Schwabach
Schwabach (PLZ 91126) ist eine kreisfreie Stadt in Bayern. Der Ort zählt 41.380 Einwohner auf 40,8 km², das entspricht 1.014 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 12,00 € pro m², der Kaufpreis bei 3.611 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,99 % und ein Kaufpreisfaktor von 25,1 — rechnerisch sind das 25 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Schwabach über dem Renditeniveau von 58 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 7,79 € auf 13,95 € pro m², im Mittel 7,6 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 4,7 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 2,4 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 3,3 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Schwabach Rang 134 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 274, Stärkerang 113). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Rednitzhembach, Kammerstein und Büchenbach an.
Immobilienpreise in Schwabach im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt- und Standortbericht Schwabach
Schwabach, Bayerns bevölkerungsärmste kreisfreie Stadt, verzeichnet steigende Immobilienpreise und Mieten. Die Angebotsmiete liegt bei 12 €/m², der Angebotskaufpreis bei 3.611 €/m². Beide Werte liegen über dem bayerischen und deutschen Durchschnitt. Die Bevölkerung wächst leicht, der Arbeitsmarkt ist stabil. Im Prognos-Zukunftsatlas schneidet der Kreis Schwabach im Wohlstand (Rang 29/400) stark ab, in der Dynamik (Rang 274) hingegen eher schwach.
Marktüberblick
Schwabach, die bevölkerungsärmste kreisfreie Stadt Bayerns, weist einen Immobilienmarkt auf, der sich deutlich über dem bayerischen und deutschen Durchschnitt positioniert. Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 12 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.611 Euro pro Quadratmeter. Zum Vergleich: Der bayerische Durchschnitt liegt bei 10,11 Euro pro Quadratmeter für die Miete und 3.246 Euro pro Quadratmeter für den Kaufpreis. Auf Bundesebene beträgt der deutsche Durchschnitt 8,92 Euro pro Quadratmeter (Miete) bzw. 2.409 Euro pro Quadratmeter (Kaufpreis).
Die Bruttomietrendite liegt bei 3,99 Prozent und damit leicht unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Der Kaufpreisfaktor beträgt 25,08, was im bayerischen Vergleich (Durchschnitt 26,10) für eine etwas günstigere Preis-Miete-Relation spricht. Wichtig ist der Hinweis, dass es sich bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten um Angebotswerte aus Inseraten handelt – diese liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Preisentwicklung
Die Zeitreihen zeigen eine klare Aufwärtsentwicklung in beiden Marktsegmenten, die jedoch nicht linear verläuft.
Bei den Mieten stieg der Angebotswert von 7,79 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 13,95 Euro im Jahr 2026 – das entspricht einem jährlichen Wachstumsfaktor (CAGR) von 7,55 Prozent. Besonders deutlich war der Anstieg in den Jahren 2018 bis 2022, gefolgt von einer kurzen Flaute 2023 (10,15 Euro), bevor die Werte 2024 bis 2026 wieder deutlich zulegten.
Beim Kaufpreis war die Entwicklung ähnlicher: Von 3.099 Euro pro Quadratmeter (2018) ging es zunächst leicht zurück auf 2.954 Euro (2020), bevor 2021 ein Sprung auf 3.725 Euro erfolgte. 2023 folgte ein deutlicher Einbruch auf 3.024 Euro pro Quadratmeter – ein Niveau, das dem Vorjahreswert von 2019 entsprach. Seit 2024 erholten sich die Preise wieder und erreichten 2026 mit 4.475 Euro pro Quadratmeter ein neues Hoch. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) liegt bei 4,70 Prozent.
Beide Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet und basieren auf tatsächlichen Marktdaten.
Bevölkerung und Arbeitsmarkt
Schwabach verzeichnet ein leichtes Bevölkerungswachstum: Von 40.428 Einwohnern im Jahr 2015 stieg die Zahl auf 41.380 im Jahr 2024, was einem Anstieg von 2,35 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 1.014 Einwohner pro Quadratkilometer.
Auf dem Arbeitsmarkt zeigt sich ein stabiles Bild. Die Zahl der Arbeitslosen lag 2023 bei 816, nach einem Tiefpunkt von 627 im Jahr 2019. Der Anstieg 2020 auf 803 Arbeitslinge ist auf die Coronapandemie zurückzuführen. Nach einem Rückgang auf 671 im Jahr 2022 stieg die Zahl 2023 wieder auf 816. Ohne Angabe der erwerbsfähigen Bevölkerung kann keine exakte Arbeitslosenquote berechnet werden; die vorliegenden Zahlen geben die absolute Anzahl der Arbeitslosen wieder.
