Büchenbach

Marktüberblick

Büchenbach ist eine Gemeinde im mittelfränkischen Landkreis Roth, etwa 20 Kilometer südlich von Nürnberg gelegen. Mit 5.429 Einwohnern auf 30,76 Quadratkilometern ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 176 Einwohnern je km². Die Gemeinde gehört zur Planungsregion Nürnberg und damit zur Europäischen Metropolregion Nürnberg. Die Kreisstadt Roth liegt nur drei Kilometer entfernt.

Der Immobilienmarkt zeigt ein klares Bild: Büchenbach positioniert sich als günstiger Standort im Vergleich zum Umland. Die Angebotsmiete liegt bei 9,44 Euro je Quadratmeter, was unter dem Kreisdurchschnitt von 10,29 Euro und dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro liegt. Gleichzeitig übertrifft sie den deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.281 Euro je Quadratmeter liegt ebenfalls deutlich unter den Werten des Landkreises Roth (3.121 Euro) und Bayerns (3.246 Euro) und auch unter dem deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro.

Diese Preisstruktur führt zu einer Bruttomietrendite von 4,97 Prozent, die über allen bayerischen Vergleichswerten liegt und nur knapp unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent liegt. Der Kaufpreisfaktor von 20,13 ist einer der niedrigsten im Vergleich – er bedeutet, dass der Kaufpreis dem rund 20-fachen der Jahreskaltmiete entspricht, während er im Kreis bei 25,4 und in Bayern bei 26,1 liegt. Im bayerischen Perzentilrang belegt Büchenbach bei der Mietrendite den 83. Platz von 2.056 Orten, was bedeutet, dass 83 Prozent der bayerischen Gemeinden eine niedrigere Rendite aufweisen.

Preisentwicklung und Demografie

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen bei beiden Miet- und Kaufpreisen außergewöhnlich starke Schwankungen, die auf die kleine Gemeindestruktur zurückzuführen sind. Bei nur rund 5.400 Einwohnern und einer geringen Anzahl an Inseraten können einzelne Angebote die Durchschnittswerte stark verzerren.

Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 7,44 Euro (2020) und 13,00 Euro (2024), wobei der Wert von 13,00 Euro im Jahr 2024 als Ausreißer zu werten ist – im Jahr 2025 folgte ein Rückgang auf 9,60 Euro. Der CAGR von 3,28 Prozent über den Zeitraum ist vor diesem Hintergrund mit Vorsicht zu interpretieren.

Beim Kaufpreis ist die Volatilität noch deutlicher: Nach 2.050 Euro (2018) stieg der Wert 2020 auf 4.568 Euro, fiel dann auf 2.513 Euro (2022), stieg wieder auf 3.398 Euro (2024) und fiel 2025 auf 2.125 Euro. Der CAGR von 1,51 Prozent über den gesamten Zeitraum gleicht diese Schwankungen statistisch aus, sagt aber wenig über die tatsächliche Marktdynamik aus. Die Werte sind nicht geschätzt, sondern basieren auf tatsächlich gemeldeten Inseraten.

Die Bevölkerung hat sich seit 2015 von 5.286 auf 5.429 Einwohner entwickelt – ein Wachstum von 2,7 Prozent. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 6,3 Prozent (63 Promille) und ist damit im regionalen Rahmen moderat.

Regionale Einordnung

Im direkten Vergleich zu den acht Nachbargemeinden im Umkreis von bis zu 12 Kilometern zeigt sich ein klares Muster: Büchenbach liegt mit 9,44 €/m² Angebotsmiete im unteren Drittel der Nachbarorte – nur Kammerstein (8,66 €/m²) und Abenberg (9,20 €/m²) sind günstiger. Der Kaufpreis von 2.281 €/m² ist jedoch der niedrigste aller aufgeführten Orte. Die nächstgelegene Nachbarstadt Roth (3,7 km) liegt mit 10,80 €/m² Miete und 3.196 €/m² Kaufpreis deutlich höher. Rednitzhembach (4,4 km) verlangt mit 11,43 €/m² die höchste Miete im Vergleich.

Die Bruttomietrendite von 4,97 Prozent ist die höchste unter allen aufgeführten Nachbarorten – Roth liegt bei 4,05 Prozent, Rednitzhembach bei 4,22 Prozent, Schwabach bei 3,99 Prozent. Dieser Unterschied ergibt sich daraus, dass die Kaufpreise in Büchenbach stärker unter dem regionalen Niveau liegen als die Mieten.

Auf Kreisebene liegt Büchenbach mit 9,44 €/m² unter dem Durchschnitt von 10,29 €/m² im Landkreis Roth, der 16 Orte umfasst. Der Kreisdurchschnitt wird durch die höherpreisigen Orte wie Schwabach und Georgensgmünd nach oben gezogen. Büchenbach folgt damit dem Muster einer ländlichen Gemeinde am Rand der Metropolregion Nürnberg, die von der Nähe zur Großstadt profitiert, aber preislich darunter bleibt.

Standortfaktoren

Der Landkreis Roth, dem Büchenbach angehört, erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 99 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit liegt er im oberen Mittelfeld. Besonders stark positioniert sich der Kreis im Teilindex Wohlstand und Soziale Lage mit Rang 10 – ein Wert, der auf die wirtschaftliche Struktur der Region hinweist. Schwächer schneidet er im Bereich Wettbewerb und Innovation mit Rang 147 ab. Der Demografie-Index liegt bei Rang 254, was auf demografische Herausforderungen hindeutet.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde verfügt über ein eigenes Gemeindegebiet mit 13 Gemeindeteilen und einer Fläche von 30,76 km². Gewerbesteuereinnahmen betrugen 2023 rund 411.000 Euro von insgesamt 7,5 Millionen Euro Gemeindesteuereinnahmen. Die Gemeindeverschuldung ist von 3,3 Millionen Euro (2019) auf 1,1 Millionen Euro (2023) gesunken.

Die Kombination aus niedrigen Immobilienpreisen, hoher Mietrendite und der Lage in einem wirtschaftsstarken Kreis (Platz 10 im Wohlstandsindex) macht Büchenbach zu einem der renditestärksten Standorte im bayerischen Vergleich, während die schwächeren Werte in den Teilindizes Demografie und Innovation auf strukturelle Grenzen des ländlichen Raums hinweisen.