Heidenheim, M

Marktüberblick

Heidenheim (Mittelfranken) ist ein Markt im westlichen Landkreis Weißenburg-Gunzenhausen mit 52,26 km² Fläche und rund 2.580 Einwohnern. Die Gemeinde liegt am Hahnenkamm, einem Höhenzug der Fränkischen Alb, und ist Sitz der Verwaltungsgemeinschaft Hahnenkamm. Das Immobilienangebot orientiert sich an einer Angebotsmiete von 7,95 Euro je Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 2.370 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite liegt bei 4,03 Prozent, der Kaufpreisfaktor bei 24,83.

Preisniveau und regionale Einordnung

Die Angebotsmiete von 7,95 Euro je Quadratmeter liegt 5,3 Prozent unter dem Kreisdurchschnitt von 8,42 Euro und 21,3 Prozent unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.370 Euro je Quadratmeter liegt 8,2 Prozent unter dem Kreiswert von 2.581 Euro und 27,0 Prozent unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro. Damit ist Heidenheim sowohl bei Miete als auch bei Kaufpreisen unter dem regionalen und landesweiten Mittel.

Die Bruttomietrendite von 4,03 Prozent liegt leicht unter dem Kreis- und Bayerndurchschnitt (jeweils rund 4,15 bzw. 4,13 Prozent). Im bayerischen Perzentilrang belegt Heidenheim mit 59,5 Prozent jedoch das obere Drittel aller bayerischen Orte. Der Kaufpreisfaktor von 24,83 liegt unter dem Kreiswert von 25,71 und dem bayerischen Wert von 26,10. Niedrigere Faktoren bei gleichzeitig niedrigeren absoluten Preisen sind für ländliche Märkte typisch und spiegeln die geringere Nachfrage im Vergleich zu städtischen Ballungsräumen wider.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen zeigen eine starke Aufwärtsentwicklung bei Miete und Kaufpreis, die jedoch von erheblichen Schwankungen geprägt ist. Die Angebotsmiete stieg von 4,29 Euro je Quadratmeter (2018) auf 9,50 Euro (2026). Der Kaufpreis entwickelte sich von 1.317 Euro je Quadratmeter (2018) auf 3.118 Euro (2025). Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Die Schwankungen sind besonders beim Kaufpreis ausgeprägt: Zwischen 2018 und 2025 wechseln sich Werte von unter 1.200 Euro (2020: 1.156 Euro; 2024: 1.209 Euro) mit Werten über 2.600 Euro (2019: 2.602 Euro; 2022: 2.898 Euro; 2023: 3.339 Euro) ab. Die Miete zeigt ebenfalls Schwankungen, jedoch in geringerem Ausmaß (Tiefstwert 5,27 Euro im Jahr 2022, Höchstwert 10,03 Euro im Jahr 2025).

Einordnung im Umland

Heidenheim liegt bei den Nachbarorten im unteren bis mittleren Preissegment. Von acht umliegenden Orten mit verfügbaren Daten liegt Heidenheim bei der Angebotsmiete (7,95 Euro) hinter Gunzenhausen (10,17 Euro) und Dittenheim (9,75 Euro), aber vor Auhausen (7,97 Euro). Beim Kaufpreis (2.370 Euro) liegt Heidenheim über Gnotzheim (2.228 Euro) und Meinheim (2.072 Euro), aber unter allen anderen Nachbarorten. Die Bruttomietrendite von 4,03 Prozent liegt im oberen Drittel der Nachbarorte und ist nur von Auhausen (4,32 Prozent) und Gnotzheim (4,16 Prozent) übertroffen.

Im Vergleich zum gesamten Landkreis Weißenburg-Gunzenhausen (27 Orte) liegt Heidenheim bei Miete und Kaufpreis unter dem Kreisdurchschnitt, bei der Rendite leicht darunter. Die niedrigeren absoluten Preise bei vergleichbarer Rendite wie der Kreisdurchschnitt sind konsistent mit einem ländlichen Markt, in dem die Mieten weniger stark gestiegen sind als die Kaufpreise.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl von Heidenheim ist seit 2015 leicht rückläufig: Von 2.607 Einwohnern (2015) auf 2.580 (2024), was einer Abnahme von rund 1,0 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 49 Einwohner je Quadratkilometer.

Der Arbeitsmarkt zeigt ein deutliches Pendlerprofil: Im Jahr 2023 gab es 424 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort und 982 am Wohnort. Das bedeutet, dass mehr als die Hälfte der Erwerbstätigen außerhalb der Gemeinde arbeitet. Heidenheim ist damit eine typische Wohngemeinde mit hoher Auspendlerquote. Im verarbeitenden Gewerbe gab es 2023 keine Betriebe, im Bauhauptgewerbe fünf. 67 landwirtschaftliche Betriebe bewirtschafteten 2.281 Hektar Fläche. Die Netto-Gewerbesteuereinnahmen betrugen 2023 rund 1,42 Millionen Euro.

Standortfaktoren

Der Landkreis Weißenburg-Gunzenhausen erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 195 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen ein differenziertes Bild: Der Arbeitsmarkt liegt mit Rang 129 im oberen Drittel, Wohlstand und soziale Lage mit Rang 77 im oberen Fünftel. Schwach ausgeprägt sind Wettbewerb und Innovation (Rang 337) sowie Demografie (Rang 203). Die Dynamik liegt mit Rang 153 im unteren Mittelfeld.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus niedriger Bevölkerungsdichte, hoher Auspendlerquote und dem Fehlen von Hochschulstandorten kennzeichnet eine ländliche Gemeinde, die vor allem als Wohnstandort fungiert, während Arbeitsplätze und Bildungsinfrastruktur in größeren Zentren außerhalb der Gemeinde liegen.