Regionale Einordnung
Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 10,5 Kilometern positioniert sich Schwabach im oberen Preissegment. Die Angebotsmiete von 12 Euro pro Quadratmeter liegt über denen von Rednitzhembach (11,43 Euro), Kammerstein (8,66 Euro), Büchenbach (9,44 Euro), Schwanstetten (11 Euro), Wendelstein (11,72 Euro), Rohr (10,41 Euro) und Roth (10,80 Euro). Nur Stein (12,49 Euro) liegt leicht darüber.
Beim Kaufpreis liegt Schwabach mit 3.611 Euro pro Quadratmeter ebenfalls im oberen Bereich. Nur Stein (3.666 Euro) liegt knapp darüber. Die anderen Nachbarorte bewegen sich zwischen 2.281 Euro (Büchenbach) und 3.372 Euro (Wendelstein).
Die Bruttomietrendite von 3,99 Prozent liegt im Mittelfeld der Nachbargemeinden. Büchenbach (4,97 Prozent) und Rohr (4,77 Prozent) bieten deutlich höhere Renditen, während Kammerstein (3,49 Prozent) unter dem Schwabacher Wert liegt.
Im Bundesland Bayern liegt Schwabach bei der Mietrendite auf dem 57,6. Perzentil – das bedeutet, dass etwa 58 Prozent der bayerischen Orte eine gleich hohe oder niedrigere Rendite aufweisen.
Standortfaktoren
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 schneidet der Kreis Schwabach unter rund 400 deutschen Kreisen insgesamt auf Rang 134 ab. Die stärksten Indizes sind hier der Wohlstand mit Rang 29 sowie der Arbeitsmarkt mit Rang 111. Die Stärke liegt bei Rang 113, Wettbewerb und Innovation bei Rang 190. Schwächer positioniert ist der Kreis in der Dynamik (Rang 274) und in der Demografie (Rang 310).
Diese Werte gelten für den Kreis Schwabach als Gebietskörperschaft, nicht für die Stadt Schwabach als einzelne Gemeinde. Die niedrige Dynamik-Rangierung und die demografische Schwäche deuten auf Herausforderungen bei der Zukunftsfähigkeit und Bevölkerungsentwicklung hin.
Am Ort selbst sind keine Hochschulen angesiedelt. Die Nähe zum Ballungsraum Nürnberg-Fürth-Erlangen bleibt ein relevanter Standortvorteil.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Schwabach entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Schwabach
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 7,79 €/m² |
| 2019 | 9,14 €/m² |
| 2020 | 9,41 €/m² |
| 2021 | 9,65 €/m² |
| 2022 | 10,34 €/m² |
| 2023 | 10,15 €/m² |
| 2024 | 10,88 €/m² |
| 2025 | 11,41 €/m² |
| 2026 | 13,95 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Schwabach
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 3.099 €/m² |
| 2019 | 2.987 €/m² |
| 2020 | 2.954 €/m² |
| 2021 | 3.725 €/m² |
| 2022 | 3.538 €/m² |
| 2023 | 3.024 €/m² |
| 2024 | 3.234 €/m² |
| 2025 | 3.739 €/m² |
| 2026 | 4.475 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Schwabach
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,02 % |
| 2019 | 3,67 % |
| 2020 | 3,82 % |
| 2021 | 3,11 % |
| 2022 | 3,51 % |
| 2023 | 4,03 % |
| 2024 | 4,04 % |
| 2025 | 3,66 % |
| 2026 | 3,74 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Schwabach
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 40.428 Einwohner |
| 2016 | 40.707 Einwohner |
| 2017 | 40.781 Einwohner |
| 2018 | 40.792 Einwohner |
| 2019 | 40.981 Einwohner |
| 2020 | 41.056 Einwohner |
| 2021 | 41.146 Einwohner |
| 2022 | 41.227 Einwohner |
| 2023 | 41.380 Einwohner |
| 2024 | 41.380 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Schwabach
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,57 % |
| 2016 | 2,18 % |
| 2017 | 1,60 % |
| 2018 | 2,92 % |
| 2019 | 2,89 % |
| 2020 | 3,71 % |
| 2021 | 3,54 % |
| 2022 | 3,13 % |
| 2023 | 3,27 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 134 Rang |
| Dynamik | 274 Rang |
| Stärke | 113 Rang |
| Demografie | 310 Rang |
| Arbeitsmarkt | 111 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 190 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 29,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Schwabach liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Schwabach im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Schwabach ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Schwabach ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Schwabach
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Stein | 12,49 €/m² |
| Schwabach | 12,00 €/m² |
| Wendelstein | 11,72 €/m² |
| Rednitzhembach | 11,43 €/m² |
| Schwanstetten | 11,00 €/m² |
| Roth | 10,80 €/m² |
