Gerolfingen

Marktüberblick

Gerolfingen ist eine Gemeinde im mittelfränkischen Landkreis Ansbach mit 938 Einwohnern auf einer Fläche von 12,59 km². Die Gemeinde liegt an der Wörnitz südlich des Hesselbergs und gehört zur Metropolregion Nürnberg. Sie umfasst vier Gemeindeteile: Aufkirchen, Berghaus, Gerolfingen und Irsingen. Der Sitz der Gemeindeverwaltung befindet sich in Aufkirchen. Erste urkundliche Erwähnungen reichen bis ins Jahr 1053 (Irsingen) zurück, Gerolfingen selbst wurde 1228 erstmals genannt.

Der aktuelle Immobilienmarkt weist eine Angebotsmiete von 7,07 Euro je Quadratmeter und einen Angebotskaufpreis von 2.697 Euro je Quadratmeter aus. Die Bruttomietrendite liegt bei 3,15 Prozent, der Kaufpreisfaktor bei 31,77. Diese Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt aus drei Perspektiven: Die Mieten sind im regionalen Vergleich niedrig, die Kaufpreise liegen jedoch über dem Kreis- und Bundesdurchschnitt. Das Ergebnis ist eine niedrige Rendite und ein hoher Kaufpreisfaktor — Käufer zahlen im Verhältnis zur erzielbaren Miete einen Aufpreis.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen bei Miete und Kaufpreis ungewöhnlich starke Schwankungen, die auf kleine Fallzahlen in einem kleinen Markt hindeuten.

Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 5,90 Euro (2019) und 11,21 Euro (2024) — eine Bandbreite, die in einem größeren Markt so nicht auftreten würde. Der Kaufpreis lag 2020 bei 3.309 Euro je Quadratmeter, stieg bis 2024 auf 3.933 Euro. Ein Wert von 1.121 Euro im Jahr 2025 ist ein extremer Ausreißer, der nicht in die Entwicklung der umgebenden Jahre passt und wahrscheinlich auf eine kleine Anzahl von Transaktionen oder eine unvollständige Datenerfassung zurückzuführen ist. Dieser Wert wird in der folgenden Einordnung nicht herangezogen.

Die CAGR der Miete liegt bei 1,92 Prozent, die des Kaufpreises bei 2,92 Prozent (ohne den Ausreißer 2025). Beide Werte deuten auf eine moderate Entwicklung hin, wobei die Kaufpreise schneller steigen als die Mieten.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Gerolfingen bei der Angebotsmiete mit 7,07 Euro je Quadratmeter deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 8,94 Euro, unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro und unter dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro.

Beim Kaufpreis mit 2.697 Euro je Quadratmeter liegt Gerolfingen leicht über dem Kreisdurchschnitt von 2.484 Euro und dem deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro, aber unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 31,77 liegt über dem Kreiswert von 23,26 und dem bayerischen Wert von 26,10. Das bedeutet, dass Käufer in Gerolfingen im Verhältnis zur Jahresmiete einen höheren Preis zahlen als in den meisten anderen Orten des Kreises und des Bundeslandes.

Die Bruttomietrendite von 3,15 Prozent liegt unter allen Vergleichswerten: Kreis 4,71 Prozent, Bayern 4,13 Prozent, Deutschland 5,10 Prozent. Im Bundesland liegt Gerolfingen damit im unteren Perzentil (Rang 16,8 von 2.056 Orten).

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild. Wittelshofen (2,3 km entfernt) hat mit 7,03 Euro eine nahezu identische Miete und eine höhere Rendite von 3,6 Prozent. Röckingen (3,6 km) weist mit 3.215 Euro einen höheren Kaufpreis und eine niedrigere Rendite von 2,71 Prozent auf. Ehingen (4,5 km) fällt durch einen sehr niedrigen Kaufpreis von 1.337 Euro und eine hohe Rendite von 8,9 Prozent auf — ein Muster, das sich bei mehreren Nachbarorten wie Unterschwaningen (7,63 %) und Burk (6,63 %) wiederholt. Gerolfingen liegt mit seiner Kombination aus niedriger Miete und moderatem Kaufpreis in der Mitte des Nachbarnetzwerks.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Gerolfingens ist seit 2015 leicht rückläufig: Von 951 Einwohnern im Jahr 2015 auf 938 im Jahr 2024, ein Rückgang von 1,37 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 75 Einwohner je Quadratkilometer, was für eine ländliche Gemeinde typisch ist.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,75 Prozent und damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Mit nur 10 arbeitslosen Personen ist der lokale Arbeitsmarkt eng. Dieser Wert korrespondiert mit dem Prognos-Zukunftsatlas, der den Landkreis Ansbach im Indikator Arbeitsmarkt auf Rang 227 von 400 Kreisen einordnet — ein scheinbarer Widerspruch, der sich daraus erklärt, dass die Arbeitslosenquote allein nicht die gesamte Arbeitsmarktsituation abbildet. Auch Strukturfragen wie Qualifikation, Branchenmix und Pendlerverhalten fließen in den Prognos-Index ein.

Die Bevölkerungsentwicklung ist ein weiterer Faktor im Prognos-Ranking: Der Landkreis Ansbach liegt im Demografie-Index auf Rang 177, was auf alternde und schrumpfende Strukturen hindeutet.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Ansbach im Gesamtranking auf Platz 131 von rund 400 deutschen Kreisen — damit im mittleren Bereich. Die Teilindizes zeigen ein klares Gefälle: Wohlstand und soziale Lage werden mit Rang 14 exzellent bewertet, während Dynamik (Rang 88), Wettbewerb und Innovation (Rang 170), Demografie (Rang 177) und Arbeitsmarkt (Rang 227) deutlich schwächer abschneiden.

Diese Struktur — hoher Wohlstand bei gleichzeitig schwacher Dynamik und alternden Strukturen — beschreibt ein typisches Muster für ländliche Räume in Süddeutschland: Eine wohlhabende, aber demografisch und wirtschaftlich weniger dynamische Region. Die hohe Wohlstandslage korrespondiert mit der niedrigen Arbeitslosenquote und den moderaten Immobilienpreisen im Vergleich zu Ballungsräumen.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen aus dem Studentensegment nicht strukturell stützt. Die Gemeinde gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Hesselberg und liegt abseits größerer Wirtschaftszentren.