Thalmässing, M

Marktüberblick

Thalmässing liegt im mittelfränkischen Landkreis Roth und weist einen Immobilienmarkt auf, der sich durch eine ungewöhnliche Kombination aus überdurchschnittlichen Mietangeboten und unterdurchschnittlichen Kaufpreisen auszeichnet. Die aktuellen Angebotsmieten liegen bei 11,41 Euro pro Quadratmeter, während die Angebotskaufpreise bei 2.485 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt bleiben. Daraus resultiert eine Bruttomietrendite von 5,51 Prozent – ein Wert, der im bayerischen Vergleich das 89. Perzentil erreicht und damit zu den höchsten im Freistaat gehört.

Der Kaufpreisfaktor von 18,15 liegt mehr als sieben Punkte unter dem Kreis-Durchschnitt (25,41) und unterstreicht, dass die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten relativ niedrig sind. Diese Struktur bietet Investoren eine attraktive Renditebasis.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine extreme Volatilität, die auf den kleinen Markt und die geringe Anzahl von Inseraten zurückzuführen ist. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 5,32 Euro pro Quadratmeter (2018) und 13,31 Euro (2024). Der Kaufpreis bewegte sich zwischen 1.000 Euro (2020) und 3.487 Euro (2023). Diese starken Ausschläge machen einzelne Jahreswerte wenig aussagekräftig.

Trotz der Volatilität lässt sich ein langfristiger Aufwärtstrend bei beiden Kennzahlen erkennen: Von 2018 auf 2026 stieg die Angebotsmiete um rund 73 Prozent (von 5,32 auf 9,23 Euro), der Kaufpreis um etwa 21 Prozent (von 1.523 auf 1.845 Euro). Die Miete entwickelte sich also prozentual stärker als der Kaufpreis, was die aktuelle Renditestärke mit erklärt.

Die CAGR-Werte der Marktdaten (Miete 7,13 %, Kaufpreis 2,43 %) bestätigen diesen Unterschied in der Entwicklungsgeschwindigkeit.

Ein auffälliger Unterschied besteht zwischen den aktuellen Marktdaten und den Zeitreihenwerten: Die aktuelle Angebotsmiete von 11,41 Euro liegt deutlich über dem Zeitreihenwert von 9,23 Euro für 2026. Ebenso liegt der aktuelle Kaufpreis von 2.485 Euro über dem Zeitreihenwert von 1.845 Euro. Dies deutet darauf hin, dass die aktuellen Inserate über dem langjährigen Durchschnitt liegen – möglicherweise bedingt durch den gestiegenen Marktanspruch oder eine Verknappung des Angebots.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Thalmässing durch ein klares Muster ab: Die Miete liegt über dem Durchschnitt, der Kaufpreis darunter. Mit 11,41 Euro pro Quadratmeter übertrifft Thalmässing den Kreis-Durchschnitt von 10,29 Euro und den bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Gleichzeitig liegt der Kaufpreis von 2.485 Euro pro Quadratmeter unter dem Kreiswert von 3.121 Euro und dem Landeswert von 3.246 Euro.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches Bild. Thalmässing hat die höchste Angebotsmiete im Umkreis von bis zu 12 Kilometern – Bergen liegt mit 7,98 Euro deutlich darunter, Nennslingen mit 8,36 Euro. Der Kaufpreis von 2.485 Euro liegt im Mittelfeld der Nachbarn: höher als in Bergen (1.542 Euro) und Titting (1.770 Euro), aber niedriger als in Heideck (3.272 Euro) und Hilpoltstein (3.687 Euro).

Die Bruttomietrendite von 5,51 Prozent liegt damit im oberen Mittelfeld der Nachbarn. Nur Bergen (6,21 %) und Raitenbuch (5,53 %) bieten ähnliche oder leicht höhere Renditen. Heideck (3,65 %) und Hilpoltstein (3,45 %) schneiden deutlich schlechter ab – dort treiben die hohen Kaufpreise die Rendite in die Tiefe.

Auf Ebene des Landkreises Roth und des Freistaats Bayern positioniert sich Thalmässing als Ort mit überdurchschnittlicher Mietrendite bei gleichzeitig moderaten Kaufpreisen.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Thalmässing wuchs von 5.151 Einwohnern im Jahr 2015 auf 5.433 im Jahr 2024 – ein Zuwachs von rund 5,5 Prozent. Dieser Zuzug ist bemerkenswert, da er in einem ländlich geprägten Markt stattfindet und auf eine strukturelle Nachfrage nach Wohnraum hindeutet. Die Bevölkerungsdichte beträgt 67 Einwohner pro Quadratkilometer, was den ländlichen Charakter des Ortes unterstreicht.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 62 Promille, was 6,2 Prozent entspricht. Im Vergleich zu den Vorjahren mit Werten zwischen 4,6 und 6,7 Promille bewegt sich Thalmässing damit im unteren bis mittleren Bereich.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Roth mit dem Gesamtrang 99 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders hervorstechend ist der Rang 10 im Teilindex "Wohlstand und soziale Lage" – ein Wert, der auf eine starke lokale Kaufkraft und gute wirtschaftliche Grundlagen hinweist. Der Dynamik-Index mit Rang 59 zeigt eine positive Entwicklungsdynamik, während der Stärke-Index mit Rang 128 auf strukturelle Schwächen in der lokalen Wirtschaft hinweist. Die hohe Wohlstandsposition bei gleichzeitig moderater wirtschaftlicher Stärke könnte ein Grund dafür sein, dass die Kaufpreise im Vergleich zu anderen bayerischen Orten moderat bleiben, während die Mieten steigen.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt und den Markt auf Familien und Singles ohne Studienstandort ausrichtet.