| Rohr | 10,41 €/m² |
| Büchenbach | 9,44 €/m² |
| Abenberg | 9,20 €/m² |
| Kammerstein | 8,66 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Schwabach ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Schwabach
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Büchenbach | 4,97 % |
| Rohr | 4,77 % |
| Rednitzhembach | 4,22 % |
| Wendelstein | 4,17 % |
| Schwanstetten | 4,15 % |
| Stein | 4,09 % |
| Roth | 4,05 % |
| Schwabach | 3,99 % |
| Kammerstein | 3,49 % |
| Abenberg | 3,39 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Rednitzhembach | 4,9 km | 91126 | 11,43 € | 3.249 € | 4,22 % |
| Kammerstein | 5,4 km | 91126 | 8,66 € | 2.983 € | 3,49 % |
| Büchenbach | 7,2 km | 91186 | 9,44 € | 2.281 € | 4,97 % |
| Schwanstetten, M | 7,7 km | 90596 | 11,00 € | 3.184 € | 4,15 % |
| Wendelstein, M | 9,2 km | 90530 | 11,72 € | 3.372 € | 4,17 % |
| Stein, St | 9,5 km | 90547 | 12,49 € | 3.666 € | 4,09 % |
| Rohr | 9,9 km | 91189 | 10,41 € | 2.617 € | 4,77 % |
| Roth, St | 10,5 km | 91154 | 10,80 € | 3.196 € | 4,05 % |
| Abenberg, St | 10,7 km | 91183 | 9,20 € | 3.261 € | 3,39 % |
Wo liegt Schwabach?
Lage
Schwabach auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Schwabach
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 12,00 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 3.611 € |
| Bruttomietrendite | 3,99 % |
| Kaufpreisfaktor | 25,1 |
| Einwohner | 41.380 |
| Einwohner je km² | 1.014 |
| Fläche (km²) | 40,8 |
| Arbeitslosenquote | 3,3 % |
| Prognos-Gesamtrang | #134 |
| Prognos Dynamikrang | #274 |
| Prognos Stärkerang | #113 |
| Koordinaten | 49,3289, 11,0245 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Schwabach
Was kostet eine Wohnung in Schwabach?
Die aktuellen Angebotsmieten liegen in Schwabach bei durchschnittlich 12 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei rund 3.611 Euro pro Quadratmeter. Damit liegen beide Werte über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro (Miete) bzw. 3.246 Euro (Kaufpreis). Im bundesweiten Vergleich ist Schwabach mit seinen Werten ebenfalls teurer als der deutsche Durchschnitt von 8,92 Euro Miete und 2.409 Euro Kaufpreis. Hinweis: Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Schwabach entwickelt?
Die Angebotsmieten sind in Schwabach von 7,79 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 12 Euro im Jahr 2026 gestiegen, was einer jährlichen Wachstumsrate von rund 7,55 Prozent entspricht. Die Kaufpreise entwickelten sich von 3.099 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 3.611 Euro (2026), bei einer jährlichen Steigerungsrate von etwa 4,70 Prozent. Die Zeitreihen sind nicht als Schätzung gekennzeichnet.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Schwabach?
Die Bruttomietrendite beträgt in Schwabach 3,99 Prozent, was unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent liegt. Der Kaufpreisfaktor beträgt 25,08 und liegt damit leicht unter dem bayerischen Durchschnitt von 26,10. Der Perzentilrang der Rendite in Bayern liegt bei 57,64, was bedeutet, dass rund 58 Prozent der Orte im Bundesland eine niedrigere Rendite aufweisen. Ein niedrigerer Renditewert spiegelt ein höheres Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete wider.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Schwabach?
Die Bevölkerung in Schwabach ist von 40.428 Einwohnern im Jahr 2015 auf 41.380 im Jahr 2024 gestiegen, was einem Wachstum von rund 2,35 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 1.014 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Einwohnerzahl zeigt damit eine stabile, leicht positive Entwicklung.
Wie schneidet Schwabach im Prognos-Zukunftsatlas ab?
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Kreis Schwabach den 134. Platz von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Besonders gut schnitt der Kreis in der Dimension "Wohlstand und soziale Lage" mit Rang 29 ab. Im Bereich "Arbeitsmarkt" erreichte er Platz 111, während er bei "Dynamik" mit Rang 274 und bei "Demografie" mit Rang 310 schwächer abschneidet. In Schwabach selbst gibt es keine Hochschule.
Woher stammen die Daten zu Schwabach?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Schwabach sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Schwabach führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |