 2020 | 1,35 % |
| 2021 | 1,40 % |
| 2022 | 1,99 % |
| 2023 | 2,32 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 121 Rang |
| Dynamik | 244 Rang |
| Stärke | 109 Rang |
| Demografie | 80,00 Rang |
| Arbeitsmarkt | 231 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 113 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 119 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Oberhausen liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Oberhausen im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Oberhausen ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Oberhausen ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Oberhausen
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Neuburg a.d.Donau | 11,68 €/m² |
| Oberhausen | 11,09 €/m² |
| Königsmoos | 10,95 €/m² |
| Rohrenfels | 10,88 €/m² |
| Ehekirchen | 10,23 €/m² |
| Bergheim | 9,93 €/m² |
| Burgheim | 9,80 €/m² |
| Wellheim | 9,12 €/m² |
| Egweil | 9,04 €/m² |
| Rennertshofen | 7,83 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Oberhausen ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Oberhausen
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Wellheim | 5,10 % |
| Burgheim | 4,35 % |
| Ehekirchen | 4,06 % |
| Oberhausen | 3,96 % |
| Neuburg a.d.Donau | 3,90 % |
| Rennertshofen | 3,86 % |
| Rohrenfels | 3,60 % |
| Königsmoos | 3,54 % |
| Egweil | 3,15 % |
| Bergheim | 3,03 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Rohrenfels | 4,9 km | 86701 | 10,88 € | 3.628 € | 3,60 % |
| Neuburg a.d.Donau, GKSt | 5,4 km | 86633 | 11,68 € | 3.591 € | 3,90 % |
| Rennertshofen, M | 6,2 km | 86643 | 7,83 € | 2.432 € | 3,86 % |
| Burgheim, M | 7,1 km | 86666 | 9,80 € | 2.706 € | 4,35 % |
| Ehekirchen | 9,1 km | 86676 | 10,23 € | 3.025 € | 4,06 % |
| Königsmoos | 10,0 km | 86669 | 10,95 € | 3.709 € | 3,54 % |
| Wellheim, M | 11,1 km | 91809 | 9,12 € | 2.147 € | 5,10 % |
| Egweil | 11,6 km | 85116 | 9,04 € | 3.445 € | 3,15 % |
| Bergheim | 11,8 km | 86673 | 9,93 € | 3.927 € | 3,03 % |
Wo liegt Oberhausen?
Lage
Oberhausen auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Oberhausen
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 11,09 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 3.363 € |
| Bruttomietrendite | 3,96 % |
| Kaufpreisfaktor | 25,3 |
| Einwohner | 3.309 |
| Einwohner je km² | 103 |
| Fläche (km²) | 32,0 |
| Arbeitslosenquote | 2,3 % |
| Prognos-Gesamtrang | #121 |
| Prognos Dynamikrang | #244 |
| Prognos Stärkerang | #109 |
| Koordinaten | 48,7196, 11,1090 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Oberhausen
Was kostet eine Wohnung in Oberhausen?
Die aktuellen Angebotsmieten liegen bei 11,09 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 3.363 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt die Miete über dem Durchschnitt des Landkreises Neuburg-Schrobenhausen (10,47 €/m²) und auch über dem bayerischen Durchschnitt (10,11 €/m²). Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Oberhausen entwickelt?
Die Mieten sind seit 2018 von 7,98 €/m² auf 10,98 €/m² (2026) gestiegen, was einer durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate von rund 4,07 % entspricht. Die Kaufpreise stiegen von 3.146 €/m² (2018) auf 3.809 €/m² (2023), sind seither jedoch wieder gesunken und lagen 2026 bei 2.992 €/m². Die durchschnittliche jährliche Veränderung der Kaufpreise ist mit -0,62 % leicht negativ.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Oberhausen?
Die Bruttomietrendite beträgt 3,96 %, der Kaufpreisfaktor liegt bei 25,28. Damit liegt die Rendite unter dem Durchschnitt des Landkreises Neuburg-Schrobenhausen (4,27 %) und auch unter dem bayerischen Durchschnitt (4,13 %). Der Perzentilrang von 56,23 im Bundesland bedeutet, dass rund 56 % der Orte in Bayern eine niedrigere Rendite aufweisen. Der Kaufpreisfaktor ist leicht unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt, was auf ein moderates Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete hindeutet.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Oberhausen?
Die Einwohnerzahl ist von 2.829 (2015) auf 3.309 (2024) gestiegen, was einem Wachstum von rund 17 % entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 103 Einwohner pro Quadratkilometer. Die stabile bis wachsende Bevölkerungszahl kann ein positiver Faktor für die Immobiliennachfrage sein.
Wie ist die Arbeitsmarktsituation in Oberhausen?
Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 49 %, was deutlich über dem bundesweiten und bayerischen Durchschnitt liegt. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Neuburg-Schrobenhausen im Index Arbeitsmarkt den Rang 231 von rund 400 deutschen Kreisen. Eine hohe Arbeitslosigkeit kann sich negativ auf die Immobiliennachfrage auswirken.
Woher stammen die Daten zu Oberhausen?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Oberhausen sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Oberhausen führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Neuburg-Schrobenhausen
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Brunnen | 86564 | 8,88 € | 895 € | 11,91 % |
| Weichering | 86706 | 11,00 € | 2.748 € | 4,80 % |
| Langenmosen | 86571 | 10,66 € | 2.763 € | 4,63 % |
| Burgheim, M | 86666 | 9,80 € | 2.706 € | 4,35 % |
| Gachenbach | 86565 | 12,36 € | 3.558 € | 4,17 % |
| Ehekirchen | 86676 | 10,23 € | 3.025 € | 4,06 % |
| Aresing | 86561 | 11,10 € | 3.295 € | 4,04 % |
| Neuburg a.d.Donau, GKSt | 86633 | 11,68 € | 3.591 € | 3,90 % |