Schwanstetten, M

Marktüberblick

Schwanstetten ist ein Markt im Landkreis Roth, rund 16 Kilometer südlich von Nürnberg gelegen. Der 32,35 km² große Ort mit 7.310 Einwohnern (2024) gehört zum mittelfränkischen Umland und wird vom Main-Donau-Kanal durchzogen. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 226 Einwohnern pro km².

Das Wohngefüge ist überwiegend vom Einfamilienhaus geprägt: Von den 2.370 Wohngebuden entfallen 78,1 % auf Gebäude mit einer einzigen Wohnung, nur 7,9 % auf Mehrfamilienhäuser mit drei oder mehr Wohnungen. Die durchschnittliche Wohnfläche beträgt 114,8 m². Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Die aktuellen Angebotswerte liegen bei einer Miete von 11 Euro je Quadratmeter und einem Kaufpreis von 3.184 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 24,12, die Bruttomietrendite 4,15 Prozent. Bei diesen Werten handelt es sich um Inserateangebote; sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preis- und Mietentwicklung

Die Miet- und Kaufpreisentwicklung der letzten Jahre zeigt deutliche Schwankungen. Der Angebotskaufpreis stieg von 2.456 Euro je m² (2018) auf einen Höchstwert von 3.730 Euro je m² (2021), fiel dann bis 2023 auf 2.925 Euro je m² und erholte sich seither wieder auf 3.300 Euro je m² (2026). Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 3,76 Prozent.

Die Angebotsmiete verläuft unbeständiger: Sie bewegte sich zwischen 9,58 Euro je m² (2023) und 13,95 Euro je m² (2024). Die CAGR liegt bei 1,42 Prozent. Die hohen jährlichen Schwankungen können auf einen Markt mit geringer Inseratendichte hindeuten, bei dem einzelne Objekte die Durchschnittswerte stark beeinflussen.

Der Kaufpreisfaktor von 24,12 ergibt sich aus dem Verhältnis von Kaufpreis zur Jahreskaltmiete. Ein niedrigerer Faktor als im Vergleichsor­t bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete moderater ausfällt.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Schwanstetten bei der Angebotsmiete mit 11 Euro je m² über dem Kreisdurchschnitt des Landkreises Roth (10,29 Euro) und dem bayerischen Landesdurchschnitt (10,11 Euro). Der Angebotskaufpreis von 3.184 Euro je m² liegt knapp unter dem bayerischen Mittel von 3.246 Euro, aber über dem Kreiswert von 3.121 Euro.

Die Bruttomietrendite von 4,15 Prozent übertrifft sowohl den Kreiswert (4,05 %) als auch den bayerischen Durchschnitt (4,13 %) leicht. Der Kaufpreisfaktor von 24,12 liegt unter dem Kreiswert (25,41) und dem bayerischen Mittel (26,10). Das bedeutet: Relativ zur Jahresmiete ist der Kaufpreis in Schwanstetten günstiger als im Kreis- und Landesdurchschnitt.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 11 Kilometern positioniert sich Schwanstetten im Mittelfeld. Die Miete liegt über der von Büchenbach (9,44 Euro) und Allersberg (9,82 Euro), unter der von Schwabach (12 Euro) und Wendelstein (11,72 Euro). Der Kaufpreis liegt über dem von Schwarzenbruck (2.956 Euro), aber unter dem von Feucht (3.978 Euro) und Schwabach (3.611 Euro). Die Rendite von 4,15 % liegt im oberen Drittel der Nachbarn, unterhalb von Büchenbach (4,97 %) und Schwarzenbruck (4,54 %).

Schwanstetten weist damit ein ausgewogenes Preisprofil auf: Die Miete ist über dem regionalen Durchschnitt, der Kaufpreis liegt nahe am Kreis- und leicht unter dem Landesmittel. Die Rendite liegt im oberen Mittelfeld.

Demografie und Standortfaktoren

Die Demografie Schwanstettens ist durch Stabilität gekennzeichnet. Die Einwohnerzahl entwickelte sich von 7.276 (2015) auf 7.310 (2024) – ein Wachstum von 0,47 Prozent in neun Jahren. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,95 Prozent und damit deutlich unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt. Von 2015 bis 2023 schwankte sie zwischen 1,05 % (2017) und 2,18 % (2020).

Der Landkreis Roth erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 99 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis mit Rang 10 im Teilindex Wohlstand und soziale Lage. Der Dynamik-Index liegt auf Rang 59, der Stärke-Index auf Rang 128. Diese Werte gelten für den Kreis Roth als Ganzes, nicht für die einzelne Gemeinde.

Die Anbindung an das Umland erfolgt über Buslinien, die unter anderem zum Nürnberger U-Bahnhof Frankenstraße sowie zu den S-Bahnhöfen in Schwabach und Roth führen. Die niedrige Arbeitslosenquote geht einher mit dem hohen Wohlstands-Rang des Landkreises.