Heideck, St
Heideck (PLZ 91180) liegt im Kreis Roth in Bayern. Der Ort zählt 4.688 Einwohner auf 58,6 km², das entspricht 80 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 9,95 € pro m², der Kaufpreis bei 3.272 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,65 % und ein Kaufpreisfaktor von 27,4 — rechnerisch sind das 27 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Heideck über dem Renditeniveau von 42 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 5,97 € auf 10,98 € pro m², im Mittel 7,9 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 13,5 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 1,0 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,0 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Roth Rang 99 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 59, Stärkerang 128). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Bergen, Röttenbach und Ettenstatt an.
Immobilienpreise in Heideck im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standortbericht Heideck, St
Heideck ist eine kleine Stadt im Landkreis Roth in der Metropolregion Nürnberg. Der lokale Immobilienmarkt zeigt hohe Kaufpreise bei moderaten Mieten, was zu einer unterdurchschnittlichen Bruttomietrendite führt. Die Zeitreihen sind extrem volatil, was auf einen dünnen Markt mit wenigen Transaktionen hindeutet. Die Bevölkerung ist stabil, der Landkreis gehört zu den wohlhabendsten Bayerns.
Marktüberblick
Heideck ist eine Stadt im südostbayerischen Landkreis Roth mit 4.688 Einwohnern auf 58,64 km². Die Stadt gehört zur Planungsregion Nürnberg und zur Metropolregion Nürnberg, was die Einbindung in einen größeren Wirtschaftsraum beschreibt. Der lokale Immobilienmarkt wird durch ein deutliches Missverhältnis zwischen Kaufpreisen und Mieten geprägt: Der Angebotskaufpreis liegt bei 3.272 Euro je Quadratmeter, während die Angebotsmiete bei 9,95 Euro je Quadratmeter liegt. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,65 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 27,42. Das bedeutet, dass ein Käufer im Durchschnitt 27,42 Jahre Bruttomiete zahlen müsste, um den Kaufpreis zu decken – ein Wert, der über dem Kreisdurchschnitt (25,41) und dem bayerischen Landesdurchschnitt (26,10) liegt. Die Rendite von 3,65 Prozent liegt damit unter dem Kreisdurchschnitt (4,05 Prozent), dem Landesdurchschnitt (4,13 Prozent) und auch unter dem Bundesdurchschnitt (5,10 Prozent).
Preisentwicklung
Die Zeitreihen für Miete und Kaufpreis in Heideck zeigen eine außergewöhnliche Volatilität, die typisch für einen dünnen Markt mit wenigen Inseraten oder Transaktionen ist. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 5,44 Euro je Quadratmeter (2025) und 10,98 Euro (2026), dazwischen mit 10,53 Euro (2021) und 7,36 Euro (2022) weitere extreme Ausschläge. Der Angebotskaufpreis bewegte sich zwischen 1.633 Euro je Quadratmeter (2018) und 4.482 Euro (2026), mit einem Tiefpunkt von 1.948 Euro in den Jahren 2023 und 2024. Die berechneten CAGR-Werte von 7,91 Prozent für die Miete und 13,45 Prozent für den Kaufpreis glätten diese Schwankungen und vermitteln ein irreführendes Bild von stetigem Wachstum. In Wirklichkeit gibt es in Heideck keine stabile Preisentwicklung, sondern jährliche Sprünge. Ein Vergleich von 2018 mit 2024 zeigt beim Kaufpreis eine Zunahme von 1.633 auf 1.948 Euro, während die Miete in diesem Zeitraum von 5,97 auf 8,59 Euro stieg – beide Entwicklungen sind realistisch, aber die Datenlage ist zu dünn, um trendhafte Aussagen zu treffen.
Regionale Einordnung
Im regionalen Vergleich liegt Heideck bei den Kaufpreisen mit 3.272 Euro je Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt (3.121 Euro) und leicht über dem bayerischen Durchschnitt (3.246 Euro). Die Angebotsmiete von 9,95 Euro je Quadratmeter liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt (10,29 Euro) und dem Landesdurchschnitt (10,11 Euro), aber deutlich über dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro). Gegenüber den Nachbarorten liegt der Kaufpreis über dem von Bergen (1.542 Euro), Ettenstatt (1.974 Euro), Thalmässing (2.485 Euro) und Nennslingen (2.140 Euro), aber unter dem von Röttenbach (3.478 Euro), Hilpoltstein (3.687 Euro), Georgensgmünd (3.614 Euro) und Pleinfeld (3.488 Euro). Bei der Miete liegt Heideck über Bergen (7,98 Euro), Röttenbach (9,30 Euro), Ettenstatt (6,32 Euro) und Nennslingen (8,36 Euro), aber unter Hilpoltstein (10,61 Euro), Thalmässing (11,41 Euro), Georgensgmünd (10,50 Euro) und Pleinfeld (10,05 Euro). Die Bruttomietrendite von 3,65 Prozent liegt damit im unteren Segment der Nachbarn: Sie ist niedriger als die von Bergen (6,21 Prozent), Ettenstatt (3,84 Prozent), Thalmässing (5,51 Prozent) und Nennslingen (4,69 Prozent), aber höher als die von Röttenbach (3,21 Prozent), Hilpoltstein (3,45 Prozent), Georgensgmünd (3,49 Prozent) und Pleinfeld (3,46 Prozent). Das Muster zeigt, dass Heideck bei den Kaufpreisen im oberen Segment liegt, während die Mieten im mittleren Bereich verharren – eine Kombination, die die Rendite drückt.
Standortfaktoren
Der Landkreis Roth belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 99 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamt Ranking. Besonders gut positioniert ist er mit Platz 10 in den Bereichen Wohlstand und soziale Lage – ein Hinweis auf die wirtschaftliche Stärke der Region. Schwächer schneidet er mit Platz 254 in der Demografie ab, was auf alternde Strukturen und Bevölkerungsrückgang in Teilen des Kreises hindeutet. Auch die Indizes Dynamik (Platz 59), Arbeitsmarkt (Platz 113) und Wettbewerb und Innovation (Platz 147) liegen im unteren Mittelfeld. Heideck selbst hat keine Hochschule, was die Nachfrage nach kleinen Mietwohnungen nicht strukturell erhöht. Die Bevölkerung Heidecks ist mit rund 4.650 bis 4.690 Einwohnern zwischen 2015 und 2024 nahezu stabil geblieben (plus 0,99 Prozent seit 2015). Die Arbeitslosenquote schwankte in diesem Zeitraum zwischen 46 und 73 Promille und lag 2023 bei 60 Promille (6,0 Prozent). Die stabile Bevölkerungsentwicklung und die Einbindung in die Metropolregion Nürnberg bieten eine gewisse Grundnachfrage, während die demografischen Herausforderungen des Landkreises langfristige Auswirkungen auf den lokalen Immobilienmarkt haben können.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Heideck entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Heideck
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 5,97 €/m² |
| 2019 | 6,56 €/m² |
| 2020 | 7,93 €/m² |
| 2021 | 10,53 €/m² |
| 2022 | 7,36 €/m² |
| 2023 | 8,42 €/m² |
| 2024 | 8,59 €/m² |
| 2025 | 5,44 €/m² |
| 2026 | 10,98 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Heideck
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 1.633 €/m² |
| 2020 | 3.061 €/m² |
| 2021 | 2.700 €/m² |
| 2022 | 2.411 €/m² |
| 2023 | 1.948 €/m² |
| 2024 | 1.948 €/m² |
| 2025 | 2.881 €/m² |
| 2026 | 4.482 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Heideck
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 4,39 % |
| 2020 | 3,11 % |
| 2021 | 4,68 % |
| 2022 | 3,66 % |
| 2023 | 5,19 % |
| 2024 | 5,29 % |
| 2025 | 2,27 % |
| 2026 | 2,94 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Heideck
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 4.642 Einwohner |
| 2016 | 4.632 Einwohner |
| 2017 | 4.688 Einwohner |
| 2018 | 4.653 Einwohner |
| 2019 | 4.642 Einwohner |
| 2020 | 4.653 Einwohner |
| 2021 | 4.641 Einwohner |
| 2022 | 4.659 Einwohner |
| 2023 | 4.688 Einwohner |
| 2024 | 4.688 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Heideck
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,30 % |
| 2016 | 1,68 % |
| 2017 | 1,48 % |
| 2018 | 1,73 % |
| 2019 | 1,53 % |
| 2020 | 2,29 % |
| 2021 | 2,02 % |
| 2022 | 1,67 % |
| 2023 | 2,00 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 99,00 Rang |
| Dynamik | 59,00 Rang |
| Stärke | 128 Rang |
| Demografie | 254 Rang |
| Arbeitsmarkt | 113 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 147 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 10,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Heideck liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Heideck im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Heideck ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Heideck ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Heideck
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Thalmässing | 11,41 €/m² |
| Hilpoltstein | 10,61 €/m² |
| Georgensgmünd | 10,50 €/m² |
| Pleinfeld | 10,05 €/m² |
| Heideck | 9,95 €/m² |
| Röttenbach | 9,30 €/m² |
| Nennslingen | 8,36 €/m² |
| Bergen | 7,98 €/m² |
| Burgsalach | 6,58 €/m² |
| Ettenstatt | 6,32 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Heideck ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Heideck
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Bergen | 6,21 % |
| Thalmässing | 5,51 % |
| Burgsalach | 5,39 % |
| Nennslingen | 4,69 % |
| Ettenstatt | 3,84 % |
| Heideck | 3,65 % |
| Georgensgmünd | 3,49 % |
| Pleinfeld | 3,46 % |
| Hilpoltstein | 3,45 % |
| Röttenbach | 3,21 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Bergen | 6,6 km | 91790 | 7,98 € | 1.542 € | 6,21 % |
| Röttenbach | 7,2 km | 91187 | 9,30 € | 3.478 € | 3,21 % |
| Ettenstatt | 7,9 km | 91796 | 6,32 € | 1.974 € | 3,84 % |
| Hilpoltstein, St | 7,9 km | 91161 | 10,61 € | 3.687 € | 3,45 % |
| Thalmässing, M | 8,3 km | 91177 | 11,41 € | 2.485 € | 5,51 % |
| Nennslingen, M | 9,5 km | 91790 | 8,36 € | 2.140 € | 4,69 % |
| Georgensgmünd | 10,3 km | 91166 | 10,50 € | 3.614 € | 3,49 % |
| Pleinfeld, M | 10,6 km | 91785 | 10,05 € | 3.488 € | 3,46 % |
| Burgsalach | 11,2 km | 91790 | 6,58 € | 1.465 € | 5,39 % |
Wo liegt Heideck?
Lage
Heideck auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Heideck
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 9,95 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 3.272 € |
| Bruttomietrendite | 3,65 % |
| Kaufpreisfaktor | 27,4 |
| Einwohner | 4.688 |
| Einwohner je km² | 80 |
| Fläche (km²) | 58,6 |
| Arbeitslosenquote | 2,0 % |
| Prognos-Gesamtrang | #99 |
| Prognos Dynamikrang | #59 |
| Prognos Stärkerang | #128 |
| Koordinaten | 49,1322, 11,1262 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Heideck
Was kostet eine Wohnung in Heideck?
Die aktuellen Angebotsmieten in Heideck liegen bei rund 9,95 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei etwa 3.272 Euro pro Quadratmeter. Die Miete liegt damit knapp unter dem Durchschnitt des Landkreises Roth (10,29 Euro) und des Landes Bayern (10,11 Euro). Der Kaufpreis liegt hingegen leicht über dem Kreis- (3.121 Euro) und Landesdurchschnitt (3.246 Euro). Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Heideck entwickelt?
In der beobachteten Zeitspanne von 2018 bis 2026 sind sowohl die Mieten als auch die Kaufpreise in Heideck deutlich gestiegen. Die Angebotsmiete stieg von 5,97 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 10,98 Euro (2026), der Angebotskaufpreis von 1.633 Euro auf 4.482 Euro pro Quadratmeter. Die Entwicklung war dabei nicht linear – insbesondere 2022 und 2025 zeigten stärkere Schwankungen. Die Zeitreihen sind nicht als Schätzung gekennzeichnet.
Welche Bruttomietrendite bietet eine Immobilie in Heideck?
Die aktuelle Bruttomietrendite in Heideck beträgt 3,65 Prozent. Damit liegt sie unter dem Durchschnitt des Landkreises Roth (4,05 %) und des Landes Bayern (4,13 %). Der Kaufpreisfaktor von 27,42 liegt ebenfalls über dem Kreis- (25,41) und Landesdurchschnitt (26,10). Im Perzentilrang der Bruttomietrendite in Bayern belegt Heideck den Platz 42,27 – rund 58 Prozent der Orte im Bundesland weisen eine höhere Rendite auf.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Heideck?
Die Einwohnerzahl in Heideck ist seit 2015 relativ stabil und lag 2024 bei 4.688. Im Vergleich zum Startwert der Zeitreihe (4.642 im Jahr 2015) entspricht das einem Wachstum von knapp einem Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 80 Einwohner pro Quadratkilometer.
Wie ist die wirtschaftliche Lage in Heideck?
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Roth, zu dem Heideck gehört, den Gesamtrang 99 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut schnitt der Kreis beim Index Wohlstand und soziale Lage ab (Rang 10), während die Werte bei Wettbewerb und Innovation (Rang 147) und Demografie (Rang 254) schwächer ausfielen. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 60 Promille (6 Prozent).
Woher stammen die Daten zu Heideck?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Heideck sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Heideck führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Roth
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Thalmässing, M | 91177 | 11,41 € | 2.485 € | 5,51 % |
| Greding, St | 91171 | 10,20 € | 2.307 € | 5,31 % |
| Büchenbach | 91186 | 9,44 € | 2.281 € | 4,97 % |
| Rohr | 91189 | 10,41 € | 2.617 € | 4,77 % |
| Rednitzhembach | 91126 | 11,43 € | 3.249 € | 4,22 % |
| Wendelstein, M | 90530 | 11,72 € | 3.372 € | 4,17 % |
| Schwanstetten, M | 90596 | 11,00 € | 3.184 € | 4,15 % |
| Roth, St | 91154 | 10,80 € | 3.196 € | 4,05 % |